Koronawirus: Minister zdrowia zakazał najmu krótkoterminowego aż do odwołania

Minister zdrowia zakazał najmu krótkoterminowego aż do odwołania. Przez ostatnie kilka lat stał się on jedną z najbardziej popularnych form zarabiania na nieruchomościach.

To koniec złotego okresu najmu na doby.

Czytaj także:

Koronawirus we wspólnotach i spółdzielniach: epidemia pokrzyżowała plany niejednego osiedla

Puste apartamenty

Chodzi o rozporządzenie ministra zdrowia z 13 marca 2020 r., w którym ogłoszono na obszarze Polski stan zagrożenia epidemicznego. Wprowadza on ograniczenia w prowadzeniu określonych działalności gospodarczych, w tym krótkoterminowego najmu apartamentów. Oznacza to, że od 14 marca 2020 r. do odwołania obowiązuje całkowity zakaz takiego najmu.

– Mamy zakaz prowadzenia działalności gospodarczej. Nie wynajmujemy więc apartamentów. Czekamy, co będzie dalej. Całe szczęście jesteśmy dużą firmą i kilka miesięcy przestoju powinniśmy przetrwać. Oczywiście liczymy na wsparcie rządu, np. na odroczenie regulowania składek ZUS – mówi Mateusz Knigawka z Apartmore w Gdańsku.

Takich firm jak ta są całe setki, a osób wynajmujących lokale krótkoterminowo – tysiące. Według danych AirDNA we wrześniu 2019 r. liczba aktywnych ofert tylko w jednym z popularnych serwisów, tj. Airbnb, wyniosła w: Warszawie – 7878, Krakowie – 7424, Gdańsku – 4763, Sopocie – 1202, Wrocławiu – 2266 i Poznaniu – 1440.

– Zatrzymanie turystyki krajowej i zagranicznej spowodowało również zatrzymanie tego rynku, więc wprowadzenie rozporządzeniem ministra zdrowia oficjalnego zakazu takiego wynajmu niczego nie zmieniło – uważa Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl. I dodaje: – Rynek wynajmu krótkoterminowego właśnie kurczy się do mikroskali. Nadzieje, które pojawiają się wśród właścicieli mieszkań wynajmowanych na doby oraz firm zarządzających najmem, że wszystko ruszy za dwa–trzy miesiące, są niestety nieuzasadnione. Zważywszy na nadchodzącą bardzo głęboką recesję światowej gospodarki, rynek turystyczny będzie tym, który długo nie podniesie się z obecnej sytuacji – twierdzi Marlena Kosiura.

Z czego zapłacić

Właściciele mieszkań nie mogą liczyć nawet na częściowe pokrycie kosztów.

– Zwyczajowo anulowane rezerwacje czasem pozwalały właścicielom miejsc noclegowych zachować wpłaty turystów, których dokonali na poczet zarezerwowanych pobytów. Wynajmujący miejsce noclegowe zachowywał wówczas całość lub część takiej opłaty. W obecnej sytuacji serwisy rezerwacyjne, jak Booking czy Airbnb, z automatu oddają turystom całość wpłaconych pieniędzy. Tę decyzję platformy rezerwacyjne podjęły we własnym zakresie, nie konsultowały tego z hotelami czy apartamentami wynajmowanymi na doby. Właściciele miejsc noclegowych stracili więc te zaliczki – mówi Marlena Kosiura.

– Najbliższe miesiące pokażą, co się dalej stanie z najmem krótkoterminowym – mówi Maciej Górski, adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości. – Jeżeli ten stan będzie się utrzymywał dłuższy czas, to prawdopodobnie wielu inwestorów będzie chciało sprzedać lokale. Już zaczynają pojawiać się oferty sprzedaży od osób, które kupiły kilkanaście mieszkań na najem krótkoterminowy. Teraz nie mają przychodu, a koszty utrzymania, w tym zaciągnięte kredyty, muszą ponosić. Znajdą się i tacy, którzy postanowią przeznaczyć swoje lokale pod najem długoterminowy. Uważam jednak, że obecny stan jest przejściowy i w perspektywie czasu najem krótkoterminowy się obroni – przewiduje mec. Górski.

Małe koło ratunkowe

W najgorszej sytuacji są osoby, które zarabiały na turystach w modelu tzw. podnajmu, polegającym na tym, że osoba wynajmująca lokal krótkoterminowo nie wykorzystuje w tej działalności nieruchomości należącej do niej, ale lokal wynajmowany na stałe od właściciela, płacąc mu stały czynsz najmu. Zarobek takich osób wynikał z różnicy, jaką udało im się wypracować między stałym czynszem a tym, ile przychodu wygenerowały, podnajmując go dalej turystom. W obecnej sytuacji – bez jakichkolwiek przychodów z turystów – zostają jedynie z kosztem najmu mieszkania. A sami właściciele tych mieszkań, w obliczu recesji gospodarczej, raczej nie będą skłonni rezygnować z umów czy renegocjować stawki najmu.

Mecenas Maciej Górski widzi jednak możliwości załagodzenia tej sytuacji.

– Osoby wydzierżawiające mieszkania w celu podnajmu krótkoterminowego mogą domagać się obniżenia czynszu za okres, w którym nie przynosi im on dochodu, a muszą płacić właścicielowi czynsz dzierżawny i koszty eksploatacji tego lokalu. W tym celu mogą powołać się na art. 700 kodeksu cywilnego.

W innej sytuacji są najemcy. Ci mogą powołać się na nadzwyczajną zmianę stosunków, wynikającą z ogólnej klauzuli rebus sic stantibus z art. 357 ze zn. 1 k.c. Nie prowadzi to jednak do automatycznej zmiany treści umowy i wymaga ingerencji sądu.

Zawsze też można próbować renegocjować zawarte umowy w taki sposób, aby obydwie strony mogły wyjść obronną ręką z zaistniałej sytuacji – uważa Maciej Górski.