fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Budowa i remont

Tylko nieliczni mają duże banki ziemi

Ogromny bank ziemi z potencjałem na ok. 20 tys. lokali skłonił węgierską Cordię do przejęcia Polnordu
materiały prasowe
Kilka lat wyśmienitej koniunktury przełożyło się na spadek podaży działek pod budowę nowych lokali. Czy nowa wersja programu Mieszkanie+ to naprawi?

Polnord, Murapol, Robyg, Atal, Dom Development – najwięksi deweloperzy zgromadzili banki pozwalające wybudować po kilkanaście tysięcy mieszkań. O parcele w dobrych miejscach i cenach, gotowe do szybkiego zagospodarowania, jest coraz ciężej.

Polowanie na parcele

– Deweloperzy mają trudności z uzupełnianiem banków ziemi z powodu dużej konkurencji oraz ograniczonej podaży odpowiednich gruntów. To zwiększa ich zainteresowanie działkami na obrzeżach miast, w tym na terenach słabiej przygotowanych pod inwestycje mieszkaniowe – mówi Joanna Kieszczyńska, dyrektor w JLL odpowiedzialna za transakcje gruntami.

– Dla niektórych rozwiązaniem staje się ekspansja w miastach regionalnych. Deweloperzy są też bardziej otwarci na trudniejsze projekty, wymagające realizacji wyburzeń, działań remediacyjnych, przebudowy i rewitalizacji. Dodatkowo brak atrakcyjnych ofert działek pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną skłania niektórych do analizowania terenów przeznaczonych pod usługi i warunkowania ofert zakupu zmianą postanowień planu miejscowego lub uzyskaniem zgody na lokalizację inwestycji mieszkaniowej w oparciu o specustawę – dodaje.

Podkreśla, że konsekwencją ograniczonej dostępności atrakcyjnych działek jest presja na ceny gruntów, a w szczególności rosnące oczekiwania właścicieli nieruchomości. – Nie widzimy symptomów wskazujących na możliwe spadki cen w tym roku, jednak wiele wskazuje na to, że możemy spodziewać się mniejszej liczby transakcji i wydłużenia czasu zakupu działek – mówi Kieszczyńska.

Katarzyna Jedlińska, dyrektor operacyjna Cenatorium, podkreśla, że problem z dostępnością gruntów narasta z każdym rokiem.

– Najtrudniej jest o grunty w dużych miastach, przede wszystkim w Warszawie. Wszyscy wiedzą, że idealna działka pod osiedle mieszkaniowe musi być przede wszystkim dobrze zlokalizowana. Chodzi tu o odległości od niezbędnych do wygodnego życia miejsc, takich jak szkoła czy sklepy, ale też o dobrą komunikację. Naturalnym następstwem problemu z dostępnością gruntów blisko serca miasta jest obserwowany zakup działek na terenach oddalonych od centrum, w Warszawie na Włochach, dalekim Ursusie czy obrzeżach Bemowa – mówi Jedlińska.

Jeśli chodzi o stolicę, najwięcej transakcji kupna sprzedaży gruntów pod zabudowę wielorodzinną w ostatnim czasie zawierano na Białołęce, Mokotowie czy Wilanowie. Średnia cena dla miasta to ok. 2 tys. zł za mkw. przy dużych widełkach. W Śródmieściu ceny przekraczały 6–7 tys. zł. Na Mokotowie za ponad 5 ha gruntów inwestor zapłacił 300 mln zł, na Woli za 2 ha – ponad 72 mln zł.

– Nie jest tajemnicą, że deweloperzy od lat borykają się z problemem dostępności gruntów pod zabudowę. Dotyczy to w szczególności firm budujących ściśle w metropoliach, a także mniejszych deweloperów, którzy, kupując grunty, ryzykują, że nie osiągną zakładanej rentowności inwestycji – ocenia Konrad Płochocki, dyrektor w Polskim Związku Firm Deweloperskich. – Problem ten jest o tyle istotny, o ile sektor nieruchomości buduje bardzo dużo, czego efektem jest wiele nowych mieszkań pojawiających się w całej Polsce, podczas gdy z rynku zniknęło już sporo dobrze położonych działek pozbawionych problemów prawnych i planistycznych. Pozostałe dobre grunty podrożały nawet o kilkadziesiąt procent – dodaje.

Niemniej inwestorzy gotowi są na kosztowny i długotrwały proces administracyjny, byle tylko zabezpieczyć lokalizacje odpowiednio blisko centrum miasta. – Deweloperzy coraz częściej szukają bardziej złożonych rozwiązań, takich jak rewitalizacje terenów poprzemysłowych, zmiana przeznaczenia obszarów usługowych czy inwestowanie w alternatywne formy mieszkalnictwa – mówi Płochocki.

W rękach włodarzy

Co należałoby zrobić, żeby podaż gruntów pod mieszkaniówkę wzrosła? Zdaniem Jedlińskiej będzie coraz trudniej i najpewniej coraz drożej. – Szansą dla deweloperów mogłoby być uwolnienie zasobów ziemi rolnej w granicach miast przy równoczesnym tworzeniu planów zagospodarowania przestrzeni uwzględniających powstanie zabudowy mieszkaniowej. Samorządy wciąż są dość surowe i oporne w udzielaniu pozwoleń na budowę na podstawie gminnej uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji – mówi ekspertka. – W tej sytuacji deweloperzy chętniej decydują się na zakup działek zabudowanych z możliwością wyburzenia czy gruntów ze skomplikowanym stanem prawnym, biorąc na siebie ryzyko i ciężar uporządkowania spraw. Niestraszne im tereny pofabryczne czy stare biurowce – to szansa na korzystne zakupy i działkę w atrakcyjnej lokalizacji – zaznacza.

Zdaniem Kieszczyńskiej szansą jest zapowiadana korekta założeń programu Mieszkanie+ i zaangażowanie deweloperów w realizację programu. – Umożliwiłoby to deweloperom realizację inwestycji na atrakcyjnych gruntach Skarbu Państwa. Czas pokaże, czy nowe propozycje okażą się dla spółek zachęcające do współpracy – mówi Kieszczyńska.

Dodaje, że wśród innych działań, które pozwoliłyby na wykorzystanie potencjału wielu terenów, można wskazać stosowanie w praktyce możliwości, jakie daje specustawa mieszkaniowa, a także generalne wyłączenie stosowania przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w stosunku do wszystkich gruntów rolnych położonych w administracyjnych granicach miast, niezależnie od ich powierzchni.

– Obecnie jako głównego winowajcę słabej podaży działek dla deweloperów wskazuje się program Mieszkanie+, a ściślej Krajowy Zasób Nieruchomości, do którego, zamiast na przetargi, trafiają parcele z państwowych agend. Czekamy na szczegóły pomysłu Ministerstwa Rozwoju na współpracę z deweloperami w realizacji programu Mieszkanie+ w zamian za udostępnianie im działek z KZN. Trudno o jednoznaczną prognozę wpływu ewentualnych ustaleń, w świetle dotychczasowych doświadczeń trudno jednak o optymizm – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA