Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu Rynekpierwotny.pl, rozwój sytuacji na rynku mieszkaniowym będzie w dużym stopniu zależeć od tego, czy rząd spełni zapowiedzi bardzo dynamicznego podnoszenia płacy minimalnej.

Nieuniknione podwyżki

Pierwsze symptomy tej zależności można było zobaczyć już w IV kwartale zeszłego roku, kiedy sprzedaż mieszkań wyraźnie odbiła – o ponad 9 proc. kwartał do kwartału i niemal 7 proc. rok do roku. Tym samym cały 2019 r. wypadł trochę lepiej od poprzedniego, choć spodziewana była dalsza korekta po rekordowym 2017 r.

– 2019 r. był rokiem nowych obietnic w związku z jesiennymi wyborami parlamentarnymi. Rząd wyznaczył jasną ścieżkę wzrostu płacy minimalnej: w 2024 r. taka pensja ma wynosić 4 tys. zł brutto, a więc o prawie 80 proc. więcej wobec 2019 r. Mocny wzrost sprzedaży mieszkań w IV kwartale ub.r. świadczy o tym, że rynek zrozumiał: wszystko będzie drożało – mówi Jędrzyński. – Wzrost pensji minimalnej przełoży się na wzrost średniej płacy o 50–60 proc., w podobnym tempie mogą podrożeć mieszkania – zaznacza.

Zdaniem eksperta o bańce będzie można mówić wtedy, kiedy ceny mieszkań oderwą się od fundamentów, czyli zarobków. – W hossie z lat 2004–2008 średnia płaca wzrosła o 27,5 proc., płaca minimalna o 36,6 proc., tymczasem ceny mieszkań o aż 150 proc. Dziś ceny lokali i płace są bardzo ściśle skorelowane, na razie nie widać, by ten stan rzeczy miał się zmienić – mówi Jędrzyński. Zwraca też uwagę, że w szczycie tamtej hossy także akcje giełdowych deweloperów były mocno przeszacowane.

Kłopoty z podażą

Jarosław Szanajca, prezes Domu Development, również podkreśla, że wzrost cen mieszkań ma uzasadnienie fundamentalne. – Na rynku mamy dziś z jednej strony wysoki popyt na mieszkania, a z drugiej podaż, która za tym popytem ledwie nadąża, czy też już nie nadąża. Zasady rządzące ekonomią są jasne – popyt przewyższający podaż oznacza wzrost cen. Biorąc jednak pod uwagę tempo wzrostu, trudno mówić o przegrzaniu rynku czy bańce – uważa Szanajca. – Moim zdaniem potencjał wzrostowy cen lokali jeszcze nie został wyczerpany. Deweloperzy mają trudności z kupowaniem terenów, zwłaszcza takich, które mogłyby być szybko zabudowane. Ceny gruntów idą w górę. Gdyby podaż była większa, może ceny mieszkań rosłyby wolniej – dodaje.

Menedżer zaznacza, że choć ceny przekroczyły poziom ze szczytu ostatniego boomu, czyli sprzed ponad dekady, to jedynie w wartościach nominalnych. – Gdyby jednak uwzględnić samą inflację, znacznie wyższe płace czy wysoki optymizm konsumentów, do tamtego szczytu realnie jeszcze dość daleko. Jeśli chodzi o dłuższy termin, pytanie, co będzie dalej z gospodarką, ze stopami procentowymi. Naszym zadaniem jako zarządu jest stałe wypatrywanie ciemnych chmur na horyzoncie, by w porę dostosować spółkę do działania w czasach spowolnienia. Jak na razie nie widzimy zbyt wielu niepokojących symptomów – mówi Szanajca.

– Prawdopodobnie trend wzrostu cen w Polsce się utrzyma, mamy u nas do czynienia z deficytem mieszkań, których dostępność, biorąc pod uwagę zarobki Polaków, jest wciąż stosunkowo wysoka. W Budapeszcie ceny lokali są wyższe niż w Warszawie, mimo że wynagrodzenia Węgrów są niższe. Zwróćmy też uwagę na planowane zmiany w ustawie deweloperskiej, które również mogą wpłynąć na wysokość cen mieszkań w Polsce – mówi Tomasz Łapiński, wiceprezes węgierskiej Cordii, która właśnie przejęła giełdowy Polnord, licząc na dalszy wzrost swojego biznesu nad Wisłą.

Rozmowa z J. Jędrzyńskim we wtorek o 10:30 na tv.rp.pl