gRAŻYNA bŁASZCZAK

Wyjątkowo wysokiej sprzedaży towarzyszyła bardzo duża podaż. Od kwietnia do czerwca firmy wprowadziły na rynek ok. 13,2 tys. mieszkań. To o 17 proc. więcej niż w poprzednim kwartale – wynika z najnowszych danych firmy doradczej Reas.

Co ciągnie sprzedaż

– Mimo dużej podaży oferta nowych lokali do wzięcia wzrosła tylko nieznacznie i wyniosła na koniec czerwca niecałe 48,5 tys. – mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes Reasa. – A wszystko dlatego, że zainteresowanie klientów mieszkaniami jest wyjątkowo duże i zaowocowało kolejnym rekordem sprzedaży, o 11 proc. przewyższającym wynik z końca I kwartału.

Te statystyki pokazują, że firmy wierzą w rynek, choć akcja kredytowa w przypadku „hipotek" ciągle słabnie. Indeks popytu na kredyty mieszkaniowe Biura Informacji Kredytowej, który informuje o rocznej dynamice wartości wnioskowanych kredytów mieszkaniowych, wyniósł w czerwcu -6,7 proc. Oznacza to, że banki i SKOK przesłały do BIK zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę niższą o 6,7 proc. w porównaniu z czerwcem 2014 r.

Kto zatem kupuje lokale? – Nie tylko ci, którzy korzystają ze wsparcia kredytowego. Wystarczy spojrzeć na dane, które mówią, że od kwietnia do maja tego roku klienci wycofali z depozytów w bankach 3,5 mld zł. Można szacować, że 800–900 mln zł zostało zainwestowane w nieruchomości, które są uznawane za bezpieczną lokatę, a do tego przynoszącą większy zysk niż w banku – wyjaśnia Kirejczyk.

Dodaje, że zakupy mieszkaniowe zaczęli u nas robić także obcokrajowcy, w tym Ukraińcy, choć nie jest to jeszcze znacząca grupa klientów. Jeśli jednak do nich dodamy klientów z gotówką z depozytów oraz tych, którzy sprzedają mieszania na rynku wtórnym, dokładają oszczędności i kupują nowe M, to gotówkowiczów robi się na rynku sporo.

Zdaniem Kazimierza Kirejczyka nie można też zapominać, że dopłaty do kredytów w ramach „Mieszkania dla młodych" działają jak dopalacz. Klienci bez wkładu własnego sięgają po nowe M, aby móc dostać kredyt.

Co po rekordzie

Reas podaje, że w II kw. w sześciu aglomeracjach o największej skali obrotów na rynku pierwotnym (Warszawa, Kraków,Trójmiasto,Wrocław, Poznań i Łódź) deweloperzy sprzedali ponad 12,7 tys. lokali. Mimo dużego popytu ceny nie rosną, bo konkurencja jest ogromna. Wahania wyniosły w minionym kwartale zaledwie +/- 2 proc.

Jedyną aglomeracją, w której wzrost stawek ofertowych był wyraźny, było Trójmiasto. Tam jednak skok o 6,8 proc. był wynikiem wprowadzenia na rynek inwestycji o ponadprzeciętnych cenach.

– Kluczowe jest dziś pytanie, jak długo tak wysoka sprzedaż się utrzyma. Jeśli wielki popyt jest przede wszystkim skutkiem dopalacza w postaci „MdM" oraz efektem niskich stóp procentowych, to powinien zacząć maleć w perspektywie dwóch–trzech kwartałów. Jeśli jednak opiera się głównie na akceptowalnej dla nabywców relacji ceny do dochodu i na atrakcyjności stóp zwrotu z najmu mieszkań, to dobra koniunktura może utrzymać się także w 2016 r. –prognozuje Kirejczyk

Dodaje jednak, że w wyniku rozszerzenia „MdM" o rynek wtórny od jesieni pieniędzy na dopłaty zacznie brakować. – Będzie to z pewnością niemiłe zaskoczenie dla firm deweloperskich, które znaczną część obecnie wprowadzanych inwestycji przygotowały z myślą o nabywcach korzystających z dopłat – dodaje.

Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl uważa, że nad głowami deweloperów mieszkaniowych zaczynają się powoli zbierać ciemne chmury, za sprawą których wyniki sprzedaży w kolejnych kwartałach mogą się okazać coraz mniej spektakularne.

– Dla deweloperów mieszkaniowych ryzyko niesie perspektywa nowelizacji ustawy deweloperskiej z likwidacją otwartych rachunków powierniczych, rozszerzenie programu dopłat na rynek wtórny oraz istotnie wcześniejszy od oczekiwań start cyklu podwyżek stóp procentowych NBP. Wszystko to stanowi mieszankę, która już w średnim terminie może mocno ograniczyć popyt na mieszkania z rynku pierwotnego – uważa Jarosław Jędrzyński.

Eksperci zwracają także uwagę na projekcję PKB na lata 2016–17, przygotowaną przez Instytut Ekonomiczny NBP. Po raz pierwszy od wielu lat poziom niepewności jest na tyle duży, że wzrost PKB – w scenariuszu pesymistycznym – prognozowany jest na niewiele ponad 3 proc. Taka sytuacja nie sprzyjałaby inwestycjom na rynku mieszkaniowym.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, g.blaszczak@rp.pl