fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Komercyjne

Można pracować z każdego miejsca na świecie. To kwestia dyscypliny

materiały prasowe
Biuro będzie narzędziem – mówi Krzysztof Misiak, partner i dyrektor działu powierzchni biurowych w firmie doradczej Cushman & Wakefield.
Rynek biur rośnie i rośnie. Raporty mówią o kolejnych rekordach. Ale to nie jest przecież rynek bez granic. Może rosnąć bez końca?
Rynek może rosnąć w nieskończoność, choć może się zmieniać jego dynamika. Bardziej niż na rekordy zwróciłbym jednak uwagę na bariery. Dawniej patrzyliśmy na rynek nieruchomości przez pryzmat popytu i podaży, rozpatrywaliśmy możliwości dużych korporacji i rozwój ich biznesu. W ślad za tym szło zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe. Dziś popyt jest nadal bardzo duży, deweloperzy chcieliby dynamiczniej i szybciej reagować na zmieniające się potrzeby najemców, ale mają ograniczone możliwości.
Koszty realizacji inwestycji są, niestety, coraz wyższe. Brakuje ludzi do pracy. Wykonawcy zaczynają przebierać w kontraktach, traktują je dość wybiórczo. Koszty osobowe rosną. Na razie stabilizują się tylko ceny materiałów budowlanych. Inwestorzy muszą mierzyć się z barierą finansowania projektów. Jeśli deweloper nie ma bardzo mocnego zaplecza kapitałowego, to jest duże ryzyko, że jego projekt długo będzie leżał w szufladzie.
Banki nie chcą dawać kredytów?
Z rozmów, które prowadziłem ostatnio z deweloperami, wynika, że jest o nie coraz trudniej. Banki niechętnie finansują inwestycje komercyjne, w tym biura. Stawiają bardzo wysokie wymagania dotyczące przednajmu albo LTV (stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości – red.). Ratuje nas to, że rynek inwestycyjny jest w bardzo dobrej kondycji. Stopy kapitalizacji w perspektywie ostatniego półtora roku obniżyły się o 100–200 punktów bazowych, czyli 1–2 proc. To bardzo duża różnica.
Deweloper bez odczuwalnego wzrostu czynszu jest w stanie obronić akceptowalną marżę. Pytanie, jak długo będzie się to obniżać. Jeżeli koszty jeszcze wzrosną – finansowanie będzie droższe i trzeba będzie wkładać więcej swojego kapitału – to zwroty z inwestycji będą mniejsze. I tu właśnie widzę duże ograniczenia.
Na razie rynek jest rozpędzony, regiony gonią Warszawę. Które rynki są najbliższe nasycenia?
Dawniej analizowaliśmy, ile milionów metrów kwadratowych biur ma Warszawa i jak się ten wskaźnik przekłada na mieszkańca. Następnie porównywaliśmy stolicę z innymi miastami. Kraków stanowił jedną ósmą rynku warszawskiego, a dziś to mniej więcej jedna piąta. Różnice są więc nadal spore.
Jeśli popatrzymy na Europę Zachodnią - choć wiadomo, że nie każdy rynek będzie dla nas referencyjny - to okaże się, że przyczyny należy poszukiwać w branży usługowej. Nie w tym bowiem rzecz, ile mamy biur na mieszkańca, ale jak dużą mamy branżę usług w Polsce, bo to ona generuje popyt na biura.
I od tego zależy skala zainteresowania firm naszym krajem. W Warszawie może nie jest to tak bardzo widoczne, ponieważ w stolicy mamy więcej centrali organizacji. Jednak na głównych rynkach regionalnych 70-80 proc. popytu generuje branża BSS, czyli IT Contracting, outsourcing, centra usług wspólnych. Na tym w dużej mierze został zbudowany sukces rynków poza Warszawą. Do nasycenia jeszcze długa droga.
Poza głównymi rynkami regionalnymi pojawiają się nowi gracze, jak np. Lublin.
Lublin ma wielką przyszłość. Miasto zbliża się powoli do Warszawy dzięki kolejnym odcinkom drogi ekspresowej. Z perspektywy stołecznych firm, które chciałby rozwijać swój biznes, Lublin to ciekawa alternatywa. To też okno na wschodnich sąsiadów - głównie z Ukrainy i Białorusi. Wielu ludzi biznesu, głównie z branży IT, wybiera Polskę na swoje miejsce do życia, ze względu na edukację czy poziom życia. Lublin, Rzeszów, Białystok to bardzo silny motor rozwoju.
Na razie budują tam jednak tylko miejscowi deweloperzy.
Nazywam ich lokalnymi bohaterami. Bez nich nie mielibyśmy co tam robić. Jeśli rynek w Lublinie osiągnie taką skalę, że stanie się ciekawym miejscem do inwestowania dla funduszy, to wtedy wejdą tam wielcy deweloperzy. To perspektywa pięciu - dziesięciu lat, kiedy stanie się oczywistością, że budują tam Ghelamco, Skanska, Echo czy Vastint.
Biura nie są już tym, czym były 15 czy dziesięć lat temu. A to nie koniec zmian.
Jeśli patrzymy w perspektywie pięciu - dziesięciu lat, to to zapotrzebowanie też się zmieni, biura będą działały inaczej. Biuro będzie narzędziem, a niekoniecznie miejscem, w którym siedzimy i pracujemy. Choć w tym miejscu dajemy pracownikom warunki, jakich nie mają w domu, przyczepie kempingowej w Jastarni czy w jakimś innym zakątku świata.
W biurze wchodzimy z zespołem w interakcję, ale wiele zadań możemy też wykonywać zdalnie. Widać to nawet w naszej firmie, choć bardzo dużo czasu spędzamy z klientami. Jeżeli umiemy sobie dobrze ułożyć kalendarz, to jeden - dwa dni w tygodniu możemy pracować poza biurem.
Korzenie, także w Polsce, zapuszcza koncepcja niezdefiniowanej przestrzeni biurowej. Pracownicy nie są przypisani do biurek, nie ma gabinetów, a wykonujący podobne zadania pracownicy mogą się łączyć w kręgi "sąsiedzkie".
Dziś można pracować z każdego miejsca na świecie, to tylko kwestia dyscypliny. Przy powtarzalnej, wymagającej skupienia pracy ta elastyczność jest jeszcze większa. Pytanie, na ile biuro będzie w stanie ściągać ludzi, czy to będzie ważne dla firm, na ile organizacje będą promowały home office. Zdarza się często, że firma potrzebuje dodatkowej powierzchni, brakuje jej miejsca, ale nie będzie przecież wynajmować nowego biura dwa kilometry dalej.
Łatwiej poprawić elastyczność czy efektywność poprzez współdzielenie biurek, elastyczną infrastrukturę IT, która pozwala pracować poprzez np. wideokonferencje czy właśnie stosując home office. Zobaczymy, na ile za branżą usługową będzie rosła branża biurowa. Niekoniecznie będzie to jeden do jednego.
Pan - szef działu biurowego wielkiej firmy doradczej ma swój gabinet?
Nie mam, nigdy nie miałem.
A swoje biurko?
Też nie. Siadam tam, gdzie jest wolne. Biurka potrzebuję przecież tylko przez część dnia. Biuro to miejsce, w którym można się uczyć od innych. Siadanie w różnych miejscach, obok różnych osób, różnych zespołów, sprzyja wymianie myśli, pomysłów.
A te zmiany zaczęły się od kosztów...
Firmy do dziś łapią się za głowę, kiedy pokazuję im, że dużo biurek stoi u nich pustych. Przyczyny są różne - ludzie chorują, są na urlopach, jeżdżą w delegacje. Zaczynają więc wprowadzać system tzw. gorących biurek. Standardem staje się też home office.
Nowoczesne budynki powstają niejako pod dyktando najemców. Gorzej ze starymi biurowcami. Trafią od kilof? Zmienią funkcje?
Z pewnością będą konwersje. Na przykład Echo Investment część zakupionego warszawskiego kompleksu biurowego EMPARK na Służewcu planuje przekształcić w mieszkania. Możemy się spodziewać co najmniej kilku innych podobnych zmian funkcji budynków powstałych w latach 90. Obiekty w tym wieku stanowią ok. 12 proc. zasobów biurowych na Służewcu. Będą też wyburzenia.
Oczywiście, wiele zależy od sposobu zarządzania budynkiem. Metropolitan, siedziba naszej firmy, w której teraz rozmawiamy, ma 16 lat. I bardzo dobrze sobie radzi. Właściciel myśli o zapewnieniu najemcom nowych atrakcji i usług. Takim przykładem jest też Rondo 1. To nie jest tak, że te biurowce zostały wybudowane i tak sobie stoją. Właściciele o nie bardzo dbają, tak by nie ustępowały nowszym obiektom.
Są oczywiście budynki, które od razu powstawały w niższym standardzie i po kilkunastu latach są nie do uratowania. Wyraźniej widać to w branży handlowej, gdzie „zwykłe blaszaki", w których robi się tylko zakupy stoją przed pewnego rodzaju wyzwaniem.
Tak jak nie mają szans zwykle biurowce, w których się tylko pracuje.
Biuro jest pewnym produktem, narzędziem, które ma pomóc osiągnąć cel. Deweloperzy wiedzą, że dziś konieczne są zróżnicowane funkcje. I tak jak pojawili się operatorzy coworkingowi, tak teraz pojawiają się operatorzy restauracyjni. Usługi gastronomiczne w biurowcach odgrywają coraz większą rolę.
Są już deweloperzy, którzy chcą tworzyć swoje spółki operatorskie, by wprowadzić do biura iluś restauratorów. To taki mały food market będący odpowiedzią na potrzeby najemców, którzy przez dziesięć lat nie chcą jeść tego samego. Jednego dnia pracownik ma ochotę na to, innego na tamto. Mamy więc, powiedzmy, pięciu restauratorów, a kiedy widzimy, że dwóch nie radzi sobie najlepiej, na ich miejsce wprowadzamy nowych. I to żyje.
Koncepcja przyjmuje się na rynku handlowym - mamy Halę Koszyki, Halę Mirowską czy Elektrownię Powiśle. Na rynku biurowym to coś nowego, ale najemcy są bardzo entuzjastycznie nastawieni, choć dla dewelopera to bardzo trudna operacja. Patrząc w przyszłość, musimy pamiętać, że biuro jest pewną usługą. Pracownik czy pracodawca są konsumentami biura, "konsumują" budynek, korzystają lub nie z jego funkcji. Budynek zaspokaja nasze potrzeby lub nie. Zobaczmy jak wiele się dzieje na rynku coworkingu.
Elastycznych powierzchni pracy przybywa, ale są już przykłady firm, które sobie nie poradziły.
Jak się pojawia coś nowego, pojawia się jednocześnie przestrzeń do przejęć, konsolidacji, optymalizacji. Ten biznes jest mocno obciążony kosztami operacyjnymi. Bez pewnej skali rzeczywiście trudno się przebić. Albo robimy firmę naprawdę małą, niszową, albo idziemy w dużą skalę, bo wtedy mamy szansę. Takie pojedyncze strzały są ryzykowne. Mniejsze organizacje w czasie korekty na rynku są bardziej narażone na straty.
Nie łatwiej wynajmować powierzchnię coworkingową bezpośrednio od dewelopera, a nie operatora?
Część deweloperów nie tylko już o tym myśli, ale wprowadza takie rozwiązanie poprzez swoją spółkę operatorską. Wynika to także z podejścia banków, które chcą wiedzieć, że jest konkretny operator, konkretne umowy, określony czas najmu, czynsze, jakieś zasady funkcjonowania. Ważne, jaki kapitał stoi za deweloperem. Jeśli jest to wielka firma, to z perspektywy banku lub funduszu inwestycyjnego, który też korzysta z usług banku, ryzyko jest mniejsze.
Wspomniał pan o zmianach funkcji części starych biurowców na warszawskim Służewcu. Czy Wola, która jest dziś wielkim placem budowy, jest zagrożona "mordoryzacją"?
Do Służewca Przemysłowego mam sentyment, a pod słowem na M. na pewno się nie podpiszę. Z pewnością były duże wyzwania, ale odkąd otwarto ulicę Marynarską, to w porównaniu z tym, co było, mamy przepaść.
Dawniej mówiłem, że na Służewcu stworzono monokulturę. Ale to były inne czasy, wszyscy byli zapatrzeni na londyńskie City, a już wtedy było to przeterminowane podejście. Rzeczywistość zmusiła rynek, żeby pomyślał za miasto, które nie zapanowało nad inwestycjami. Wiele z nich powstawało w oparciu o warunki zabudowy. Nie zwracano sobie głowy różnicowaniem funkcji, infrastrukturą.
Ale wolny rynek zareagował. Zobaczmy, ile tam powstaje mieszkań, ile hoteli. Wola to zaś zupełnie nowy dystrykt. No i ma ogromną przewagę – metro. Ta dzielnica od początku była planowana jako dzielnica mieszkaniowa i usługowa. Nie jest monokulturą i nigdy nie będzie. Rynek biurowy powstał na Woli później niż mieszkaniowy. Nie popełnimy tych samych błędów, choć oczywiście, są duże wyzwania. Ubywa działek. Powstaje wiele osiedli, muszą być zachowane odpowiednie wskaźniki miejsc parkingowych.
Jak to wszystko powstanie - wieże biurowe, budynki mieszkaniowe, hotele, to dzielnica się zakorkuje...
Część osób przesiądzie się pewnie do metra, a miasto być może rozbuduje stacje Park&Ride. Nie ma możliwości, żeby nawet jedna trzecia przyszłych pracowników mogła tu dotrzeć samochodem. Ciekawą alternatywą będą też budynki oddalone od ronda Daszyńskiego, co rozładuje część ruchu.
Poza Warszawą powstają wielkie biurowe zagłębia?
W Trójmieście możemy wskazać okolice Kołobrzeskiej i Grunwaldzkiej, tam, gdzie zlokalizowany jest budynek Alchemii, Olivia Business Centre czy Arkońska Business Park.
W regionach tkanka biurowa narasta zazwyczaj w okolicach dużego ronda. Przy samej Grunwaldzkiej nie ma wielkiej przestrzeni na budynki mieszkalne. Dominują funkcje komercyjne. Ale jest szansa na hotele na większą skalę. Oczywiście, czasem się to miejsce korkuje, jednak najemcy mają duży wybór, dużo usług.
Jak będziemy pracować za pięć - dziesięć lat?
Mam nadzieję, że mniej i krócej.
Krzysztof Misiak z międzynarodową firmą doradczą Cushman & Wakefield jest związany od początku swojej kariery w branży nieruchomości komercyjnych. Od ponad 12 lat kluczowy członek zespołu w dziale powierzchni biurowych.
Od listopada 2012 roku zarządzał sekcją miast regionalnych w ramach działu biurowego i wprowadził markę Cushman & Wakefield na główne rynki regionalne. W październiku 2018 roku został mianowany dyrektorem działu powierzchni biurowych w Polsce.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA