Mieszkanie tanio kupić, szybko wyremontować, drogo sprzedać. Przed pandemią do takich inwestycji zachęcały m.in. tanie kredyty. Biznes nęcił też gotówkowiczów zniechęconych mizernymi lokatami. Najlepsi inwestorzy na jednym flippie zarabiali ponoć 50–80 tys. zł. Takie kwoty padały na szkoleniach zachęcających do tego biznesu.

Pandemia mocno zweryfikowała flipperskie inwestycje. Jak ocenia Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, nie są one już tak rentowne. – Rozsądni flipperzy nie rzucają się na nowe projekty. Jest obawa o zyski. Rynek jest trudny, ceny poddawane korekcie. W niektórych przypadkach maleją o 20 proc. – mówi.

Mnożenie wątpliwości

Flippy są dziś bardziej ryzykowne. Powodów jest kilka. – Wielu klientów zastanawia się, czy i jak dziś inwestować w nieruchomości. Obawiają się wywołanego pandemią kryzysu gospodarczego – tłumaczy Tomasz Błeszyński. – Zakładane zyski z wynajmu mieszkań nie są już tak pewne i lukratywne. A to ta grupa klientów chętnie kupowała od flipperów „gotowce inwestycyjne", czyli wyremontowane lokale. Z kolei kupujący mieszkania na własne potrzeby mają w czym wybierać. Podaż wzrosła i na rynku pierwotnym, i na wtórnym. Deweloperzy coraz mocniej zabiegają o klientów, oferują bonusy, rabaty.

Generalnie jednak, na co zwraca uwagę Łukasz Wydrowski, właściciel firmy Estatic Nieruchomości, przecen nie widać. – Jeśli ceny zaczną spadać, to najwcześniej późną jesienią – przewiduje. – Spadki dotkną najpierw rynku mieszkań i apartamentów w drogich lokalizacjach turystycznych. W drugiej kolejności mogą się martwić właściciele nieruchomości na gęsto zabudowanych osiedlach. Najbardziej odpornymi lokatami wydają się domy i działki.

O czasie wyczekiwania mówi z kolei pośredniczka Joanna Lebiedź, właścicielka biura Lebiedź Nieruchomości. Wątpliwości mają i sprzedający, i kupujący. – Ci pierwsi pytają: sprzedawać czy czekać? Ceny spadną? Wzrosną? Jak będzie inflacja, to co zrobić z nic nie wartą kupką pieniędzy? – opowiada. – Kupujący zastanawiają się, czy nie wstrzymać się z transakcją, bo może będzie jeszcze taniej. Albo może nie czekać? Bo może zmaleje mi zdolność kredytowa?

Stan zawieszenia trwa. – Wygląda to tak, jakby flipperzy stali na ringu przed walką i bacznie lustrowali przeciwnika, zastanawiając się, czy warto ruszyć do boju – opisuje. – Czy wydawać pieniądze na inwestycje, czy trzymać je na chudsze lata? Wciąż jest sporo niewiadomych co do przyszłości inwestycji, popytu, zdolności kredytowej nabywców. Tę zdolność straciła spora grupa pracowników z branż zamkniętych na czas pandemii.

Dodaje, że pewna pula zaplanowanych i wynegocjowanych kontraktów nie doszła do skutku właśnie z powodu pandemii. – Były to decyzje kupujących, spowodowane lękiem przed pozbywaniem się pieniędzy – tłumaczy Joanna Lebiedź. – Flipperzy śledzą te ruchy i stąd chwilowe zatrzymanie masowego wykupu przez nich substancji mieszkaniowej – ocenia.

Dla wytrawnych

Na inwestycje flipperskie wpływ ma także polityka banków. A te zaostrzyły zasady finansowania. – Nie jest już tak łatwo uzyskać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania dla siebie, a co dopiero jako inwestycję, na wynajem – zauważa Tomasz Błeszyński.

Także Łukasz Wydrowski zwraca uwagę na większe wymagania banków wobec potencjalnych kredytobiorców.

– Mniejsza liczba klientów spowodowała w wielu przypadkach wydłużenie procesu sprzedaży. Niektórzy flipperzy musieli się pogodzić z niższym zyskiem niż zakładany – potwierdza. Jego zdaniem flippowanie ma się jednak całkiem dobrze. – Sprawny inwestor wciąż jest w stanie na tym zarobić – zapewnia.

Przyznaje, że pandemia zweryfikowała plany wielu inwestorów. – Popularne nieruchomości na wynajem krótkoterminowy straciły atrakcyjność – potwierdza. – Nawet jeśli teraz działalność tego typu jest już dozwolona, to wielu wynajmujących narzeka na małe obłożenie i spadające stawki najmu. Wielu postanowiło wystawić nieruchomość na sprzedaż lub wynająć je na długi czas – dodaje. Ocenia, że zakupy mieszkań na wynajem długoterminowy napędzają m.in. zapowiedzi o powrocie studentów na uczelnie.

Nie da się jednak ukryć, że popyt na tradycyjny najem także zmalał. Odpłynęła część pracowników i studentów.

Tomasz Błeszyński przypomina, że kupowane od flipperów mieszkania to często stare lokale z lat 70., 80. i 90., tyle że wyremontowane.

– Ideą flippingu jest zakup używanych mieszkań po jak najniższej cenie, by je sprzedać z zyskiem po odnowieniu i wyposażeniu. A przecież takie stare mieszkania to nie są dzieła sztuki, które z biegiem lat nabierają wartości po renowacji – podkreśla. – Lokale odbiegają standardem od nowo budowanych mieszkań, będą więc wymagać coraz częstych remontów.

W ocenie Błeszyńskiego, dopóki na rynek będzie trafiać coraz więcej osiedli deweloperskich, a podaż na rynku wtórnym nadal będzie duża, dopóty inwestycje flipperskie pozostaną niszą. – Pozwolić sobie na nie będą mogli wyłącznie wytrawni gracze, a nie amatorzy po internetowych szkoleniach – przestrzega.

Łukasz Wydrowski ocenia zaś, że w najgorszej sytuacji są ci, którzy kupili nieruchomość w zimie, po cenach rynkowych, z nadzieją, że organiczny wzrost cen się utrzyma, a oni po 6-12 miesiącach zarobią 5-10 proc. - Już dziś wiemy, że nie ma się co spodziewać powrotu do hossy sprzed pandemii, przynajmniej w ciągu dwóch najbliższych lat – mówi ekspert. - Potencjalne spadki nie będą spektakularne i rozczarują się czekający na okazje i ceny niższe o 20 proc. od obecnych.