Rynek magazynowo-logistyczny z roku na rok bije rekordy. Wszystko wskazuje na to, że również 2018 r. okaże się najlepszy w historii.

Już w trakcie roku suma powierzchni magazynowej w kraju przekroczyła 15 mln mkw. Co oznacza, że w ciągu pięciu lat doszło do podwojenia jej wielkości.

Rekordowo się również buduje. Na niespotykanie niskim poziomie znajduje się także wskaźnik pustostanów.

– W przypadku 2018 roku mówimy nie o kilku, ale kilkunastoprocentowych zwyżkach dostępnej powierzchni magazynowej w porównaniu z rokiem ubiegłym. Tak dobrego okresu jeszcze nie było – ocenia Maciej Chmielewski, senior partner w Colliers International, dyrektor działu powierzchni logistycznych i przemysłowych.

Walory Polski

Co napędza rozkwit? – Główny motor rozwoju to e-commerce. Popyt na magazyny generują firmy, które działają w e-handlu na terenie Polski, ale także te, które z naszego kraju wysyłają towary na zewnątrz. Przykład stanowi choćby Zalando – wskazuje Chmielewski.

Do najdynamiczniej rozwijających się regionów należą centralna Polska, Warszawa, Górny Śląsk, a także Wrocław.

Optymizm trwa, ponieważ Polska jest wciąż krajem bardziej konkurencyjnym od swoich sąsiadów: z danych Colliers wynika, że czynsze w naszym kraju są najniższe w Europie.

– Spektakularny rozwój powierzchni przemysłowej w Polsce to efekt kilku czynników. Sięgając dekadę wstecz: mogliśmy cieszyć się ze stosunkowo nienaruszonej gospodarki Polski po światowym kryzysie finansowym w 2008 r. – mówi Robert Dobrzycki, Chief Executive Officer Europe z Panattoni Europe.

– Mamy strategiczne położenie w Europie – graniczymy z Niemcami, które są największym krajem na kontynencie pod względem rynku, jego dojrzałości i nasycenia. Powoli stajemy się zapleczem magazynowym Europy i z powodzeniem obsługujemy rozwinięte gospodarki, również dzięki konkurencyjności – tańszym niż na Zachodzie kosztom bazowym, w tym tańszej sile roboczej – podkreśla Robert Dobrzycki.

– Zainteresowanie klientów logistycznych zależy oczywiście od wielu czynników – znacząca jest na pewno skala i kondycja polskiej gospodarki, napędzający ją poziom konsumpcji oraz rozwój infrastruktury drogowej, jak i dostępność wykwalifikowanej kadry pracowniczej – dodaje Paweł Sapek, Senior Vice President, Country Manager Prologis w Polsce.

Perspektywa najemców

Na co dziś zwraca się uwagę, wybierając miejsce pod magazyn?

– Wcześniej mówiło się, że najważniejsza jest cena, lokalizacja czy stopień rozwoju infrastruktury. Dziś, że najważniejszy jest dostęp do pracowników. Stąd rosnące zainteresowanie ścianą wschodnią – wskazuje Maciej Chmielewski.

– Przy wyborze magazynu przede wszystkim zwracamy uwagę na to, jaki projekt będziemy realizować i jaka będzie jego specyfika. Prowadzimy logistykę dla sektora e-commerce, branży, w której czas na każdym etapie ma duże znaczenie, dlatego analizujemy odległość magazynu od hubów kurierskich, zwracając uwagę, aby była jak najmniejsza, a dostęp do kuriera jak najszybszy. Równolegle weryfikujemy dwie kluczowe kwestie: dostęp do odpowiednich pracowników i możliwość automatyzacji procesów – komentuje Jadwiga Żurek, dyrektor ds. sprzedaży w Arvato Polska.

Wielu użytkowników magazynów patrzy również na to, czy ich firma będzie mogła rosnąć razem ze swym magazynem.

– Potencjał rozwoju jednostki magazynowej jest bardzo ważny dla najemcy takiego jak Rhenus. Niejednokrotnie, już na etapie przetargu nasi klienci prognozują rozwój projektów w kolejnych latach, a naszym zadaniem jest zapewnienie obsługi logistycznej wzrostu sprzedaży rok do roku a także w czasie sezonowych zwyżek – mówi Marta Kunikowska, kierownik ds. marketingu Rhenus Logistics.

Wolna powierzchnia poszukiwana

Wskaźnik pustostanów na rynku magazynowym wynosi dziś 4,5 proc. To rekordowo mało.

– Mamy do czynienia z rynkiem właściciela, co na pewno wpływa na ceny czynszów. Efektywnie rosną one z uwagi również na droższą ziemię, wyższe koszty wykonawstwa i rosnący popyt. W mojej ocenie do góry pójdą wkrótce także koszty finansowania. W USA stopy procentowe rosną już przecież od półtora roku – zauważa Tomasz Kasperowicz, senior partner w Colliers International, dyrektor działu powierzchni logistycznych i przemysłowych.

I dodaje, że w ciągu dwóch lat zanotowano 15-procentowy wzrost. Dziś kwota bazowa (a więc nieuwzględniająca upustów) to średnio 3,2 euro za mkw.

– Mimo to Polska jest tańsza od innych państw z regionu o około 1 euro – zaznacza Kasperowicz.

Eksperci żałują, że w biciu rekordów nie bierze udziału polski kapitał. – Przeważającą wielkość inwestorów stanowią fundusze azjatyckie bądź amerykańskie. Polskie podmioty nie mają jeszcze na tyle zakumulowanego kapitału, by być głównym graczem – mówi Tomasz Kasperowicz.

Poprawić sytuację mogłaby tworzona właśnie ustawa o REIT-ach. Projektodawca nie zdecydował się jednak objąć jej przepisami nieruchomości przemysłowych, a jedynie sektor mieszkań na wynajem.

– To stracona okazja na dodatkowy polski kapitał na rynku i stracona okazja dla inwestorów – tych drobnych. Tym bardziej że rynek komercyjny daje większe stopy zwrotu. Średnio przyjmuje się, że rentowność mieszkania wynosi 4–5 proc., a rentowność przeciętnego magazynu to już 7,5 proc. – komentuje Kasperowicz.