– Znam przypadki, kiedy właściciele mieszkań płacą większą roczną opłatę za miejsce postojowe w garażu aniżeli za mieszkanie – mówi Rafał Dębowski, adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości. – Tak nie powinno być. To miejsce postojowe jest dodatkiem do mieszkania, a nie odwrotnie. Niestety, bez zmiany przepisów o podatkach lokalnych nie jest to możliwe – dodaje mec. Dębowski.

Trzy, a nie jeden procent

W nowych blokach razem z mieszkaniem nabywa się miejsce postojowe. Nie jest ono jednak częścią składową mieszkania.

– Kupując lokal, nie kupuje się konkretnego miejsca postojowego, tylko zazwyczaj udział w lokalu użytkowym, jakim jest podziemna hala garażowa – tłumaczy Tomasz Podlejski, prezes Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie. – Dla lokali użytkowych obowiązują inne stawki rocznej opłaty niż dla mieszkań, tzn. 3 proc., a nie 1 proc. wartości nieruchomości. Stąd tak duża różnica w wysokości rocznej opłaty, która może wynieść np. w przypadku rocznej opłat za mieszkania na warszawskim Wilanowie 95 mkw. – 1100 zł, a za miejsce postojowe 500 zł. – Poza tym, ustalając wysokość rocznej opłaty za miejsce postojowe, pod uwagę bierze się wyceny dla gruntów mieszkaniowych, a nie usługowych, a te są na ogół dużo wyższe – wyjaśnia mec. Dębowski.

Przy aktualizacji zmiana stawki

Nie zawsze tak było. Przez długie lata właściciele płacili jedynie 1 proc. Później to się zmieniło na skutek interpretacji fiskusa oraz orzecznictwa sądowego.

W ostatnim czasie gminy zaczęły masowo zmieniać stawki opłaty za garaż przy okazji aktualizacji. Mieszkańcy protestują. Jedna z tych spraw trafiła do Sądu Najwyższego. Podjął on uchwałę, że można zmienić stawkę rocznej opłaty za miejsce w garażu, jeżeli przepis, który na to pozwala, wszedł w życie po ustanowieniu jego odrębnej własności.

Była to odpowiedź na pytanie prawne Sądu Okręgowego w Warszawie. Chodziło o wysokość stawki opłaty za użytkowanie wieczyste za miejsce postojowe w garażu traktowanym jako odrębny lokal. W 2010 r. zmienił ją zarząd dzielnicy Śródmieście. Zamiast 1 proc. wprowadził 3 proc. wartości nieruchomości.

Właściciele mieszkania, do których należało miejsce postojowe w tym garażu, odwołali się od zmiany stawki do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie. Ich zdaniem miejsce postojowe jest przypisane do mieszkania. Oznacza to, że powinna obowiązywać taka sama stawka jak za mieszkanie, czyli 1 proc. Wykorzystują je bowiem w celach czysto prywatnych. Trzymają na nim samochód osobowy, a nie np. ciężarówkę. Kolegium oddaliło jednak ich wniosek. Tak samo Sąd Rejonowy w Warszawie, do którego trafił sprzeciw od orzeczenia SKO.

Ważny cel

Sąd zwrócił uwagę, że wysokość stawki opłat zależy od celu, na który oddano nieruchomość w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste. Dodatkowo sąd rejonowy wskazał, że art. 73 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że jeżeli tych celów jest więcej, pod uwagę bierze się ten o charakterze podstawowym. W ust. 2a pkt 1 art. 73 ustawy przewiduje się, że zasadę tę stosuje się także do udziału w prawie użytkowania wieczystego w razie ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne aniżeli cel, na jaki przeznaczono grunt.

Wątpliwości prawnych, czy art. 73 ust. 2a pkt 1 można stosować także do garaży wyodrębnionych przed wejściem przepisu w życie, nabrał Sąd Okręgowy w Warszawie, do którego trafiło odwołanie od wyroku sądu niższej instancji. Przepis ten wszedł bowiem w życie 1 stycznia 2008 r., a garaż wyodrębniono dwa lata wcześniej – w 2006 r. SO postanowił więc zadać Sądowi Najwyższemu pytanie prawne, czy w przypadkach takich jak ten stosuje się wspomniane uregulowanie, czy też nie.

Odpowiedź Sądu Najwyższego nie jest korzystna dla właścicieli miejsc postojowych w garażu. Ucieszy natomiast gminy. Wynika z niej bowiem, że na podstawie art. 73 ust. 2a pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami można zmieniać stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste także wtedy, gdy własność garażu wyodrębniono przed dniem wejścia tego przepisu w życie. W tym wypadku więc zarząd dzielnicy miał prawo podnieść stawki za garaż.

1,7 mln właścicieli mieszkań ma obecnie udział w użytkowaniu wieczystym

30 tys. ha gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste znajduje się pod budynkami mieszkalnymi