Czy osoba zarabiająca na wynajmie może sama wybrać, jak płacić podatek? Czy ma prawo sama zdecydować, że rozlicza się jak osoba prywatna, a nie przedsiębiorca?
Fiskus uważa, że nie, ponieważ decydują o tym kryteria z definicji działalności gospodarczej, która jest w ustawie o PIT. Wynika z niej, że przedsiębiorcą stać się bardzo łatwo. Wystarczy, że działamy w sposób ciągły, powtarzalny, zorganizowany i chcemy na tym zarobić. Co do zasady wynajmujący spełnia te warunki. A fiskus coraz częściej kwalifikuje przychody z najmu do działalności gospodarczej, co wyklucza ryczałt. To problem dla osób, które rozliczały się w ten sposób, zmiana sposobu opodatkowania może bowiem spowodować powstanie zaległości podatkowej.
Uważać muszą zwłaszcza ci, którzy zajmują się najmem na większą skalę, np. mają kilkanaście mieszkań. Skarbówka może uznać, że działają w sposób profesjonalny i zorganizowany, są więc przedsiębiorcami. Czy ratunkiem dla nich jest sąd? Niekoniecznie. Naczelny Sąd Administracyjny niedawno uznał, że wynajem 11 mieszkań nie może być prowadzony inaczej niż w profesjonalny i zorganizowany sposób. Właścicielka powinna więc rozliczać się tak jak firma (sygn. II FSK 2769/15, opisywaliśmy ten wyrok w „Rzeczpospolitej" z 16 listopada 2017 r.).
Podobnie było w sprawie małżeństwa wynajmującego lokale mieszkalne i użytkowe w 14 budynkach. NSA podkreślił, że najem lokali na szeroką skalę to działalność gospodarcza. Wynajmujący muszą rozliczać zarobki tak jak przedsiębiorcy. Nie mają więc pełnego wyboru co do formy opodatkowania (sygn. II FSK 268/15).
Sądy i urzędy podkreślają też, że o sposobie rozliczenia decydują okoliczności wynajmu. Na pewno większe prawdopodobieństwo uznania za przedsiębiorcę jest wtedy, gdy zawodowo inwestujemy w nieruchomości, kupujemy mieszkania pod wynajem, szukamy klientów. Reklamowanie się, składanie ofert w różnych miejscach, inwestowanie w infrastrukturę – to wszystko może świadczyć o prowadzeniu wynajmu w sposób zorganizowany i na dużą skalę.
