Czy pandemia zwiększyła apetyt na przeprowadzki do bloków i domów pod miastem? Zespół analityków nieruchomości PKO BP postanowił zbadać temat, biorąc po lupę wnioski kredytowe klientów banku obejmujące zakup lokali w pobliżu siedmiu aglomeracji.

Atrakcyjna oferta

W objętym lockdownem II kwartale ubiegłego roku zauważalny był wzrost udziału wniosków dotyczących mieszkań w powiatach wokół aglomeracji, do 37 proc., ale w kolejnych kwartałach odsetek wrócił do stabilnego poziomu 31–33 proc.

Trend wzrostowy kupowania lokali pod miastem widać od lat: w 2016 r. udział sięgał 26 proc., a na poziomie 33 proc. utrzymuje się od dwóch lat. Na zwiększony popyt odpowiadają deweloperzy: w ciągu ostatnich dwóch lat, jak wynika z danych GUS, liczba mieszkań oddawanych do użytku w powiatach przylegających do dużych miast rosła wyraźnie szybciej niż w samych aglomeracjach. Wyprowadzka poza miasto to także kupowanie lub budowanie domów.

Tu analitycy PKO BP widzą konsekwentny wzrost: ze złożonych przez klientów wniosków kredytowych wynika, że w 2016 r. udział domów jednorodzinnych i gruntów pod budowę takowych w strukturze zakupów nieruchomości mieszkaniowych wynosił 21 proc., z czego 1 pkt proc. przypadał na działki. W 2019 r. wskaźniki wynosiły już odpowiednio 32 proc. i 8 pkt proc., a w ubiegłym 34 proc. i 9 pkt proc.

Zdaniem analityków PKO BP możliwość pracy zdalnej może być czynnikiem zachęcającym do zakupu lub budowy domu pod miastem, ale kluczową kwestią dla obserwowanego w ostatnich latach trendu wzrostowego jest prawdopodobnie poprawa jakości oferty. Analitycy wskazują również, że zestawienie struktury wniosków kredytowych ze strukturą oferty na rynku wtórnym pokazuje, iż podaż relatywnie nowych domów (zbudowanych nie wcześniej niż w 2010 r.) jest mniejsza od popytu. Stąd zauważalny wzrost aktywności deweloperów na rynku domów i spodziewany wzrost transakcji w najbliższych latach.

Deweloperzy w akcji

– Dane z PKO BP są bardzo ciekawe. Analitycy największego polskiego banku sugerują, że choć zainteresowanie Polaków działkami i domami przy okazji epidemii wzrosło, to nie bardziej, niż wynikałoby to z trendu – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. – To w sumie bardzo ciekawa koncepcja, która sugerowałaby, że to, z czym mieliśmy ostatnio do czynienia, wynikało raczej ze zmian cyklicznych. Nie jest przecież tajemnicą, że wraz z tym, jak drożeją mieszkania w dużych miastach, coraz więcej osób stwierdza, że np. zamiast trzypokojowego mieszkania w mieście wolą dom pod aglomeracją. Byłby to w sumie całkiem optymistyczny scenariusz, bo wynikałoby z niego, że niewiele osób podjęło dość ryzykowną decyzję, aby pod presją epidemii postawić wszystko na jedną kartę i wyprowadzić się na obrzeża miasta – dodaje.

Analityk wskazuje jednak na płynące od pośredników informacje mówiące o rekordowym popycie na grunty pod zabudowę. Dane wyszukiwarki Google również świadczą, że od II do IV kw. ub.r. zainteresowanie działkami budowlanymi w Polsce było najwyższe w historii, o prawie połowę wyższe rok do roku. Efekty tego widać też już wyraźnie od listopada w danych GUS na temat liczby wydawanych inwestorom indywidualnym pozwoleń na budowę – to wzrost rzędu 20–40 proc. rok do roku.

– Niewykluczone, że prawda leży pośrodku. W danych PKO może jeszcze nie widać efektu wyprowadzek przy okazji pandemii: zanim wystąpimy o kredyt na budowę domu, mija sporo czasu – najpierw szukamy działek, potem dopiero projektów, ekip i możemy występować o warunki zabudowy i pozwolenie lub dokonać zgłoszenia. Wnioski kredytowe są dopiero kolejnym etapem tej drogi. Jeśli Polacy ruszyli szukać działek w maju ub.r., to dopiero pod koniec roku widać było wyraźny wzrost liczby wydawanych pozwoleń. Ten wzrost utrzymuje się do dziś – mówi Turek. – Od dwóch miesięcy mamy kolejną ciekawą zmianę. Choć wciąż rok do roku rośnie liczba wydawanych pozwoleń na budowę, to liczba rozpoczynanych budów spada. Dopiero kolejne miesiące pokażą, czy oznacza to, że Polacy – w obliczu realnej perspektywy wychodzenia z epidemicznych obostrzeń – zrezygnują z wyprowadzki z dużych miast. Równie dobrze może się jednak okazać, że mniejsza liczba rozpoczynanych budów wynika z bardziej prozaicznego problemu – np. oczekiwania na wolne ekipy budowlane. Moim zdaniem jest za wcześnie, by podsumowywać epidemiczny exodus z miast – podkreśla.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zaznacza, że jeśli chodzi o podaż, to domy rzadko można znaleźć w ofertach największych spółek deweloperskich. To domena mniejszych firm specjalizujących się w takim budownictwie.

Ekspert podkreśla, że to, co analitycy PKO BP wskazali jako spodziewany scenariusz – wzrost podaży domów w ramach rynku pierwotnego – już się dzieje. – Pod koniec 2020 r. sprawdzaliśmy wpływ pandemii i lockdownu na zainteresowanie domami z oferty deweloperów i na tej podstawie można stwierdzić, że popyt nagle praktycznie się podwoił.Na portalu RynekPierwotny.pl od stycznia 2019 r. do maja 2020 r. zarejestrowano sprzedaż średnio 213 domów miesięcznie, a od czerwca do listopada 2020 r. już 383 przy wolumenie rosnącym z miesiąca na miesiąc – przytacza Jędrzyński. – Wygląda to zatem na boom z dość solidnym potencjałem. Jednocześnie oferta domów deweloperskich nie wyczerpała się, bo od czerwca do listopada ub.r. weszło do niej prawie 2,4 tys. domów. Na portalu obserwujemy też podwojenie rok do roku zapytań ofertowych o domy. W ostatnich latach rynek domów deweloperskich rósł w tempie 7–9 proc. rocznie, co uznawano za wynik godny uznania, a teraz mamy nadzwyczajne przyspieszenie liczone już w dziesiątkach procent – podsumowuje.