W europejskiej statystyce zakup nieruchomości, nawet na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, to inwestycja, a nie konsumpcja. Stąd wydatki związane z mieszkaniem we własnym M nie są uwzględniane w głównych wskaźnikach inflacji, w przeciwieństwie do opłat za wynajem. W dzisiejszych warunkach, gdy w największych polskich miastach i wielu innych europejskich metropoliach ceny mieszkań rosną w tempie dwucyfrowym, może to mieć poważne implikacje. Z jednej strony ktoś, kto myśli o zakupie mieszkania, może nabrać wątpliwości, czy wskaźniki inflacji oddają dobrze wzrost kosztów utrzymania. Z drugiej strony banki centralne, dążąc do osiągnięcia swoich celów inflacyjnych, wyrażonych w kategoriach tych niepełnych wskaźników, mogą prowadzić błędną politykę pieniężną.
– Nie ma wątpliwości, że HICP (zharmonizowany indeks cen konsumpcyjnych obliczany we wszystkich krajach UE – red.) powinien zawierać ten komponent – powiedział niedawno Jens Weidmann, prezes Bundesbanku (banku centralnego Niemiec), odnosząc się do nieruchomości zamieszkiwanych przez właścicieli. Przyznał, że dołączenie ich do koszyka dóbr i usług, który jest podstawą do pomiaru inflacji, wiązałoby się z pewnymi komplikacjami metodologicznymi, ale dodał, że jest to cena, którą warto zapłacić, aby lepiej oddać we wskaźnikach inflacji rzeczywiste doświadczenia ludzi.
Prezes Bundesbanku zapewniał, że według wyliczeń ekonomistów Europejskiego Banku Centralnego taka modyfikacja HICP w przeszłości wpływałaby na mierzoną za pomocą tego wskaźnika roczną inflację w strefie euro maksymalnie o 0,2 pkt proc. Dziś, gdy rynek nieruchomości jest rozgrzany, dołączenie kosztów mieszkania do HICP prawdopodobnie podniosłaby inflację bardziej, przybliżając ją do celu EBC (2 proc.). A to mogłoby pozbawić tę instytucję uzasadnienia dla ekspansywnej polityki pieniężnej. W praktyce jednak wiele zależałoby od tego, jaką miarę kosztów mieszkania własnościowego przyjąłby Eurostat i jaką miałaby ona wagę w HICP. W USA koszty schronienia odpowiadają za około 30 proc. indeksu cen konsumpcyjnych (CPI), a z tego większość to koszty ponoszone przez zamieszkujących własne nieruchomości. Tam więc sytuacja na rynku nieruchomości ma silne przełożenie na inflację. Dla porównania, w HICP są obecnie tylko opłaty za najem, a ich waga wynosi 6,5 proc. w przypadku strefy euro i zaledwie 1,3 proc. w przypadku Polski.
Amerykańskie Biuro Statystyki Pracy (BLS), obliczające tamtejszy CPI, stosuje jednak budzącą sporo kontrowersji metodę pomiaru kosztów zamieszkiwania własnej nieruchomości. Wylicza, jaki czynsz płaciliby właściciele mieszkania, gdyby musieli je wynająć. Europejskie regulacje nie pozwalają na włączanie do wskaźników inflacji hipotetycznych wydatków. Stąd ceny zamieszkiwania własnej nieruchomości przybliża się wskaźnikiem OOH, który obejmuje m.in. ceny nieruchomości, koszty budowy oraz remontów. OOH nie jest jednak składową HICP (ani polskiego CPI) i wbrew ocenie Weidmanna wielu ekonomistów ma wątpliwości, czy należy to zmienić.
– Włączenie OOH do CPI tak, aby miało to sens, wymagałoby wielu założeń, zastrzeżeń i wyjaśnień, tak że wynik byłby bardzo nieintuicyjny, a CPI stałby się znacznie mniej zrozumiały dla konsumentów – tłumaczy „Rz" prof. Jacek Łaszek, badacz rynku nieruchomości z SGH i NBP. Jak dodaje, jednym z problemów jest to, że nie ma jednoznacznego związku między cenami nieruchomości a czynszami najmu, zwłaszcza w krótkim okresie czasu.
Marcin Mazurek, ekonomista z mBanku, zwraca z kolei uwagę na to, że koniunktura na rynku nieruchomości nie idzie zawsze w parze z koniunkturą w szerokiej gospodarce. Z perspektywy banków centralnych może to być problem. Dzisiaj w Polsce nieruchomości szybko drożeją, choć gospodarka hamuje. Inflacja mierzona CPI lub HICP z uwzględnieniem OOH byłaby w tych okolicznościach wyższa, być może wymuszając podwyżki stóp procentowych, które w warunkach spowolnienia mogłyby się okazać błędem.
