Jak zostać hotelarzem i na tym nie stracić

Przy mizernym oprocentowaniu lokat bankowych Polacy chętnie szukają możliwości zainwestowania pieniędzy na rynku nieruchomości. Obserwowany w ostatnich latach mieszkaniowy boom napędzany był właśnie zakupami gotówkowymi lokali z myślą o wynajmie.

Widząc duży popyt, część deweloperów wprowadziła do oferty apart- i condohotele. Zakup apartamentu w obiekcie funkcjonującym jak hotel, zarządzanym przez operatora i czerpanie zysków z przychodów z najmu? Kto by nie chciał być rentierem – zwłaszcza że w niektórych projektach nabywcom lokali obiecywane są konkretne – nierzadko gwarantowane na wiele lat – roczne stopy zwrotu.

Rozkwit formuły i mnogość reklam mówiących o konkretnych zyskach, wzmogły czujność Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

– Przyglądamy się condohotelom właśnie pod kątem obiecywanego zwrotu z inwestycji. Wysłaliśmy ankiety z pytaniami do 50 deweloperów. Czekamy na odpowiedzi. Po ich analizie podejmiemy decyzję co do konkretnych działań. Przewidujemy, że może to nastąpić na początku przyszłego roku – mówi Agnieszka Majchrzak z biura prasowego UOKiK.

Przychody i prestiż

– Rynek apart- i condohoteli analizujemy od ponad siedmiu lat. Ostatnie dwa lata to absolutny wysyp condo. W kurortach praktycznie nie buduje się już klasycznych hoteli, w których mamy jeden podmiot właścicielski – mówi ekspertka portalu Inwestycjewkurortach.pl Marlena Kosiura. – Około 70 procent inwestycji powstaje w modelu condo. I nie jest tak, że banki przestały dawać kredyty na hotele i trzeba się posiłkować wpłatami ze sprzedaży lokali. Na rynku mamy po prostu duże zainteresowanie inwestorów indywidualnych zakupem pokojów i apartamentów, żeby je potem wynajmować.

Nad Bałtykiem praktycznie przestały już powstawać klasyczne nieruchomości typu drugi dom. Wszystkie nowe projekty mają mniej lub bardziej rozbudowane programy zarządzania najmem.

Zdaniem ekspertki, skala zjawiska zaczyna wyglądać niebezpiecznie. – Nie mam wątpliwości, że nie wszystkie inwestycje  typu condo będą sobie dobrze biznesowo radzić na rynku. Pewność zysków stoi więc pod dużym znakiem zapytania – przyznaje Kosiura.

Analitycy Emmerson Evaluation potwierdzają, że rynek condohoteli i apartamentów wypoczynkowych jest w fazie szybkiego rozwoju. Inwestorzy często kierują się nie tylko chęcią osiągania dochodu, ale również liczą się z prestiżem, jaki daje posiadanie apartamentu w miejscowości wypoczynkowej.

– Dynamiczny rozwój turystyki spowodował, że w lokalizacjach atrakcyjnych rekreacyjnie lub biznesowo, wyższe stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału uzyskuje się z wynajmu krótkoterminowego niż z wynajmu lokalu mieszkalnego na długi termin jednemu najemcy – mówi dyrektor sopockiego oddziału Emmerson Evaluation Roksana Pachałko-Ciołkowska. – Bardzo duże znaczenie, zwłaszcza dla rozwoju rynku apartamentów wypoczynkowych, miał również wzrost atrakcyjności i popularności serwisów internetowych, jak Booking.com czy Airbnb, dzięki którym oferta prywatnych inwestorów stała się konkurencyjna nawet wobec najlepszych pokojów hotelowych.

Zachęty i haczyki

Według prognoz Emmerson Evaluation, do 2020 r. nad Bałtykiem liczba condohoteli i obiektów oferujących apartamenty wypoczynkowe wzrośnie o połowę w stosunku do obecnego stanu. Przybywa też aparthoteli w górach.

– Konkurencja wśród deweloperów i firm zarządzających jest spora, dlatego prześcigają się oni w różnego rodzaju zachętach mających wabić klientów. Standardem staje się oferowanie w pakiecie z lokalem umowy zarządzania. Jednak zdarza się, że zawierane są one z operatorem nieposiadającym odpowiedniego doświadczenia – mówi Pachałko-Ciołkowska.

– Kontrowersje budzą modne w ostatnim czasie wieloletnie umowy najmu z czynszem gwarantowanym przez cały okres trwania umowy. Aktualnie oferowana jego wysokość znajduje potwierdzenie w wynikach osiąganych przez część funkcjonujących lokali w condohotelach czy apartamentów wypoczynkowych z czynszem zmiennym (stanowiącym udział w faktycznych wynikach). Jednak biorąc pod uwagę, że znajdujemy się aktualnie w górnym przedziale cyklu koniunkturalnego (na co wskazują uwarunkowania rynku), utrzymanie tego poziomu w dłuższej perspektywie może okazać się niemożliwe. Gdy rynkowi przyjdzie się zmierzyć ze spowolnieniem, część operatorów może nie być w stanie wywiązać się ze swoich obietnic – podkreśla. Z analiz Emmerson Evaluation wynika, że obecnie oferowane są już produkty z gwarantowaną stopą zwrotu rzędu nawet 8–8,5 proc. rocznie.

Analityk Open Finance Bartosz Turek zwraca uwagę, że diabeł tkwi w szczegółach. – Jeśli inwestor ograniczy się do informacji z materiałów reklamowych, może się mocno zawieść. Powód może być na przykład taki, że zysk netto nie zawsze jest równy temu, co potencjalny inwestor rozumie pod pojęciem „zysku netto" – wskazuje.

– Przykład? Pokój w hotelu kosztuje 300 tysięcy złotych plus VAT (69 tysięcy złotych), za wyposażenie pokoju trzeba dopłacić jeszcze 80 tysięcy złotych. Po stronie kosztów inwestora znaleźć możemy też pokrycie zakupu wyposażenia w wypadku dewastacji, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i podatek dochodowy. Inwestor chciałby, aby gwarancja 7-procent zysku netto  uwzględniała wszystkie koszty. Hotelarz ma za to pokusę, aby 7 procent liczyć od ceny netto samego lokalu, bez wyposażenia. Są to mocno różniące się wartości. Nie ma jednego standardu – w każdej inwestycji sytuacja może być różna – wyjaśnia ekspert.

Podkreśla, że powszechne są też obawy, że kupując pokój inwestor zapłaci tak dużo za metr kwadratowy, że przez pierwsze lata jego zyski okażą się „zaszyte" w cenie tego metra, czyli inwestor tak dużo zapłaci za pokój hotelowy, że sam sfinansuje sobie pierwsze lata gwarancji czynszu.

Emmerson Evaluation potwierdza, że deweloperzy uzyskują większe marże ze sprzedaży apartamentów w formule condo niż w wypadku sprzedaży klasycznych mieszkań. Ceny najbardziej luksusowych przedsięwzięć mogą sięgać prawie 30 tys. złotych za metr kwadratowy.

– Przy inwestycjach dających 7, 8 czy 9 procent gwarancji pojawia się też jeszcze jeden problem: jeśli kiedyś przyjdzie kryzys – spadnie popyt na usługi hotelowe i stawki za noc. Efekt może być taki, że hotel nie wypracuje tak dużych zysków, aby zapłacić inwestorom obiecanych stawek – mówi Turek. – Jeśli sytuacja będzie utrzymywała się dłuższy czas, to będzie to droga do upadłości firmy wcześniej obiecującej zyski, a wtedy gwarancja zostanie wspomnieniem. Bezpieczniejsze jest więc rozliczanie zależne od faktycznego obłożenia – inwestor ma tam udział w zyskach generowanych przez hotel. Ewentualnie można pokusić się o połączenie obu systemów rozliczeń – obietnicy niewysokiego zysku bazowego plus udział w zyskach przekraczających minimum – podkreśla.

Zachować czujność

Na co inwestorzy powinni zwrócić uwagę? – Ważne jest profesjonalne podejście do zaplanowania inwestycji zgodne z wymogami obowiązującymi na rynku hotelowym, a nie deweloperskim. To różne rodzaje nieruchomości. Później kluczowe będzie operacyjne, sprawne zarządzanie najmem, by hotel miał nie tylko wysokie obłożenie, ale też by szły za tym odpowiednio wysokie stawki noclegów – mówi Kosiura.

– Do takiej inwestycji trzeba się bardzo dobrze przygotować – poznać lokalne realia, samodzielnie zbadać rynek i bardzo dokładnie przeanalizować podpisywaną umowę, negocjując w razie konieczności dodatkowe zapisy chroniące interes inwestora – np. poprzez indeksację czynszu np. o inflację, zawarcie dokładnego opisu systemu przyszłych rozliczeń czy – wzorem krajów zachodnich – obietnicy minimalnej ceny odkupu pokoju hotelowego od inwestora chcącego po latach zakończyć swoją przygodę z hotelarstwem – mówi Turek.

Marcin Krasoń, analityk Home Broker, podkreśla, że należy skupić się na obiektach z dużym potencjałem, czyli w dobrej lokalizacji, z bogatą infrastrukturą oraz solidnym operatorem.

– Warto zwrócić uwagę na unikalność lokalizacji. Decydując się na jakąś miejscowość miejmy na uwadze prawdopodobną jej popularność w jak najdłuższym czasie. W górach sezon trwa dłużej niż nad morzem, bo mamy szczyt letni i zimowy. Ale też konkurencja w najbardziej prestiżowych lokalizacjach rośnie bardzo szybko – mówi Krasoń.

Dodaje, że zyski w tego rodzaju inwestycjach gwarantowane są tylko przez określony czas, a po jego upłynięciu wszystko zależeć będzie od obłożenia w danym obiekcie. Ponieważ gwarancja stopy zwrotu to jedynie obietnica operatora, istotne jest, by wybrać odpowiednią firmę.