Rz: Czy zmiany, jakie Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi zaproponowało w obrocie gruntami rolnymi, ułatwią życie inwestorom?
Mec. Maciej Obrębski: Z całą pewnością. Ograniczenia w handlu ziemią, które obowiązują już od dwóch lat, zrobiły swoje. Banki ziemi się kurczą. Nie ma gdzie budować. Propozycja Ministerstwa Rolnictwa, by „uwolnić" hektar ziemi, zdecydowanie poprawi sytuację. I chodzi nie tylko o deweloperów, ale i o istniejące zakłady przemysłowe. Nie mogą się rozbudowywać, jeżeli znajdują się na terenach rolnych. Na wykorzystanie ziemi na cele nierolnicze muszą mieć zgodę ministra rolnictwa, a ten z reguły odmawia.
Deweloperzy uważają, że hektar to za mało, że resort rolnictwa powinien pójść krok dalej i zezwolić na swobodny obrót co najmniej 2 hektarami. Mają rację?
Nie, raczej nie. Projekt nowelizacji ustawy o ustroju rolnym (ukur) nie zabrania podziału wielohektarowych nieruchomości rolnych na te poniżej jednego hektara. A to rozwiązuje problem. Nie tylko deweloperów, ale i właściciel tych nieruchomości. Wiele osób też kupowało działki jako lokatę kapitału. Po wejściu w życie ograniczeń w obrocie nieruchomościami straciły one na wartości. Bo kto je kupi? Tylko rolnik i to nie każdy tylko o statusie rolnika indywidualnego. Teraz to się zmieni. Podzielić nieruchomość też nie będzie trudno. Można to zrobić w tzw. uproszczonym trybie rolnym, bez konieczności uzyskiwania decyzji wójta o podziale nieruchomości.
Zyskają na tym również rolnicy prowadzący gospodarstwo. Bez przeszkód będą mogli spieniężyć część swojej nieruchomości
W konsekwencji zachowana będzie idea ochrony ziemi rolnej, a jednocześnie rolnik uzyska aktywa na dalszy rozwój swojego gospodarstwa.
Czy to oznacza, że dojdzie do masowego dzielenia nieruchomości rolnych tylko po to, by móc nimi swobodnie obracać?
Nie obawiałbym się tego. Nie można zapominać, że zabezpieczenie przed takimi praktykami stanowią klauzule generalne, a w szczególności zakaz dokonywania czynności prawnych zmierzających do obejścia przepisów ustawy. W ich wypadku kodeks cywilny przewiduje sankcję nieważności, a prawo o notariacie nakłada na notariusza obowiązek odmówienia dokonania w takim przypadku czynności.
W miastach nie będzie w ogóle ograniczeń w obrocie gruntem rolnym.
To będzie prawdziwa rewolucja. Dziś wiele działek miejskich nie ma nic wspólnego z rolnictwem a mimo to mają status nieruchomości rolnych. Ich właściciele mogą je sprzedać rolnikom indywidualnym, a jak wiadomo, ci ich nie kupią. Efekt tego jest taki, że od dwóch lat obrót nimi jest praktycznie zamrożony. Teraz to się zmieni. Handel ruszy i zyskają na wartości, a deweloperzy będą mieli gdzie budować. Znikną też absurdy, jakie pojawiają się m.in. na nowych osiedlach mieszkaniowych, kiedy okazuje się, że nie wiadomo co zrobić, np. z placem zabaw lub innym terenami na osiedlu, bo niestety mają status rolny. Przy okazji poprzedniej nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego rozwiązano problem dróg wewnętrznych na osiedlach.
Wyjątków od ograniczeń w obrocie będzie więcej
Przepisów ukur nie będzie się stosować do gruntów pod stawami rybnymi. Pod warunkiem że stanowią one 70 proc. ich powierzchni. Ta propozycja będzie niezłym polem do nadużyć. Granice stawów często są niezgodne z rzeczywistością. Ewidencja gruntów, która je zawiera, była zakładana w latach 60. W przypadku wody rzadko była ona aktualizowana. Na przestrzeni lat często nawet już same czynniki naturalne sprawiły, że granice stawów uległy zmianie. Tymczasem dane z ewidencji mają mieć decydujące znaczenie przy sprzedaży gruntu.
Powstaje wątpliwość, jak powinien zachować się notariusz, jeśli ewidencja wyłącza stosowanie ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi, a stan faktyczny jest zupełnie inny. Odpowiedź na to pytanie jest ważna. W wypadku naruszenia zapisów ukur umowa sprzedaży jest bowiem nieważna.
Może zdarzyć się też tak, że większość nieruchomości stanowią grunty pod stawami i tym samym stworzy się możliwość dołączenia do nieruchomości gruntów rolnych, które przy okazji będą mogły być wyłączone spod ukur. Często gospodarstwa rybackie składają się z wielu stawów, co oznacza możliwość „utworzenia" w wyniku podziału wielu nowych nieruchomości rolnych niepodlegających ograniczeniom.
Sądzi pan, że nowela to znak, że zmienia się podejście polityków do obrotu nieruchomościami rolnymi? I nie będą już bać się rolników z Marszałkowskiej? I każdy kłos przestanie być już na wagę złota?
Wszystko na to wskazuje. Ograniczenia obowiązują dwa lata. W tym czasie utrudniły życie nie tyle rolnikom z Marszałkowskiej, ile zwykłym ludziom. Wystarczy wskazać, jak trudno jest podzielić się majątkiem po rozwodzie, gdy małżonek, któremu ma przypaść nieruchomość rolna, nie jest rolnikiem indywidualnym. Problemy mają spółki, które są właścicielami nieruchomości rolnych. Bez perspektyw na rozwiązanie konfliktów pozostawało dotychczas wielu współwłaścicieli, w sytuacji gdy żaden z nich nie spełniał kryteriów do nabycia nieruchomości w przypadku zniesienia współwłasności. Pozostawała wówczas tylko sprzedaż nieruchomości na rzecz osoby trzeciej, a co w sytuacji, gdy jeden ze współwłaścicieli prowadził na jej terenie zakład produkcyjny? Długo mogę wyliczać. I teraz w końcu do polityków zaczyna docierać, jak jest naprawdę.
Maciej Obrębski – adwokat, członek Komisji Legislacyjnej przy Naczelnej Radzie Adwokackiej. Specjalizuje się w procesach reprywatyzacyjnych dotyczących reformy rolnej i mienia zabużańskiego. Uczestniczy w przygotowaniu prawnym transakcji sprzedaży nieruchomości, w szczególności przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa oraz odzyskanych w drodze reprywatyzacji. Absolwent studiów doktoranckich na Wydziale Ekonomii UE w Poznaniu.
