Z pewnością dotyczyć to będzie także umów zawieranych na rynku nieruchomości, zarówno komercyjnych (najmy w galeriach i biurowcach), jak i w procesie sprzedaży mieszkań w inwestycjach deweloperskich.
Czytaj także:
Już odczuli koronawirusa
W okresie zagrożenia epidemicznego, na mocy rozporządzenia Ministra Zdrowia z 13 marca 2020 roku w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 ustanowione zostały czasowe ograniczenia handlu detalicznego najemcom powierzchni handlowej, których przeważająca działalność polega na handlu wyrobami tekstylnymi, wyrobami odzieżowymi, obuwiem i wyrobami skórzanymi, meblami i sprzętem oświetleniowym, sprzętem RTV lub AGD, artykułami piśmiennymi i księgarskimi.
Ograniczenia te skierowane zostały do najemców powierzchni handlowej. – Oznacza to, po pierwsze że nie powinny one obejmować obiektów stanowiących własność sieci handlowych, w których prowadzą one swoją działalność. Po drugie, zaadresowanie restrykcji wynikających z rozporządzenia do najemców powierzchni ma istotne znaczenie gdyż właściciel obiektu handlowego może twierdzić, że – mimo prawnych ograniczeń wynikających z rozporządzenia Ministra Zdrowia - obiekt jest dla najemcy dostępny i że nie odpowiada on za rządowe ograniczenia prawne dotyczące działalności tegoż najemcy – mówi adwokat Łukasz Dubicki z kancelarii Dubicki i Wspólnicy.
Jego zdaniem można przyjąć, że wprowadzone ograniczenia w handlu nie powodują, że najemca nie może zapłacić właścicielowi za korzystanie z powierzchni. Ograniczenia mogą co najwyżej powodować brak możliwości zarabiania przez najemcę z wykorzystaniem wynajętej powierzchni handlowej. – W tym stanie rzeczy najemca mógłby wykazywać, że z powodu epidemii koronawirusa skutkującej rządowymi ograniczeniami w handlu, spełnienie świadczenia w postaci zapłaty czynszu jest w tym okresie dla najemcy połączone z nadmiernymi trudnościami, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy. W takim przypadku najemca mógłby żądać by sąd zaingerował w stosunek najmu i odpowiednio go zmienił. Wydaje się jednak, że w większości umów najmu w galeriach i centrach handlowych znajdują się klauzule dotyczące zaistnienia siły wyższej i jej wpływu na wzajemne świadczenia stron – wskazuje mec. Dubicki.
W jego opinii w zaistniałej sytuacji optymalnym rozwiązaniem jest rozsądny kompromis pomiędzy najemcą, a właścicielem obiektu, co do obniżenia czynszu lub zwolnienia z obowiązku jego zapłaty przez czas trwania zakazów wynikających z rozporządzenia Ministra Zdrowia. Jak przy tym zaznacza Dubicki, gdyby jednak okazało się, że w danym przypadku kompromis nie jest możliwy najemca mógłby skorzystać z właściwego powództwa, w którym żądałby obniżenia czynszu lub innej zmiany w umowie w kontekście ograniczeń wprowadzonych przez rząd w zakresie działalności gospodarczej najemcy. Powództwo takie mogłoby być połączone lub nawet poprzedzone wnioskiem o zabezpieczenie roszczenia najemcy np. poprzez tymczasowe skierowanie płatności czynszu do depozytu sądowego.
Jak u deweloperów?
W kontekście rynku mieszkaniowego, kluczowe staje się pytanie, czy niewykonanie lub nienależyte wykonanie przez klienta dewelopera obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej w ustalonych w takich umowach terminach, z powodu okoliczności wywołanych koronawirusem może nie spowodować negatywnych konsekwencji kontraktowych po stronie klienta?
Mec. Łukasz Dubicki uważa, że stan zagrożenia epidemicznego wprowadzony w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2, wypełnia znamiona siły wyższej w rozumieniu prawnym. Prawnik zwraca uwagę, że siła wyższa nie została wprost zdefiniowana w żadnym przepisie prawa. Mimo tego, pojęcie siły wyższej ukształtowane zostało w dosyć precyzyjny sposób przez sądy. – Z orzecznictwa wynika, że siłą wyższą jest zdarzenie zewnętrzne, niemożliwe do przewidzenia i którego skutkom nie można było zapobiec. Zaistnienie siły wyższej i związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem zobowiązania, a pojawieniem się siły wyższej stanowi podstawę do uchylenia się od odpowiedzialności za szkodę powstała w związku z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy. Innymi słowy, jeśli strona umowy nie wykona obowiązku, który z umowy ją obciążał z powodu działania siły wyższej, to będzie to podstawa do uznania, że nie ponosi ona winy za niewykonanie takiego obowiązku, a w konsekwencji nie odpowiada za powstałą szkodę – tłumaczy mec. Dubicki.
Na kanwie umów deweloperskich koronawirus może przede wszystkim powodować opóźnienia w płatnościach transz za lokale. Opóźnienia mogą w szczególności pojawić się wówczas gdy klienci dokonują płatności z kredytów bankowych, a warunkiem wypłaty kredytu jest przedstawienie przez klienta w banku dodatkowych dokumentów (np. zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach lub ZUS). Jak wówczas może zachować się deweloper? – Zaistnienie siły wyższej jako przeszkody w wywiązaniu się przez klienta z umowy deweloperskiej przewidziane zostało w przepisach ustawy deweloperskiej – wskazuje ekspert.
Adwokat przypomina, iż zgodnie z prawem, deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez klienta świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania skierowanego do klienta do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej. Ponadto, deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się klienta do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo będące przedmiotem umowy, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się klienta jest spowodowane działaniem siły wyższej.
- Siła wyższa wyłącza uprawnienia dewelopera do odstąpienia od umowy deweloperskiej jeżeli opóźnienia klienta z wykonaniem opisanych wyżej obowiązków nastąpiły z przyczyn związanych z pandemią koronawirusa i stanem zagrożenia epidemicznego na terenie Polski. Można zatem przyjąć, że z perspektywy klienta ustawa deweloperska w obecnym brzmieniu sprostała wyzwaniom współczesności, które w okresie jej wejścia w życie (29.04.2012 r.) wydawały się być mało prawdopodobne, w kontekście najnowszych wydarzeń związanych z koronawirusem – zauważa mec. Łukasz Dubicki.
