Zmiany wynikają z nowej ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej p.u.w.). Przewidziano w niej przekształcenie z mocy prawa, z dniem 1 stycznia 2019 r., we własność prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi:
- jednorodzinnymi, a także
- wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne,
- wraz z budynkami gospodarczymi, garażami oraz innymi obiektami lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Ustawa reguluje także sytuacje, gdy postępowanie o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności zostało wszczęte na podstawie ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tekst jedn. DzU z 2012 r. poz. 83 ze zm.). Ustawa z 2005 roku przewiduje przekształcenie na żądanie użytkownika wieczystego. Z takim żądaniem może wystąpić także grupa współużytkowników wieczystych, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę, ale sprzeciw choćby jednego współużytkownika wieczystego blokuje nabycie prawa własności do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. W przypadku nieruchomości stanowiących własność gminy decyzję o przekształceniu wydaje wójt (burmistrz, prezydent miasta).
Czytaj także: Koniec użytkowania wieczystego: mieszkańcy spółdzielni dopłacą do lokali użytkowych
Od 2019 roku użytkowanie przekształci się we własność
Rychły koniec użytkowania wieczystego pod domami
Kto zarobi na użytkowaniu wieczystym
Jedni uwłaszczą się za grosze, drudzy zapłacą krocie
Gala wręczenia nagród liderom w branży nieruchomości
Przykład:
Załóżmy, że w odniesieniu do gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe toczy się obecnie postępowanie na podstawie ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. W p.u.w. przyjęto, że postępowania w sprawie przekształcenia wszczęte na podstawie ustawy z 2005 r. i niezakończone ostateczną decyzją do 31 grudnia 2018 r. zostaną umorzone, jeżeli użytkownik wieczysty lub współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę, nie złożą do 31 marca 2019 r. oświadczenia o prowadzeniu dalszego postępowania w sprawie przekształcenia. Jeżeli takie dalej prowadzone postępowanie nie zakończy się do 31 grudnia 2021 r. wydaniem decyzji o przekształceniu, nastąpi ono 1 stycznia 2022 r. na zasadach określonych w p.u.w. W razie niezłożenia oświadczenia, przekształcenie nastąpi ze skutkiem na 1 stycznia 2019 r., na zasadach określonych w p.u.w.
Zaświadczenie i wpisy w księdze wieczystej
Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków będzie stanowić zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. Organy reprezentujące dotychczasowego właściciela nieruchomości, czyli te, które są obecnie właściwe do pobierania opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego i aktualizacji tych opłat, będą wydawać zaświadczenia potwierdzające przekształcenie. W przypadku gruntów stanowiących przed przekształceniem własność gminy takim organem będzie wójt (burmistrz, prezydent miasta). Zaświadczenie trzeba będzie wydać z urzędu (nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia) albo na wniosek właściciela (w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku). W razie przekształcenia na rzecz cudzoziemca, termin wydania zaświadczenia ustalono na 4 miesiące od przedstawienia wymaganego zezwolenia ministra. Od wydania zaświadczenia na wniosek będzie pobierana opłata skarbowa w wysokości 50 zł.
Organ, który wydał zaświadczenie, przekaże je do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej, w terminie 14 dni od dnia jego wydania. Sąd dokona z urzędu wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę w księgach wieczystych. W razie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w prawo własności tego gruntu na rzecz cudzoziemca zaświadczenie trzeba będzie przekazać także ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych, w terminie 7 dni od dnia jego wydania.
Wyjątki od zasady
Przepisy p.u.w. nie będą miały zastosowania do gruntów:
- zabudowanych na cele mieszkaniowe, położonych na terenie portów i przystani morskich bądź
- oddanych w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. z 2017 r. poz. 1529 ze zm.).
W sytuacji gdy zgodnie z ustawą z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278) potrzebne jest zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości, przekształcenie nastąpi z dniem, w którym to zezwolenie stanie się ostateczne. -
Zmiana prawa | Zasadą będzie, że przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nastąpi odpłatnie. Osoby, które staną się z mocy prawa właścicielami gruntu, będą musiały wnosić na rzecz dotychczasowego właściciela opłatę przez 20 lat.
Obowiązek wnoszenia opłaty będzie obciążać każdoczesnego właściciela nieruchomości, w odniesieniu do której istnieje roszczenie o opłatę, przez okres pozostały do wnoszenia tej opłaty.
Wysokość opłaty będzie zasadniczo równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Termin wnoszenia takiej opłaty będzie upływać 31 marca każdego roku, ale opłatę za 2019 r. trzeba będzie uiścić do 29 lutego 2020 r.
Wyłączeni z opłat
Opłaty za przekształcenie nie będą musiały wnosić parki narodowe. Dotyczyć to będzie także osób fizycznych lub ich spadkobierców oraz spółdzielni mieszkaniowych, w przypadku gdy:
- wniosły jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego bądź
- uzyskały użytkowanie wieczyste na podstawie: art. 7 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (DzU z 1945 r. nr 50, poz. 279 ze zm.) albo innych tytułów prawnych, w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed 5 grudnia 1990 r.
W p.u.w. przewidziano możliwość waloryzacji opłaty. Będzie to następować zgodnie z zasadami z art. 5 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2018 r. poz. 121 ze zm.), czyli przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości dla nieruchomości sklasyfikowanych w rejestrze cen i wartości nieruchomości, z uwzględnieniem danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków. Waloryzacji będzie można dokonać z urzędu albo na wniosek nowego właściciela nie częściej niż raz na 3 lata, licząc od dnia dokonania ostatniej waloryzacji. Właściciel będzie powiadamiany na piśmie o wysokości zwaloryzowanej opłaty, przy czym ta zwaloryzowana opłata będzie obowiązywać od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym dokonano waloryzacji.
Bonifikata za jednorazowe uiszczenie
Możliwe będzie wniesienie opłaty jednorazowo, co będzie mogło wiązać się z bonifikatą. W p.u.w. określono wysokość bonifikaty udzielanej w razie wniesienia jednorazowej opłaty za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa. W przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego o udzieleniu bonifikaty i jej wysokości zdecyduje właściwa rada albo sejmik.
W razie wniesienia jednorazowej opłaty za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych bądź spółdzielniom mieszkaniowym będzie przysługiwać bonifikata w wysokości 60 proc. – jeżeli jednorazowa opłata zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie albo odpowiednio: 50 proc., 40 proc., 30 proc., 20 proc. bądź 10 proc. –w razie wniesienia jednorazowej opłaty w drugim, trzecim, czwartym, piątym albo szóstym roku po przekształceniu.
Jeżeli zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa zostanie doręczone po 31 grudnia 2019 r., to osoby fizyczne będące właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych bądź spółdzielnie mieszkaniowe będą mogły zgłosić zamiar wniesienia opłaty jednorazowej w 2020 r. do 1 lutego 2020 r. W razie wniesienia przez te osoby lub spółdzielnie opłaty jednorazowej za przekształcenie do 29 lutego 2020 r., będzie przysługiwać bonifikata w wysokości 60 proc.
Natomiast w przypadku gruntów stanowiących własność gminy wójt będzie mógł udzielić osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych bądź spółdzielniom mieszkaniowym bonifikaty tylko na podstawie uchwały rady gminy. W uchwale trzeba będzie określić w szczególności: warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych. Rada gminy będzie mogła wzorować się na rozwiązaniach przyjętych w p.u.w. w odniesieniu do gruntów państwowych.
Przykład:
Załóżmy, że 1 stycznia 2019 r. Jan Kowalski uzyska, zgodnie z p.u.w., własność gruntu stanowiącego poprzednio własność gminy. Właściciel gruntu, w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty za przekształcenie, będzie mógł zgłosić wójtowi na piśmie zamiar jednorazowego wniesienia tej opłaty, w kwocie pozostającej do spłaty. W takim przypadku będzie obowiązywać następujący tryb postępowania. Pierwszy krok – wójt poinformuje właściciela gruntu na piśmie o wysokości jednorazowej opłaty, w terminie 14 dni od dnia zgłoszenia.
Drugi krok – jeżeli właściciel gruntu nie będzie zgadzać się z wysokością jednorazowej opłaty i złoży do wójta, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia informacji, wniosek o ustalenie wysokości jednorazowej opłaty w drodze decyzji, wójt wyda decyzję w tej sprawie.
Bonifikata będzie mogła zostać udzielona osobie fizycznej będącej właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego bądź spółdzielni mieszkaniowej tylko na podstawie uchwały rady gminy. W terminie 30 dni od wniesienia jednorazowej opłaty, wójt wyda z urzędu zaświadczenie potwierdzające jej wniesienie, które właściciel gruntu załączy do wniosku o wykreślenie z księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę.
Obowiązki organu związane z przekształceniem
Jeśli zgodnie z nowymi przepisami 1 stycznia 2019 r. dany podmiot stanie się właścicielem gruntu, stanowiącego poprzednio własność gminy, będzie obowiązywać następujący tryb postępowania:
krok 1. wydanie zaświadczenia
Wójt wyda zaświadczenie o przekształceniu, przy czym na wydanie takiego zaświadczenia z urzędu będzie mieć 12 miesięcy od dnia przekształcenia.
W zaświadczeniu trzeba będzie zawrzeć m.in.:
- oznaczenie nieruchomości gruntowej i lokalowej, według ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości, a także
- informację o obowiązku wnoszenia rocznych opłat za przekształcenie oraz o wysokości i okresie wnoszenia tych opłat.
W przypadku cudzoziemca zaświadczenie powinno zawierać oznaczenie i datę zezwolenia wydanego przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Zaświadczenia zostanie doręczone na adres wskazany w ewidencji gruntów i budynków bądź inny adres, na który była doręczana korespondencja dotycząca użytkowania wieczystego;
krok 2. wydanie decyzji
Dopiero gdyby właściciel nieruchomości nie zgodzi się zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia rocznych opłat za przekształcenie i złoży wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia opłat w drodze decyzji (ma na to 2 miesiące od dnia doręczenia zaświadczenia), wójt będzie musiał przeprowadzić postępowanie administracyjne i wydać decyzję. Do czasu zakończenia tego postępowania opłata za przekształcenie powinna być wnoszona w wysokości wynikającej z zaświadczenia. Jeżeli jednak wniosek właściciela zostanie uwzględniony, to nowa wysokość opłaty będzie obowiązywać od dnia przekształcenia.
Grunty zabudowane po 1 stycznia 2019 r.
W przypadku gruntów, które po 1 stycznia 2019 r. zostaną zabudowane budynkami mieszkalnymi, prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształci się w prawo własności z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Zaświadczenie o przekształceniu trzeba będzie wydać na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Obowiązek wnoszenia opłaty za przekształcenie powstanie z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło przekształcenie.
podstawa prawna: ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716).
