Polnord, Murapol, Robyg, Atal, Dom Development – najwięksi deweloperzy zgromadzili banki pozwalające wybudować po kilkanaście tysięcy mieszkań. O parcele w dobrych miejscach i cenach, gotowe do szybkiego zagospodarowania, jest coraz ciężej.
Polowanie na parcele
– Deweloperzy mają trudności z uzupełnianiem banków ziemi z powodu dużej konkurencji oraz ograniczonej podaży odpowiednich gruntów. To zwiększa ich zainteresowanie działkami na obrzeżach miast, w tym na terenach słabiej przygotowanych pod inwestycje mieszkaniowe – mówi Joanna Kieszczyńska, dyrektor w JLL odpowiedzialna za transakcje gruntami.
– Dla niektórych rozwiązaniem staje się ekspansja w miastach regionalnych. Deweloperzy są też bardziej otwarci na trudniejsze projekty, wymagające realizacji wyburzeń, działań remediacyjnych, przebudowy i rewitalizacji. Dodatkowo brak atrakcyjnych ofert działek pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną skłania niektórych do analizowania terenów przeznaczonych pod usługi i warunkowania ofert zakupu zmianą postanowień planu miejscowego lub uzyskaniem zgody na lokalizację inwestycji mieszkaniowej w oparciu o specustawę – dodaje.
Podkreśla, że konsekwencją ograniczonej dostępności atrakcyjnych działek jest presja na ceny gruntów, a w szczególności rosnące oczekiwania właścicieli nieruchomości. – Nie widzimy symptomów wskazujących na możliwe spadki cen w tym roku, jednak wiele wskazuje na to, że możemy spodziewać się mniejszej liczby transakcji i wydłużenia czasu zakupu działek – mówi Kieszczyńska.
Katarzyna Jedlińska, dyrektor operacyjna Cenatorium, podkreśla, że problem z dostępnością gruntów narasta z każdym rokiem.
– Najtrudniej jest o grunty w dużych miastach, przede wszystkim w Warszawie. Wszyscy wiedzą, że idealna działka pod osiedle mieszkaniowe musi być przede wszystkim dobrze zlokalizowana. Chodzi tu o odległości od niezbędnych do wygodnego życia miejsc, takich jak szkoła czy sklepy, ale też o dobrą komunikację. Naturalnym następstwem problemu z dostępnością gruntów blisko serca miasta jest obserwowany zakup działek na terenach oddalonych od centrum, w Warszawie na Włochach, dalekim Ursusie czy obrzeżach Bemowa – mówi Jedlińska.
Jeśli chodzi o stolicę, najwięcej transakcji kupna sprzedaży gruntów pod zabudowę wielorodzinną w ostatnim czasie zawierano na Białołęce, Mokotowie czy Wilanowie. Średnia cena dla miasta to ok. 2 tys. zł za mkw. przy dużych widełkach. W Śródmieściu ceny przekraczały 6–7 tys. zł. Na Mokotowie za ponad 5 ha gruntów inwestor zapłacił 300 mln zł, na Woli za 2 ha – ponad 72 mln zł.
– Nie jest tajemnicą, że deweloperzy od lat borykają się z problemem dostępności gruntów pod zabudowę. Dotyczy to w szczególności firm budujących ściśle w metropoliach, a także mniejszych deweloperów, którzy, kupując grunty, ryzykują, że nie osiągną zakładanej rentowności inwestycji – ocenia Konrad Płochocki, dyrektor w Polskim Związku Firm Deweloperskich. – Problem ten jest o tyle istotny, o ile sektor nieruchomości buduje bardzo dużo, czego efektem jest wiele nowych mieszkań pojawiających się w całej Polsce, podczas gdy z rynku zniknęło już sporo dobrze położonych działek pozbawionych problemów prawnych i planistycznych. Pozostałe dobre grunty podrożały nawet o kilkadziesiąt procent – dodaje.
Niemniej inwestorzy gotowi są na kosztowny i długotrwały proces administracyjny, byle tylko zabezpieczyć lokalizacje odpowiednio blisko centrum miasta. – Deweloperzy coraz częściej szukają bardziej złożonych rozwiązań, takich jak rewitalizacje terenów poprzemysłowych, zmiana przeznaczenia obszarów usługowych czy inwestowanie w alternatywne formy mieszkalnictwa – mówi Płochocki.
W rękach włodarzy
Co należałoby zrobić, żeby podaż gruntów pod mieszkaniówkę wzrosła? Zdaniem Jedlińskiej będzie coraz trudniej i najpewniej coraz drożej. – Szansą dla deweloperów mogłoby być uwolnienie zasobów ziemi rolnej w granicach miast przy równoczesnym tworzeniu planów zagospodarowania przestrzeni uwzględniających powstanie zabudowy mieszkaniowej. Samorządy wciąż są dość surowe i oporne w udzielaniu pozwoleń na budowę na podstawie gminnej uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji – mówi ekspertka. – W tej sytuacji deweloperzy chętniej decydują się na zakup działek zabudowanych z możliwością wyburzenia czy gruntów ze skomplikowanym stanem prawnym, biorąc na siebie ryzyko i ciężar uporządkowania spraw. Niestraszne im tereny pofabryczne czy stare biurowce – to szansa na korzystne zakupy i działkę w atrakcyjnej lokalizacji – zaznacza.
Zdaniem Kieszczyńskiej szansą jest zapowiadana korekta założeń programu Mieszkanie+ i zaangażowanie deweloperów w realizację programu. – Umożliwiłoby to deweloperom realizację inwestycji na atrakcyjnych gruntach Skarbu Państwa. Czas pokaże, czy nowe propozycje okażą się dla spółek zachęcające do współpracy – mówi Kieszczyńska.
Dodaje, że wśród innych działań, które pozwoliłyby na wykorzystanie potencjału wielu terenów, można wskazać stosowanie w praktyce możliwości, jakie daje specustawa mieszkaniowa, a także generalne wyłączenie stosowania przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w stosunku do wszystkich gruntów rolnych położonych w administracyjnych granicach miast, niezależnie od ich powierzchni.
– Obecnie jako głównego winowajcę słabej podaży działek dla deweloperów wskazuje się program Mieszkanie+, a ściślej Krajowy Zasób Nieruchomości, do którego, zamiast na przetargi, trafiają parcele z państwowych agend. Czekamy na szczegóły pomysłu Ministerstwa Rozwoju na współpracę z deweloperami w realizacji programu Mieszkanie+ w zamian za udostępnianie im działek z KZN. Trudno o jednoznaczną prognozę wpływu ewentualnych ustaleń, w świetle dotychczasowych doświadczeń trudno jednak o optymizm – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.