Prosty ryczałt może płacić zarówno właściciel siedmiu apartamentów, jak i osoba udostępniająca mieszkanie na krótki czas. Nie musi zakładać działalności także ten, kto współpracuje z profesjonalną firmą zarządzającą lokalami. Takie są wnioski z ostatnich interpretacji skarbówki.
Powinny ucieszyć wynajmujących, którzy od lat borykają się z podatkowymi problemami.
– Dla wynajmujących najgorsza jest niepewność. Nie wiedzą, w jaki sposób bezpiecznie rozliczać się z fiskusem, od wielu lat interpretacje są niejednolite, podobnie jak orzecznictwo – mówi Hanna Milewska-Wilk, ekspert Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik". Dodaje, że na rynku jest około miliona wynajmowanych mieszkań i z każdym rokiem ich przybywa. Podobnie jak podatkowych dylematów.
Czytaj też:
Przypomnijmy, że przepisy pozwalają wynajmującym na płacenie 8,5 proc. ryczałtu od przychodów (ci, którzy zarobią więcej niż 100 tys. zł rocznie, od nadwyżki odprowadzają 12,5-proc. podatek). Zastrzegają też jednak, że proste rozliczenie nie przysługuje, kiedy najem jest działalnością gospodarczą. W takiej sytuacji podatek to 18 albo 32 proc. w zależności od wysokości dochodów (także innych, np. z pracy, bo na skali wszystkie się sumuje) lub 19 proc., jeśli mamy stawkę liniową. Ten, kto błędnie wybrał sposób rozliczenia, będzie musiał z reguły zapłacić zaległość wraz z odsetkami za zwłokę.
Ogólna definicja
Kiedy prowadzimy działalność gospodarczą? Z ustawy o PIT wynika, że wtedy, gdy działamy w sposób ciągły, powtarzalny, zorganizowany i chcemy na tym zarobić. Te warunki spełnia w zasadzie każdy wynajmujący.
– Przy takiej definicji działalności gospodarczej nie jesteśmy w stanie udowodnić, że jej nie prowadzimy – mówi Hanna Milewska-Wilk.
Skarbówka często rygorystycznie podchodziła do tej kwestii i kazała właścicielom lokali płacić podatek tak jak przedsiębiorcom.
Na przykład kobiecie, która wynajmowała jednopokojowe mieszkanie zarówno na krótkie, jak i długie pobyty. Najemców pozyskiwała przez portal internetowy. Skarbówka uznała, że to działalność gospodarcza.
Wygląda jednak na to, że fiskus złagodniał. Spójrzmy na kilka ostatnich interpretacji. O rozliczenie zapytał mężczyzna, który chce kupić pięć lokali w atrakcyjnej miejscowości. Planuje udostępniać je na dłużej niż rok, ale nie wyklucza też, że najemcami będą firmy, które podnajmują lokale na krótkie terminy. Skarbówka potwierdziła, że może płacić prosty ryczałt.
W innej sprawie fiskus pozwolił na opodatkowanie ryczałtem wynajmu siedmiu apartamentów. Zgodził się, że wykonywane przez właściciela czynności, czyli przygotowanie lokalu, znalezienie lokatorów poprzez ogłoszenia w internecie, ustalenie warunków umowy, m.in. zasad płatności, nie są działalnością gospodarczą.
Podobna była sytuacja mężczyzny, który podpisał umowę z firmą zajmującą się profesjonalnie najmem. To ona znajduje lokatorów i udostępnia im lokal (zarówno na krótkie, jak i długie okresy). Właściciel nie musi zakładać działalności gospodarczej, może rozliczać się zwykłym ryczałtem.
Poglądy się zmieniają
– Cieszy zmiana podejścia skarbówki, prosty i niski ryczałt zmniejsza szarą strefę i w konsekwencji zwiększa wpływy do budżetu państwa – mówi adwokat Piotr Świniarski, właściciel kancelarii podatkowej. Przestrzega jednak przed hurraoptymizmem.
– Poglądy fiskusa w tej sprawie kilka razy się już zmieniały, daleko jeszcze do wypracowania stałej linii interpretacyjnej – dodaje.
Jaką ochronę dają interpretacje? Zgodnie z ordynacją podatkową osoba, która dostanie korzystną odpowiedź fiskusa, nie musi w razie sporu z urzędem przejmować się odsetkami za zwłokę i odpowiedzialnością karnoskarbową. Jeśli otrzymała odpowiedź jeszcze przed opisywanym zdarzeniem, nie zapłaci też zaległego podatku.
Opinia dla „Rzeczpospolitej"
dr hab. Hanna Filipczyk, doradca podatkowy w kancelarii Enodo Advisors
Niedobre jest różnicowanie skutków podatkowych na podstawie kryteriów, które trudno stosować. Właśnie takie jak służące do określenia, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą czy też nie. Ogólna formuła, którą w tym wypadku posługują się przepisy, podlega ze swej natury rozmaitym interpretacjom. Dlatego dochodzi do zmian poglądów skarbówki. I dlatego też nigdy nie ma pewności, co do trwałości aktualnej linii interpretacyjnej – bo jej być nie może. To jest właściwe źródło problemu. Będziemy się z nim borykać, dopóki nie zostaną przemyślane same zasady opodatkowania najmu. Warto je oprzeć na sztywnych i łatwych do stosowania kryteriach (nawet arbitralnych, takich jak liczba nieruchomości lub ich metraż). Ministerstwo Finansów informuje, że pracuje nad nowymi ustawami o podatkach dochodowych. Jest więc okazja do opracowania także nowych zasad rozliczania najmu.
