Pandemia nie przewróciła rynku mieszkaniowego, ceny nie runęły. Część deweloperów raportuje rekordową sprzedaż, nie widać przykręcania kurka we wprowadzaniu kolejnych projektów do oferty. Banki luzują politykę kredytową, a oszczędności szukają bezpiecznych przystani. Wszyscy zastanawiają się – co dalej?

Pod lupą ekonomistów

Rynek mieszkaniowy trafił nawet pod lupę zespołów analitycznych PKO BP i BOŚ, które tematowi poświęcili sążniste raporty. Eksperci tego pierwszego napisali, że po spowolnieniu wzrostu cen mieszkań w II połowie ub.r. spodziewają się stabilizacji.

Branży deweloperskiej będzie sprzyjać utrzymujący się popyt na lokale, ale spodziewany popyt konsumpcyjny należy określić jako umiarkowany: nastroje konsumentów są zmienne, sporą konkurencją dla rynku pierwotnego są lokale z drugiej ręki. Z kolei niskie stopy procentowe (z perspektywą utrzymania co najmniej do 2022 r.) i relatywnie duża inflacja będą zachęcały do lokowania w nieruchomości – w celu zachowania wartości oszczędności. Od zakupów z myślą o najmie wciąż może odstraszać dalszy spadek czynszów.

Deweloperzy borykają się z przedłużającymi się procedurami administracyjnymi, małą dostępnością gruntów do szybkiej zabudowy i perspektywą wzrostu kosztów wykonawstwa (podwyżki cen materiałów budowlanych, ostrzejsze normy efektywności energetycznej budynków). Swoje może dołożyć Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Eksperci BOŚ oczekują kilkuprocentowego wzrostu cen mieszkań, a więc w tempie mniejszym niż przed pandemią. Na popyt może mieć wpływ sytuacja na rynku pracy, na który z opóźnieniem wpłynie pandemia (wygasanie warunków korzystania z tarcz, jak utrzymywanie zatrudnienia). BOŚ spodziewa się wzrostu bezrobocia w 2021 r. z 5,9 do 6,3 proc. Takie otoczenie może obniżać skłonność do podejmowania decyzji o dużych wydatkach inwestycyjnych.

Z drugiej strony pozytywny wpływ na popyt będą mieć niskie stopy procentowe i łagodzenie warunków udzielania kredytów hipotecznych przez banki, które zaostrzyły politykę po lockdownie. Mieszkania mogą być traktowane głównie jako lokata w przechowanie wartości oszczędności, ale pod koniec roku, wraz z perspektywą powrotu do „nowej normalności", na rynek mogą wrócić osoby zainteresowane nabyciem mieszkania pod wynajem – zwłaszcza że zwrot będzie wciąż atrakcyjny wobec niskich stóp.

Spadek cen jest więc mało prawdopodobny, biorąc pod uwagę wspomniane wyzwania po stronie podaży. Analitycy uważają jednak, że wzrostu kosztów nie można w nieskończoność przerzucać na konsumentów i deweloperzy będą musieli się liczyć z presją na ich marże.

Kiedy przesilenie?

– Ceny nowych mieszkań pozostają we względnej stabilizacji już od około pół roku. Taka sytuacja oznacza przystanek przed kontynuacją dotychczasowego trendu lub przed jego odwróceniem – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl. – Ponieważ mamy kryzys gospodarczy, społeczno-ekonomiczny i zdrowotny w jednym, o wiele bardziej prawdopodobny jest scenariusz odwrócenia tendencji wzrostowej. Sęk w tym, że o ile bardzo wyraźnie widać silne nadwerężenie potencjału wzrostowego, o tyle z drugiej strony potencjał spadkowy też nie wydaje się obecnie imponujący. Czyli sytuacja nieco patowa – podkreśla.

Jędrzyński zaznacza, że ceny mieszkań zależą wprost od sytuacji na rynku pracy: bezrobocia rejestrowanego i dynamiki płac. Prawdopodobieństwo i potencjał korekty cen są więc wprost proporcjonalne do wzrostu bezrobocia, którego uniknięcie w tym roku wydaje bardzo mało prawdopodobne, kwestią pozostaje tylko skala wzrostu.

– Z kolei presję na wzrost cen będą wywierać takie czynniki jak sytuacja na rynku gruntów i materiałów budowlanych, rosnące koszty budowy. Poza tym wyraźnie zwiększa się standard nowych inwestycji. Deweloperzy coraz częściej stawiają na bardziej zasobnych i wymagających klientów, celując w mieszkania z wyższej półki. A to nieuchronnie podbija średnią cenę, pozorując tendencję wzrostową – uważa Jędrzyński.

– W tej sytuacji jeszcze bardzo długo możemy obserwować swoiste przeciąganie liny i wahania plus minus 3 proc. miesiąc do miesiąca na poszczególnych rynkach. Ponieważ jednak popyt raczej będzie nieco hamował, okazje inwestycyjne w ramach deweloperskich promocji, których w tym roku nie powinno zabraknąć, powinny w najbliższych miesiącach zdecydowanie uatrakcyjnić ceny transakcyjne. Bardzo trudno jest jednak wyrokować w perspektywie dwóch–trzech lat, za dużo jest niewiadomych. Odczuwalny powrót do normalności to jednak raczej rok 2023 niż już rok przyszły. Z kolei w najbliższym czasie sytuację na rynku nieruchomości – i nie tylko na nim – może wręcz przewrócić do góry nogami orzeczenie Izby Cywilnej SN w sprawie frankowiczów, jeśli będzie ono miało spektakularny charakter. Wówczas prawdopodobnie wszelkie prognozy trzeba będzie formułować od nowa – wskazuje ekspert.

Jan Dziekoński, do niedawna związany z Mzuri, obecnie ekspert niezależny i bloger, zwraca uwagę na sytuację na rynku najmu. Radykalne obniżenie stóp procentowych i wzrost cen nieruchomości spowodowały automatyczny spadek oczekiwań właścicieli mieszkań co do zwrotu z najmu. A to czynsze są prawdziwym nośnikiem wartości mieszkań dla większości inwestorów, tymczasem spadły one o 8–15 proc. w największych miastach Polski, a najemcę nie jest już tak łatwo szybko pozyskać.

– Niewiele dzisiaj zapowiada, by zimowy semestr akademicki 2021/2022 miał być odmienny od obecnego, patrząc na tempo szczepień i ostatnie rozporządzenie o organizacji nauki na uczelniach. Podaż mieszkań na wynajem będzie przez kolejne kwartały zasilana nowymi mieszkaniami zamówionymi jeszcze przed pandemią – przewiduje Jan Dziekoński.

– Z tego powodu czynsze (a więc dochodowość lokali) nadal mogą spadać, a przynajmniej marne są perspektywy ich wzrostu. Natomiast stopy procentowe wiecznie nie będą utrzymywane na sztucznie niskim poziomie i prędzej czy później pójdą w górę. Jeśli dodamy do tego bezrobocie na fali wzrostowej i rosnący udział mieszkań gotowych w ofercie deweloperów, to mamy przepis na korektę cen gotowy. Pytanie tylko, kiedy – podsumowuje Dziekoński.