Świetna działka w cenie, ruina gratis

Parcele z domami do rozbiórki z atrakcyjnym adresem to łakomy kąsek i dla deweloperów, i dla prywatnych inwestorów.

Aktualizacja: 05.03.2020 17:30 Publikacja: 05.03.2020 16:43

Dom jednorodzinny na dużej działce w dobrej lokalizacji to świetny produkt dla firm deweloperskich

Dom jednorodzinny na dużej działce w dobrej lokalizacji to świetny produkt dla firm deweloperskich

Foto: shutterstock

O tereny budowlane jest coraz trudniej. Oferta atrakcyjnych działek się kurczy. Inwestorów nie odstraszają już parcele z domami – wynika z analiz Cenatorium, spółki dysponującej największą bazą danych o transakcjach na rynku nieruchomości.

– W obliczu wysokich cen mieszkań może się okazać, że rozbiórka starego budynku i postawienie nowej nieruchomości jest szansą na dobry biznes i dom w dobrej lokalizacji – komentuje Anna Karaś, analityk Cenatorium.

Okazje i adres

Z analiz wynika, że w aglomeracji warszawskiej w latach 2016–2019 nastąpił dynamiczny wzrost liczby wydawanych pozwoleń na rozbiórkę domów. – W 2016 r. we wszystkich powiatach (wraz z Warszawą) wydano 124 takie pozwolenia, podczas gdy w 2019 r. – już 197. W analizowanym okresie prawdopodobnie wyburzono 716 domów, jednak tylko 138 z inicjatywy osób prawnych – podaje Anna Karaś.

Wzrost zainteresowania rozbiórkami odnotowano głównie po stronie osób fizycznych. – Znajdują świetnie zlokalizowane działki z ruiną w gratisie lub kuszą ich okazje cenowe – dodaje ekspertka.

Deweloperzy, jak mówi, stanowią mniejszość. – Działki po wyburzanych domach rzadko mają rozmiary i warunki zabudowy pozwalające na postawienie większego obiektu – tłumaczy. – Deweloperzy szukają raczej lokalizacji pozwalającej na budowę jak największej ilości PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań – red.). Im większa PUM, tym zwykle wyższy zwrot z inwestycji. Dlatego, jeśli kupują zabudowane działki, to raczej są to stare magazyny czy biurowce na większych parcelach. Ale jeśli trafią na dom jednorodzinny na dużej działce w świetnej lokalizacji, to także są gotowi do rozbiórki. I nie musi być to ruina!

Ekspertka podaje, że takie przypadki dotyczą głównie prestiżowych lokalizacji, np. Szczęśliwic w Warszawie, gdzie o pustą działkę bardzo trudno, a ofert sprzedaży domów nie brakuje.

– Jeśli plan miejscowy zezwala na zabudowę wielorodzinną, a działka jest spora, deweloperzy są gotowi zapłacić kilkakrotnie wyższą cenę za dom niż średnia rynkowa – zauważa Anna Karaś. – Takich transakcji w ostatnim czasie było co najmniej kilka.

Jedna z ciekawszych: w okolicy parku Szczęśliwickiego deweloper kupił – za 11,8 mln zł – dobrze utrzymany, wybudowany w 2001 r. dom na działce o powierzchni 3,3 ha, po to, by go wyburzyć i wybudować cztery apartamentowce ze średnią ceną nawet ponad 17 tys. zł za mkw. Z kolei przy ul. Włodarzewskiej firma kupiła dom z 2000 r., na niemal 5-ha działce, planując jego wyburzenie i postawienie budynków wielorodzinnych. Cena nieruchomości to 15,4 mln zł.

Jak podaje Cenatorium, na terenach okalających stolicę rozbiórki są najpowszechniejsze w powiatach pruszkowskim, otwockim i wołomińskim. – To z Ząbek, Otwocka czy Pruszkowa znika najwięcej domów, by w ich miejscu powstały nowsze bryły. Deweloperzy stanowią tu zdecydowaną mniejszość, 81 proc. rozbiórek dokonują osoby fizyczne – podaje Anna Karaś.

Z mapy Krakowa i sąsiadujących z nim powiatów od 2016 r. zniknęło prawdopodobnie 247 domów. W 89 proc. inicjatorami rozbiórek były osoby fizyczne, a niemal połowa pozwoleń na rozbiórkę dotyczyła powiatu krakowskiego.

W aglomeracji krakowskiej deweloperzy rzadko decydują się na zakup zabudowanych działek. – Można wnioskować, że dostępność wolnych od zabudowy gruntów jest wciąż zadowalająca. Potwierdzają to dane o wzroście podaży mieszkań – zauważa ekspertka Cenatorium. – Patrząc na rozmieszczenie wydanych pozwoleń na rozbiórkę, widać, że w powiecie krakowskim lokalizacja rozbieranych domów jest mocno przypadkowa, nie widać większych skupisk. Inaczej jest w przypadku powiatu wielickiego czy Krakowa. Tu zwraca uwagę Wieliczka, a w Krakowie – bliskie centrum rejonu Pogórza i delegatura Krowodrza. Widać, że ruina na dobrze zlokalizowanej działce nie jest przeszkodą w zakupie. Może być wręcz szansą na postawienie nowego domu w świetnej lokalizacji – mówi analityczka.

Podaje przykład domu przy ul. Przewóz w Krakowie. Budynek oferowany z uzyskanym już pozwoleniem na rozbiórkę sprzedano za 3,5 mln zł. Za transakcją, jak ocenia Anna Karaś, przemawiała okazyjna działka o powierzchni niemal 3,2 tys. mkw. Powstanie tam najpewniej budynek wielorodzinny.

W aglomeracji poznańskiej pozwolenia na rozbiórkę domów wydawane są dość rzadko. Od 2016 do 2019 r. z mapy aglomeracji zniknęło ok. 190 budynków jednorodzinnych – po ok. 95 z samego Poznania oraz powiatu poznańskiego.

– Największe zainteresowanie rozbiórką starej zabudowy i zastąpienie jej nowszymi domami odnotowaliśmy na Grunwaldzie, na osiedlu Kwiatowym i wzdłuż ul. Grunwaldzkiej. Głównymi wnioskodawcami są osoby fizyczne, które realizują inwestycje na własną rękę – zauważa Anna Karaś. – Nabywający działki z ruiną w gratisie płacą zwykle jak za pusty grunt, podczas gdy rozbiórka jest kosztem dodatkowym. Sprzedający zdają sobie sprawę, że o pustą działkę w sąsiedztwie trudno, więc chętni na taki interes też się znajdą.

Z analiz wynika, że działający w aglomeracji poznańskiej deweloperzy rzadko decydują się na zakupy zabudowanych terenów. Każdego roku Cenatorium odnotowuje jednak po kilka takich transakcji. – Sporadycznie są to grunty zabudowane domami, a to ze względu na ich sąsiedztwo i zwykle niewielkie powierzchnie działki – wyjaśnia ekspertka. Częstsze są transakcje sprzedaży działek poprzemysłowych z przeznaczonymi do rozbiórki garażami czy halami. Np. Dom-Eko na Ostrowie Tumskim za 7,3 mln zł kupił działkę o powierzchni 1,5 ha zabudowaną starymi garażami. Powstanie tam osiedle.

Trudne szybkie

Deweloperzy nie ukrywają, że interesują ich nie tylko gołe parcele. – Zdarzały się nam zakupy działek, z których trzeba było usunąć zabudowania – mówi Radosław Bieliński, rzecznik spółki Dom Development. – Nie wykluczamy kolejnych zakupów atrakcyjnych zabudowanych terenów.

Radosław Bieliński potwierdza, że firmy mają spore trudności z pozyskiwaniem terenów, zwłaszcza z jasną sytuacją prawną, które mogą być szybko zabudowane.

– Ceny gruntów idą w górę. Mimo problemów prawnoadministracyjnych w urzędach, wydłużających zawarcie transakcji, pozyskujemy nowe tereny. Nasz bank ziemi jest dobrze zdywersyfikowany – zapewnia rzecznik. I podkreśla, że działki na dobrych warunkach najtrudniej kupić w stolicy. Ale nie jest to niemożliwe. – W ostatnim roku większość gruntów, w dobrej cenie i dobrych lokalizacjach kupiliśmy w Trójmieście – mówi Radosław Bieliński.

Także Iwona Sroka, członek zarządu spółki Murapol, mówi o wzroście zainteresowania coraz bardziej „skomplikowanymi" terenami inwestycyjnymi (pod względem dostępu do mediów, istniejących zabudowań, warunków gruntowych), co jest konsekwencją dynamicznego rozwoju budownictwa i dużej konkurencji. – Deweloperzy niejednokrotnie biorą na siebie ryzyko i koszty wyburzeń obiektów na zakupionych gruntach – potwierdza Iwona Sroka. – Wiąże się to z koniecznością uzyskania zezwolenia na rozbiórkę i poniesienia kosztów wyburzeń. Grupie Murapol, jak dodaje, zdarza się kupować takie tereny, jeśli tylko pozwolą na realizację inwestycji zgodnych ze strategią firmy.

Emil Domeracki, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w firmie doradczej Colliers International, komentuje, że podaż gruntów nie nadąża za popytem już od ok. trzech lat.

– Deweloperzy mają duże problemy z pozyskaniem działek w dobrych lokalizacjach nie tylko w stolicy, ale też miastach regionalnych – mówi ekspert. – O grunty konkurują deweloperzy mieszkaniowi i komercyjni. Niezabudowanych parceli jest jak na lekarstwo.

Dlatego firmy szukają innych sposobów na grunty. Łakomym kąskiem, jak mówi dyrektor z Colliers International, są tereny postindustrialne, które często mają atrakcyjną lokalizację w pobliżu centrum i rozbudowaną infrastrukturę.

– Mniejsi deweloperzy mieszkaniowi rozglądają się za domami jednorodzinnymi, które po zburzeniu pozwalają na budowę niewielkiego bloku. Zdarza się to coraz częściej – wskazuje Emil Domeracki. – Takim inwestycjom sprzyjają nieprecyzyjne zapisy planów miejscowych albo ich brak. Przykładem mogą być warszawskie Włochy i Ursus. Większość obszaru nie ma planów, dominuje zabudowa jednorodzinna. Podobne przypadki odnotowywane są też w bliższych centrum dzielnicach, na Mokotowie czy Pradze-Południe.

Dyrektor Domeracki zauważa też, że deweloperzy rywalizują o działki z prywatnymi osobami, które są często mocno konkurencją, mimo ograniczonych z reguły budżetów. – Biorąc pod uwagę niesłabnący popyt na mieszkania i niedobór działek, możemy się spodziewać, że podobnych transakcji będzie przybywać – przewiduje ekspert Colliersa.

A Kamil Niedźwiedzki, analityk serwisu nieruchomości Dompress.pl, dodaje, że ceny działek przebiły już poziom sprzed ostatniego kryzysu.

– W ciągu ostatnich lat ziemia w niektórych lokalizacjach zdrożała nawet dwu-, trzykrotnie – zauważa ekspert. – W minionej dekadzie udział gruntów w strukturze kosztów podwoił się. Wartość ziemi w budżecie inwestycji dochodzi do 30 proc. Tereny w dobrych lokalizacjach najszybciej kurczą się w dużych miastach. Deweloperzy muszą włożyć dziś sporo wysiłku, aby znaleźć atrakcyjną działkę pod zabudowę wielorodzinną – potwierdza ekspert.

Także Niedźwiedzki mówi o trendzie modernizacji i urbanizacji terenów poprzemysłowych, pomimo że takie inwestycje są bardziej wymagające i czasochłonne.

O tereny budowlane jest coraz trudniej. Oferta atrakcyjnych działek się kurczy. Inwestorów nie odstraszają już parcele z domami – wynika z analiz Cenatorium, spółki dysponującej największą bazą danych o transakcjach na rynku nieruchomości.

– W obliczu wysokich cen mieszkań może się okazać, że rozbiórka starego budynku i postawienie nowej nieruchomości jest szansą na dobry biznes i dom w dobrej lokalizacji – komentuje Anna Karaś, analityk Cenatorium.

Pozostało 95% artykułu
Nieruchomości
Co ze schronami na osiedlach
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Nieruchomości
Chcemy równolegle prowadzić cztery projekty dla seniorów
Nieruchomości
Jak duże mieszkania kupujemy
Nieruchomości
Podziałem nie da się obejść rygorów
Nieruchomości
Kontrowersje wokół użytkowania wieczystego