Rynek nieruchomości komercyjnych przeszedł wielką ewolucję. Tylko w stolicy podaż biur przekroczyła 5,2 mln mkw. – mówi Łukasz Jędrychowski, ekspert Nuvalu Polska. – Szeroka oferta i duża konkurencja zmieniły układ sił na rynku, faworyzując najemcę. Właściciele budynków, aby przyciągnąć klienta, byli zmuszeni do wielu ustępstw. Oferowali konkurencyjne stawki, wakacje czynszowe, zgadzali się partycypować w kosztach aranżacji czy przeprowadzki.
Nie tylko dla gigantów
W tym roku, jak ocenia Jędrychowski, sytuacja może się zmienić. – Ostatnim rokiem, w którym oddano wiele obiektów, był 2016. Warszawa wzbogaciła się wtedy o ponad 400 tys. mkw. W roku 2017 rynek wyhamował – zauważa. Według szacunków w ubiegłym roku oddano ok. 308 tys. mkw. – W budowie jest ponad 770 tys. mkw., ale zdecydowana większość inwestycji zostanie ukończona w latach 2019–2020. Najemcy mogą mieć problemy ze znalezieniem nowoczesnych powierzchni – ocenia.
A zapotrzebowanie na biura stale rośnie. Dobra koniunktura sprzyja rozwojowi firm, rosną również potrzeby urzędów i agencji rządowych. – Ograniczona podaż i rosnący popyt mogą sprawić, że właściciele nieruchomości nie będą skłonni do ustępstw. Dlatego planujące przeprowadzkę firmy powinny się spieszyć – twierdzi ekspert Nuvalu.
Kłopoty mogą mieć zwłaszcza mniejsze firmy. Najlepsze powierzchnie wynajmują giganci. – Mniejsze spółki muszą renegocjować umowy, czekać na oddanie nowych powierzchni lub zainteresować się ofertą biur serwisowanych – mówi Jędrychowski.
Pytany o rozkład sił na rynku biurowym Filip Szklarz, ekspert Mikomax Smart Office, mówi, że to zależy m.in. od regionu. – W Krakowie warunki nadal dyktować będą raczej właściciele biur, podczas gdy w Warszawie i Łodzi lepszą pozycję negocjacyjną zachowają najemcy – ocenia. – Ważny jest jednak rodzaj biura. Przewagę nad właścicielem obiektu mają chętni na powierzchnie starej generacji – podkreśla. Stare biura pustoszeją, więc ich właściciele są gotowi na duże ustępstwa.
– W przypadku nowoczesnych biur najemca ma już słabszą pozycję – mówi ekspert. Zwraca uwagę, że Polska wciąż jest atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów zagranicznych. A to za sprawą brexitu, dobrze wykształconej kadry i stosunkowo niskich kosztów pracy.
Jerzy Węglarz, członek zarządu firmy Biuro na Miarę, komentuje, że ubiegły rok udowodnił, iż branża zaczęła poważnie traktować najemców, którzy potrzebują niewielkich powierzchni wynajmowanych na elastycznych warunkach. – Choć rynek biur w formule all-inclusive (biur serwisowanych) istnieje w Polsce od lat 90., to dopiero w ostatnich latach zaczął się intensywnie rozwijać – zauważa. – W Warszawie takie powierzchnie można wynająć w ok. 60 lokalizacjach. W ubiegłym roku pojawili się nowi międzynarodowi operatorzy, jak Mindspace, NewWork, HubHub. Wkrótce dołączy Spaces. Na rynku działają również nieduzi prywatni gracze. Takie produkty zaczęli oferować także deweloperzy i właściciele budynków biurowych – opowiada.
Węglarz ocenia jednak, że nadal brakuje prywatnych biur o powierzchni 20–150 mkw. wynajmowanych na metry. – Biura w formule all-inclusive nie odpowiadają na potrzeby wszystkich przedsiębiorców. Ci, którzy chcą mieć przestrzeń dla kilku–kilkunastu osób (np. kancelarie), są zmuszeni szukać mieszkań lub decydować się na wieloletnie umowy w biurowcach – mówi. Dodaje, że duży popyt na elastyczne biura generuje m.in. branża IT i startupy. – Te ostatnie głównie ze względu na to, że szybko rosną, ale również dlatego, że szybko mogą zniknąć z rynku – wyjaśnia. – Drugą istotną grupą najemców są filie lub oddziały zagranicznych firm otwierające siedziby w naszym kraju. To zarówno przenoszący część działów do Polski (Goldman Sachs, JP Morgan), jak i otwierający pierwsze biuro dla kilku osób.
Ścieżki i ule
Filip Szklarz zwraca uwagę na duże zapotrzebowanie na specjalistów i coraz bardziej odczuwalny niż demograficzny. – Deweloperzy odpowiadają na te nowe wyzwania – podkreśla. – Widać wyraźny trend tworzenia biur z myślą o ludziach, a nie jedynie pracownikach. Jednym z symboli tego trendu jest kompleks biurowy na warszawskiej Woli, ze ścieżkami rowerowymi, ulami na dachach, przestrzenią otwartą także dla mieszkańców – opowiada. Zdaniem Szklarza o przestrzeni biurowej coraz częściej decydują sami zatrudnieni, a nie tylko kadra zarządzająca.
Na ten trend zwraca uwagę także Bolesław Kołodziejczyk, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w firmie Cresa Polska. – Zmiany na rynku pracy zaowocowały popytem na biura, do których łatwo przyciągnąć pracowników, zwłaszcza absolwentów uczelni wyższych – mówi. – Zwiększyło się zapotrzebowanie na przestrzenie nowego typu – przestronne open space'y, chillout roomy, wydzielone miejsca na spotkania z kontrahentami i zebrania zespołów. Najemcy szukają biur, do których można dojechać komunikacją miejską. Świetnie widać to w Warszawie. Podobnie będzie także w innych miastach. ©?
