Czy wzrost cen mieszkań się zatrzyma? Czy Mieszkanie+ powinno być realizowane przez deweloperów komercyjnych? Na co w 2020 roku powinna przygotować się branża? To tylko kilka z zagadnień, jakie zostały postawione przed uczestnikami pierwszej debaty podczas Spotkania Liderów Branży Nieruchomości.

Tanio to już było

Wnioski? Nic nie wskazuje na to, że dojdzie do spadków cen nieruchomości. Wręcz przeciwnie.

– Powinniśmy się spodziewać dalszego wzrostu cen. Dlatego że będą rosły koszty budowy – mówił Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Dodał, że rosną chociażby koszty energii elektrycznej. – A ona ma niebagatelny udział, jeżeli chodzi o koszty wytworzenia mieszkań – akcentował.

Do tego dochodzą jeszcze wydatki na wykonawców czy na materiały budowlane. – Ceny kontraktacji i materiałów na luty pokazują, że wracamy do tendencji wzrostowej, co też jest wskaźnikiem pokazującym, że ceny będą rosły, ale w umiarkowanym tempie, nie skokowo – podkreślał Nikodem Iskra, prezes Murapolu.

Przypomniał, że gdy w 2017 roku większość komentatorów wieszczyła, że po doskonałym okresie rynek czeka ostry spadek, on prognozował inaczej. Czas pokazał, że trafnie.

Pole do podwyżek cen dostrzega także Michał Melaniuk, dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w Cordia Polska. – O ile nic się w ekonomii europejskiej, polskiej czy światowej nie zmieni, to trend wzrostowy się pewnie utrzyma – mówił.

Zauważył równocześnie, że ceny polskich nieruchomości wciąż są niskie w porównaniu z innymi krajami w regionie. – Ceny w Budapeszcie są znacznie wyższe od cen mieszkań w Warszawie, mimo że zarobki Węgrów są niższe – zaznaczył Melaniuk.

Statystyki za 2019 rok pokazują, że systematycznie rosnące ceny – wbrew oczekiwaniom – nie wpłynęły hamująco na popyt na rynku nowych mieszkań w Polsce. Murapol dostrzega jednak, że klienci zaczynają mieć problemy z akceptowaniem podwyżek.

– Mówi się, że najważniejsza jest lokalizacja. Dzisiaj nie wiem, czy nie postawiłby jednak tezy, że najważniejsza tak naprawdę jest cena. I my doskonale widzimy, jaka jest różnica, gdy w jednej z naszych dwudziestu kilku lokalizacji podniesiemy cenę w miesiącu czy w kwartale o 300 zł i gdy podniesiemy ją o 700 zł. Wtedy tempo sprzedaży spada odwrotnie proporcjonalnie w stosunku do podwyżki – mówił prezes Iskra.

Wolniejsza sprzedaż odbija się natomiast na zarobku dewelopera i jego płynności finansowej.

M jak mieszkanie

Czy deweloperzy sprawią, że Mieszkanie+ ruszy z impetem? W odpowiedzi na to pytanie eksperci jednomyślni już nie byli. Przypomnijmy, że Ministerstwo Rozwoju pracuje właśnie nad założeniami programu mieszkanie za grunt, którego celem jest włączenie deweloperów komercyjnych w realizację rządowej inicjatywy mieszkaniowej. Idea jest taka, by gminy bądź Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN) wystawiał swoje grunty – już z wydanymi warunkami zabudowy – w przetargu. W jego specyfikacji mają być określone warunki co do liczby mieszkań, jakie przystępujący do przetargu deweloper ma przekazać do Mieszkania+, standardu obiektu czy czasu realizacji. Wygra ten, kto przedstawi najkorzystniejszą ofertę.

– Finalna ocena tego pomysłu możliwa będzie po poznaniu szczegółów. Jak to się mówi, diabeł tkwi w szczegółach. Do tego dochodzą też kwestie mentalności. W Polsce partnerstwo publiczno-prywatne w jakiejkolwiek formule dotychczas się na szerszą skalę nie sprawdziło – mówił Mateusz Bromboszcz, wiceprezes spółki ATAL.

– Ten pomysł może zadziałać za cztery, pięć lat. Grunty trzeba przecież przygotować. A chyba nikt z nas nie słyszał o tym, żeby KZN tereny, które zgromadził, przygotowywał pod inwestycje. Więc tę procedurę trzeba będzie rozpocząć – zauważyła Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL.

Ekspertka kibicuje pomysłowi, by ciężar realizacji Mieszkania+ został przeniesiony z deweloperów na Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Jak nieoficjalnie ustaliliśmy, ten z filarów Mieszkania+ ma zostać intensywnie rozwinięty.

– W przypadku pierwotnego pomysłu pojawiało się pytanie, dlaczego deweloper miałby angażować się w program, w którym jasno zostaje określona cena, w sytuacji, w której każdą liczbę mieszkań którą wprowadza, sprzedaje w tej chwili od ręki – mówiła Kuniewicz. – Nie było powodów i też nie należy tworzyć sztucznej sytuacji, w której skłaniamy kogoś, kto ma interes gdzie indziej, do tego, żeby angażował się w program, który od samego początku powinien być realizowany przez TBS-y i samorządy – akcentowała.

Odmienny pogląd prezentował już Grzegorz Kiełpsz. – Deweloperzy chcieliby uczestniczyć w tym programie, bo to potencjalna możliwość nabycia gruntów. A element dostarczenia mieszkań do programu w narzuconej cenie będziemy potrafili skalkulować. Po prostu będziemy go traktowali jako cenę zakupu działki – mówił prezes PZFD.

Jeśli nic się nie zmieni, deweloperzy wkalkulować w cenę mieszkania będą musieli już niedługo również składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (gromadzone mają być w nim środki na wypadek upadłości firm deweloperskich).

– Wprowadzenie tej nieszczęsnej składki na ten nieszczęsny i zupełnie w tej chwili niepotrzebny fundusz daje kolejne 3 proc., które trzeba będzie doliczyć do kosztów inwestycji i które pokryją klienci – zaznaczył Kiełpsz.

Zdaniem Michała Melaniuka będzie to nawet więcej. – To dla klientów nie będzie 3 proc., a 5 proc. – po dorzuceniu marży dewelopera – wskazał szef Cordia Polska.