- Współwłasność mieszkania to dość częsta sytuacja. Mieszkaniowymi wspólnikami są na przykład osoby, które otrzymały całość lub pewną część nieruchomości w spadku. Posiadanie udziału w nieruchomości jest oczywiście mniej korzystne niż wyłączna (samodzielna) własność. Udział jest wart o wiele mniej niż cały lokal lub dom.

Posiadanie lokum "na spółkę" może generować spore problemy. Współwłaściciele mogą mieć zupełnie inne pomysły na wykorzystanie nieruchomości. Współwłasność mieszkania może być oczywiście zniesiona. Na czym polega taka procedura?

W pierwszej kolejności trzeba zwrócić uwagę na różnicę pomiędzy dwoma rodzajami współwłasności, czyli współwłasnością łączną i ułamkową. Współwłasność łączna jest mało wygodna dla współwłaścicieli ze względu na jej specyficzny (bezudziałowy) charakter. Osoba posiadająca prawo współwłasności łącznej nie może nim swobodnie rozporządzać. Na całe szczęście, współwłasność nieruchomości w częściach ułamkowych okazuje się o wiele częstszym wariantem.

Zgodnie z artykułem 198 kodeksu cywilnego, który dotyczy współwłasności ułamkowej: „każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli". Sprzedaż swojego ułamkowego udziału w mieszkaniu lub działce zabudowanej domem nie wymaga zgody innych współwłaścicieli.

Wykorzystują to między innymi firmy tanio skupujące udziały w mieszkaniach. Kolejny przepis kodeksu cywilnego wskazuje natomiast, że do rozporządzania wspólną rzeczą (np. jej wynajęcia) lub innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, to współwłaściciele posiadający przynajmniej połowę udziałów mogą domagać się, aby sąd podjął decyzję dotyczącą sporu, mając na względzie interesy wszystkich zainteresowanych stron.

Warto jednak zdawać sobie sprawę, że takie postępowanie prowadzone na podstawie art. 199 KC często jest bardzo przewlekłe.

Problemy, jakie powoduje współwłasność mieszkania sprawiają, że wiele osób chce się jej pozbyć. Od kłopotu można uwolnić się, sprzedając swój ułamkowy udział w danym lokum. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że oferta sprzedaży udziału raczej nie wzbudzi dużego zainteresowania na rynku. Typowy nabywca mieszkania nie jest bowiem zainteresowany perspektywą zakupu np. jednej trzeciej lub jednej drugiej nieruchomości i zarządzania lokalem lub domem razem z obcymi osobami.

Co więcej, w sprzedaży udziału raczej nie pomoże agent nieruchomości. Propozycja ceny od specjalnej firmy zajmującej się skupem udziałów w nieruchomościach prawdopodobnie będzie bardzo niska, Istnieje jednak rozwiązanie inne niż sprzedaż swojego ułamkowego udziału w nieruchomości. Współwłasność mieszkania może zostać zniesiona poprzez umowę podpisaną u notariusza albo na wskutek postępowania sądowego.

Najlepiej, gdy współwłaściciele sami wypracują porozumienie i ustalą wszystkie szczegóły związane np. ze sposobem podziału nieruchomości oraz spłatami czy dopłatami. Niestety porozumienie nie zawsze jest możliwe. Właśnie dlatego zniesienie współwłasności na drodze sądowej często okazuje się koniecznością. Warto wiedzieć, że takie rozwiązanie już na wstępie będzie kosztowała 1 tys. zł. Opłata sądowa jest zredukowana do 300 zł, jeżeli wniosek do sądu rejonowego o zniesienie współwłasności zawiera projekt zaakceptowany przez wszystkie zainteresowane strony.

Zniesieniem kłopotliwej współwłasności zajmuje się sąd rejonowy w trybie nieprocesowym. Warto również wiedzieć, że sędzia rozpatrujący sprawę ma do wyboru trzy warianty zniesienia współwłasności. Mowa o fizycznym podziale nieruchomości, przyznaniu własności co najmniej jednego współwłaścicielowi (z obowiązkiem spłaty pozostałych osób) albo sprzedaży nieruchomości. Fizyczny podział domu lub lokalu to rozwiązanie, które tylko z pozoru wydaje się najprostsze. W praktyce może się okazać, że taki podział jest niewykonalny ze względów konstrukcyjnych i technicznych.

Wtedy pozostają dwa alternatywne rozwiązania. Sąd nie może przyznać całej nieruchomości z obowiązkiem spłaty pozostałych osób, gdy potencjalny (przyszły) właściciel sprzeciwia się takiemu rozwiązaniu. Jeśli dwa wcześniej omawiane rozwiązania są niemożliwe, to sąd prawdopodobnie zadecyduje o sprzedaży kłopotliwej nieruchomości i podziale wpływów z transakcji. Orzeczenie sądu będzie przewidywało sprzedaż nieruchomości również wtedy, gdy wszystkie zainteresowane strony akceptują taki wariant znoszący współwłasność mieszkania.