Kto nie wie, o czym mówię, niech przypomni sobie sytuację sprzed 15 lat. Między jesienią 2006 a jesienią 2008 r. ceny nowych mieszkań w siedmiu największych polskich miastach wzrosły średnio o ponad 60 proc. Sprzedać nie było żadną sztuką – wystarczyło dać ogłoszenie, a w krótkim czasie zgłaszało się kilku chętnych, bez zmrużenia oka akceptujących cenę i proszących tylko o to, by już z nikim więcej nie wchodzić w negocjacje.

Kupić też nie było sztuką, bo nie działał największy hamulec dla zakupów, czyli brak pieniędzy. Banki bez mrugnięcia okiem udzielały kredytów hipotecznych: w ciągu tych dwóch lat zadłużenie gospodarstw domowych z tego tytułu wzrosło o 100 mld zł, czyli o 110 proc. Hitem były oczywiście kredyty we frankach, stanowiące dwie trzecie tego przyrostu.

I wtedy przyszło załamanie. Może nie tyle gwałtowny spadek cen (w ciągu roku obniżyły się raptem o 12 proc.), ile ogromne problemy tych, którzy pozaciągali frankowe kredyty – w momencie zaciągania śmiesznie tanie, w momencie spłaty bardzo drogie. No i pojawiły się oskarżenia, że frankowicze zostali wprowadzeni przez banki w błąd, oraz żądania, żeby im te kredyty obniżyć, a najlepiej umorzyć.

A co mamy teraz? W ciągu ostatnich trzech lat ceny nowych mieszkań w siedmiu największych polskich miastach wzrosły o ponad 30 proc. Sprzedać znów nie jest żadną sztuką – wystarczy dać ogłoszenie (choć może kupujący nie są jeszcze tak zdesperowani jak 15 lat temu).

Kupić też nie jest sztuką. Banki chętnie udzielają kredytów hipotecznych, tym razem w złotych. Zadłużenie z tytułu kredytów złotówkowych wzrosło w ciągu trzech lat o 108 mld zł, czyli o 37 proc. Podczas gdy 15 lat temu głównym wabikiem było niskie oprocentowanie kredytów frankowych, dziś jest nim niskie oprocentowanie kredytów złotowych. Oraz przekonanie większości kupujących (zwłaszcza tych, którzy nie kupują na własne potrzeby), że w sytuacji ujemnych realnych stóp procentowych zakup mieszkania jest gwarantowanym sposobem na zabezpieczenie kapitału i godziwe zyski z oszczędności.

Czy z naszego kryzysu hipotecznego sprzed 15 lat wyciągnęliśmy wnioski? Wtedy zawiedli wszyscy. Banki, które nie potrafiły się zabezpieczyć przed ryzykiem kursowym (zakładając, jak się okazuje, niesłusznie, że dzięki umowom indeksacyjnym spada ono w całości na kredytobiorców). Kredytobiorcy, którzy po uszy się zadłużyli, lekceważąc (często za podszeptem doradców kredytowych) oczywiste ryzyko. I instytucje państwa, które nie reagowały na kształtowanie się spekulacyjnej bańki, która w końcu pękła.

Dziś, póki co, sytuacja wygląda lepiej – bańka nie jest jeszcze tak nadmuchana, a ryzyko związane z silnym wzrostem stóp procentowych wydaje się nieco mniej groźne niż ówczesne ryzyko zmian kursu franka. Ale mechanizm pchający do kryzysu jest bardzo podobny. Choć tym razem znacznie większa odpowiedzialność za dalszy rozwój wydarzeń spoczywa na instytucjach państwowych, zwłaszcza na utrzymującym bliskie zera stopy procentowe Narodowym Banku Polskim.

Nie musi być powtórki z kryzysu. Ale może być, jeśli sprawy będą dalej szły w tę stronę.

Witold M. Orłowski, główny doradca ekonomiczny PwC w Polsce, Akademia Finansów i Biznesu Vistula