"Rz": Na jakiej podstawie zakład energetyczny może postawić np. słup linii energetycznej na cudzej działce?

Maciej Nowak, radca prawny: Podstawowym rozwiązaniem prawnym, przewidzianym w tym wypadku w ramach kodeksu cywilnego, jest służebność przesyłu. Jest to specjalny rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego na mocy którego przedsiębiorca przesyłowy dostaje możliwość posadowienia i następnie eksploatacji urządzeń przesyłowych na nieruchomości.

W zamian za to - w modelowym ujęciu - powinien zapłacić właścicielowi wynagrodzenie. Jeżeli obie strony mają wstępnie ustalone warunki dotyczące takiej służebności, mogą zawrzeć umowę ustanawiającą służebność przesyłu. Problemem jest jednak to, że w kodeksie cywilnym zakres takiej służebności został określony dosyć ogólnikowo. Dlatego w praktyce można spotkać przypadki służebności przesyłu o różnym zakresie, zwłaszcza o różnym zakresie praw przedsiębiorcy przesyłowego względem nieruchomości obciążonej.

Osobna kwestia to zróżnicowany zakres terytorialny tych służebności. W modelowym ujęciu obejmują one prawo do terenu niezbędnego do prawidłowej eksploatacji tych urządzeń. Zdarza się jednak, że niektóre sądy rozumieją to znacznie szerzej.

Zgodnie z powyższym, elementem służebności przesyłu - za który przedsiębiorca przesyłowy musi płacić wynagrodzenie właścicielowi - jest również każde ograniczenie możliwości zabudowy nieruchomości w związku z posadowieniem na niej urządzeń przesyłowych. Sytuację pod tym względem jeszcze bardziej komplikują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego z niejasnymi zapisami dotyczącymi tych urządzeń.

A gdy właściciel nie wyraża zgody na postawienie słupa czy umieszczenie innego urządzenia na jego terenie - co wtedy?

Wtedy przedsiębiorca może domagać się ustanowienia służebności przesyłu przed sądem w trybie nieprocesowym. Podobne zresztą prawo żądania ustanowienia służebności ma właściciel nieruchomości obciążonej.

Aby ustanowić sądownie służebność przesyłu, trzeba przygotować do sądu odpowiedni wniosek. Następnie sąd ustala - przy wsparciu biegłych - optymalną lokalizację określonych we wniosku urządzeń przesyłowych i należne odszkodowanie dla właściciela za wykorzystywanie nieruchomości. Ustawodawca uznał, że potrzeba prawidłowego funkcjonowania przedsiębiorców i urządzeń przesyłowych jest tak ważna z perspektywy ogółu społeczności, że możliwe jest dostosowanie do niej indywidualnych praw i potrzeb pojedynczych podmiotów, np. właścicieli nieruchomości.

Także sam brak zgody właściciela nieruchomości, na zasadzie "nie, bo nie", ani nawet "nie, bo mam tu inne plany inwestycyjne" - nie będzie wystarczający.

Jak ustalana jest z opłata za zajęcie terenu? Czy można ją kwestionować?

Zależy, na jakim etapie. Jeżeli służebność przesyłu jest ustanawiana poprzez umowę, to przed jej zawarciem pomiędzy stronami negocjowana jest wysokość wynagrodzenia. Właściciel i przedsiębiorca przesyłowy mogą to robić na różne sposoby. Wynagrodzenie może być ustalone zarówno na wyższym, jak i niższym poziomie, może być też płatne w ratach.

Oczywiście, nie zawsze uda się uzyskać w trakcie negocjacji takiej kwoty, która by właścicielowi odpowiadała. Nie oznacza to jednak, że musi bezkrytycznie akceptować pierwszą propozycję złożoną przez przedsiębiorcę przesyłowego. W przypadku skierowania sprawy do sądu, podstawą określenia wysokości wynagrodzenia jest natomiast opinia biegłego.

Można ją kwestionować, również w ramach apelacji od rozstrzygnięcia sądu ustanawiającego służebność przesyłu. Ostatecznie wszystko kończyć się będzie i tak opinią innych biegłych, a nie subiektywnymi odczuciami konkretnych właścicieli lub przedsiębiorców przesyłowych.

Czy urzędnik może wyrazić zgodę na umieszczenie słupa na cudzej działce, bez zgody właściciela?

Tak. Służy temu specjalna, "konkurencyjna" wobec służebności przesyłu, instytucja ograniczenia własności nieruchomości określona w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Przewiduje ona takie ograniczenie własności jako słabszą formę wywłaszczenia nieruchomości.

Zatem najpierw przedsiębiorca przesyłowy musi podjąć z właścicielem negocjacje. Jeżeli te nie przyniosą skutku, właściwy miejscowo starosta po wniosku przedsiębiorcy przesyłowego może w decyzji administracyjnej niejako zarządzić posadowienie urządzeń na nieruchomości (od decyzji tej można odwołać się do wojewody).

Jednak w tym przypadku, aby niniejsza decyzja mogła zostać wydana, realizacja urządzenia przesyłowego zawsze musi być inwestycją celu publicznego i zostać określona wcześniej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Za tego typu ograniczenie własności nieruchomości również przysługuje właścicielowi nieruchomości odszkodowanie.

A co w sytuacji, gdy przedsiębiorca przesyłowy twierdzi, że doszło do zasiedzenia, bo słup na polu stoi od wielu lat? Kiedyś jednak nikt nie pytał o możliwość postawienia słupa na cudzym terenie? Jak wiele jest takich spraw?

Spraw takich jest bardzo dużo. Zapewne znacznie więcej niż 30 proc. urządzeń przesyłowych w całym kraju wciąż nie ma określonego stanu prawnego. Zdarzają się przedsiębiorcy przesyłowi u których przeważająca większość urządzeń - np. aż do 70 proc. - należy do tej grupy.

Względem istniejących urządzeń przesyłowych również można żądać zawarcia - poprzez umowę lub sądownie - służebności przesyłu. Żądanie takie będzie w tym przypadku będzie kierował raczej właściciel nieruchomości, który chciałby uzyskać jakieś wynagrodzenie za posadowienie urządzeń na jego działce. Jednak wtedy rzeczywiście przedsiębiorca przesyłowy może wskazać, że służebność przesyłu uległa już przez niego zasiedzeniu.

Będzie to wygodne dla przedsiębiorcy przesyłowego - broni się w ten sposób przed koniecznością zapłaty właścicielowi za ustanowienie służebności. Jeżeli więc on, i ewentualnie jego poprzednicy prawni, wykorzystywał daną nieruchomość na cele związane z eksploatacją urządzeń przesyłu przez co najmniej 30 lat, może zostać rzeczywiście uznany za posiadacza, który zasiedział niniejsze prawo. Wówczas nie będzie musiał płacić właścicielowi wynagrodzenia, bo prawo do bezpłatnej eksploatacji nieruchomości zostałoby w ten sposób usankcjonowane. Aby jednak tak się stało, musi przeprowadzić specjalne postępowanie przed sądem i wykazać, że przez te 30 lat takie władztwo nad urządzeniami przesyłowymi było rzeczywiście sprawowane.

W praktyce w wielu wypadkach przedsiębiorca przesyłowy będzie miał z tym problemy - zwłaszcza z wykazywaniem, że uzyskał władztwo nad danymi urządzeniami od innego podmiotu (np. przedsiębiorstwa państwowego). Część przedsiębiorców przesyłowych nie ma wszystkich potencjalnych dowodów na te okoliczności w swoich dokumentacjach.

Jakiej rekompensaty może oczekiwać właściciel terenu, na którym dostawca prądu umieścił swoje urządzenia?

Wysokość wynagrodzenia, odszkodowania musi uwzględniać stratę, jako poniósł przez to właściciel nieruchomości. W orzecznictwie wskazuje się, że chodzi tutaj przede wszystkim o:

- ograniczenie możliwości zabudowy nieruchomości;

- wartość ograniczanej nieruchomości i nieruchomości sąsiednich;

- negatywne oddziaływanie urządzeń na zdrowie i środowisko;

- wpływ urządzeń na estetykę na danej nieruchomości.

Warto pamiętać o tym, że poza wynagrodzeniem za samo ustanowienie służebności - jeżeli urządzenia przesyłowe bez podstawy prawnej znajdują się na nieruchomości wcześniej (bez tytułu prawnego) - właściciel może żądać od przedsiębiorcy przesyłowego również wynagrodzenia za wcześniejsze bezumowne wykorzystanie jego nieruchomości.

Trzeba wyraźnie podkreślić, że są to dwie różne sprawy, tym bardziej, ze niektórzy przedsiębiorcy przesyłowi próbują celowo traktować to łącznie jako jedno, w domyśle - niższe), wynagrodzenie.

A jeśli rozmieszczenie słupów powoduje, że właściciel działki nie może jej zabudować zgodnie z planami, to czy może żądać odkupienia terenu?

Raczej nie. Ani instytucja służebności przesyłu, ani ograniczenie własności nieruchomości z ustawy o gospodarce nieruchomościami nie dają podstaw do takich żądań. W analizowanym kontekście rozważać można jedynie przypadek, kiedy dla konkretnego urządzenia przesyłowego został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ograniczający możliwości zagospodarowania konkretnej nieruchomości.

Jednym z roszczeń odszkodowawczych właściciela nieruchomości jest możliwość skierowania wobec gminy żądania odkupienia nieruchomości. Aby to żądanie było jednak uzasadnione, trzeba byłoby wykazać, że plan miejscowy uniemożliwił właścicielowi prowadzenie właściwie jakiejkolwiek działalności na nieruchomości.

W przypadku planów miejscowych lokalizujących urządzenia przesyłowe aż tak daleko idący skutek rzadko będzie występował.

CV eksperta:

Maciej Nowak – radca prawny, Zachodniopomorski Uniwersytet Technologiczny w Szczecinie, członek Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju Polskiej Akademii Nauk.