Czy Covid-19 wymusi zmianę modelu życia

Czy zmieni się sposób projektowania nieruchomości i preferencje zakupowe Polaków? Czy Covid-19 wpłynie na planowanie przestrzenne w polskich miastach? Odpowiedzi m.in. na te pytania szukali eksperci podczas debaty „Nauka płynąca z koronaizolacji".

Było to kolejne z cyklu spotkań w ramach tegorocznej edycji Real Estate Impactor – wydarzenia organizowanego przez „Nieruchomości" „Rzeczpospolitej".

Pod jednym dachem

Michał Bargielski, socjolog z Pracowni PrzySłowie, przytacza wyniki badania zachowań mieszkańców osiedli podczas pandemii. – Z powodu pandemii klasyczne badania nie były możliwe. Skupiliśmy się więc na dyskusjach internetowych. Przebadaliśmy grupy dyskusyjne i fora mieszkańców czterech warszawskich osiedli. Potraktowaliśmy to jako wstęp do naszych dalszych badań – mówi socjolog.

Co wykazała analiza? – Okazało się, że im lepiej zaprojektowano osiedle, z większą ilością różnego typu udogodnień, tym mniej jest kontaktów za pomocą mediów elektronicznych. Chodzi o jakość, dojrzałość projektu, jego rozwiązań, a także praktyczne wykonanie oraz zaplecze, jakie oferuje dane osiedle – wylicza Michał Bargielski.

Z badań wynika również, że na stylu życia mieszkańców czterech osiedli silne piętno odcisnęły praca i nauka zdalna. – W wielu wypadkach mieszkania wymagały adaptacji do nowej sytuacji, np. wydzielenia miejsca do pracy. Po zamknięciu szkół okazało się też, że pod jednym dachem musimy się zmieścić wiele pokoleń – mówi socjolog.

Zbigniew Maćków, architekt, właściciel pracowni projektowej Maćków, nie ma wątpliwości, że po pandemii zmieni się sposób naszego życia. I być może wrócimy do starych, sprawdzonych i bezpieczniejszych wzorców. Chodzi o ulice handlowe i budowę samowystarczalnych osiedli. Wciąż jednak przy doborze mieszkania będzie decydowała zdolność kredytowa, a nie przestrzeń.

– Miasta się zdegenerowały. Korzystamy z samochodów, robimy zakupy w jednym zamkniętym miejscu, czyli w centrach handlowych. Model, jaki społeczeństwa wypracowywały przez wieki, czyli tętniącej życiem handlowej ulicy, skopiowały galerie handlowe – mówi architekt.

– Tymczasem tamten model jest o wiele lepszy. Podczas lockdownu zamknięte były duże centra handlowe, a mniejsze sklepy były czynne. Może warto powrócić do ulic handlowych i osiedli tzw. kompletnych, na których nie tylko śpimy, a rano jedziemy do pracy lub szkoły. Na osiedlu powinno być wszystko co niezbędne do życia: sklepy, fryzjer, kawiarnia, siłownia czy szkoła i przedszkole. Czego w czasie lockdownu najbardziej się obawialiśmy? Komunikacji publicznej. Jeżeli wszystkie niezbędne funkcje będą na osiedlu, zagrożenie będzie znacznie mniejsze, bo nie będziemy musieli z niego tak często wyjeżdżać – dodaje.

Nie ma też złudzeń: przy wyborze mieszkania decydujące znaczenie wciąż będzie mieć nie powierzchnia, lecz zdolność kredytowa. – To pojęcie nie występuje w żadnym podręczniku projektowania. Stworzyły je banki. Dziś jest ono głównym czynnikiem decyzyjnym. Nie będziemy kupować większych mieszkań, ale za to bardziej elastyczne, w których możemy np. wydzielić więcej pomieszczeń, by były funkcjonalne – podkreśla Zbigniew Maćków.

Nie ulica, lecz internet

Podobnego zdania jest Katarzyna Gruszecka-Spychała, wiceprezydent Gdyni. Nie ma ona jednak wątpliwości, że w praktyce powrót do ulic handlowych będzie bardzo trudny.

– Istnieje rozdźwięk między naszymi chęciami i doświadczeniem zdobytym w czasie koronaizolacji a tym, co jest możliwe i realne. I podobnie jak w wypadku wyboru mieszkania decydujące znaczenie ma ekonomia – wskazuje.

– Takim doskonałym przykładem jest ulica handlowa. Chciałabym, by wróciły one do Polski, ale samo planowanie w tej kwestii niewiele pomoże. Jedyne, co można zrobić, to ograniczyć obiekty wielkopowierzchniowe. Nie da się miejscowym planem skłonić inwestorów do tego, by otwierali sklepy przy ulicy handlowej, jeśli nie mają na to ochoty. Prowadziliśmy intensywne rozmowy z inwestorami handlowymi. Pytaliśmy ich, czy widzą w przyszłości powrót do takiej koncepcji. Odpowiedź była: nie. Przyszłość upatrują w handlu online. I raczej są skłonni zamykać sklepy, niż otwierać kolejne. Natomiast ci, którzy mają sklepy poza galerami – mimo lockdownu i tego, że ich sklepy mogły być otwarte – uważają, że w galerii są znacznie wyższe obroty – tłumaczy Katarzyna Gruszecka-Spychała.

Nawiązała także do komunikacji miejskiej. Wskazała, że pojawiły się tu poważne problemy. – Wiele firm jako powód pracy zdalnej podawało, że pracownicy obawiają się dojazdu do pracy. Tymczasem od dawna promujemy poruszanie się komunikacją miejską i na różne sposoby, w tym planistyczne, utrudniamy dojazd samochodem osobowym. Ten trend z pewnością utrzymamy – podkreśla wiceprezydent Gdyni.

Według niej, jeśli chodzi o funkcjonalność dzielnic, przykład Gdyni pokazuje, że w tych budowanych od zera to się udaje. Ale tylko w jakimś zakresie. Chodzi o rozbudowę edukacji: przedszkoli, szkół, oraz podstawowych usług.

Katarzyna Gruszecka-Spychała mówiła też o bardzo ważnej roli terenów rekreacyjnych i zielonych. – Myślę, że nie będzie powrotu do zamknięcia parków i lasów. Nie było to ani potrzebne, ani rozsądne. Przykładanie dużej wagi do myślenia o terenach zielonych nie jest rewolucją w naszym myśleniu. Towarzyszy nam od wielu lat. Tym bardziej że bardzo dużo mówi się o jakości powietrza. Gdynia słynie w Polsce z czystego powietrza, ale zawsze można zrobić coś więcej. W tej chwili ludzie z niepokojem pytają, czy zanieczyszczone powietrze nie będzie jeszcze bardziej pogłębiało kłopotów oddechowych. Myślę, że dzięki temu uda się przyśpieszyć takie programy, jak wymiana pieców – dodaje wiceprezydent Gdyni.

Godzimy oczekiwania

Agnieszka Brol-Radzicka, prezes Stowarzyszenia Pomorskiego Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, także widzi, że zmieniły się priorytety przy szukaniu mieszkania.

– W przypadku pośredników nie mieliśmy zupełnego zamknięcia, jeżeli chodzi o naszą pracę. Pierwszy okres charakteryzował się tym, że ci, którzy mogli pozwolić sobie na zmianę wynajmowanego mieszkania, szukali lepszej powierzchni, która dawała im możliwość pracy zdalnej i oddechu, ładnego widoku. Co ciekawe, nasi klienci, którzy szukają lokali pod wynajem, zadają więcej pytań dotyczących dostępności usług aniżeli ci, którzy je nabywają – mówiła ekspertka.