Mieszkania wciąż drożeją. RynekPierwotny.pl podaje, że w Warszawie ceny nowych lokali w ciągu roku poszły w górę z 10,5 do 11,1 tys. zł (6 proc.) za mkw., w Krakowie – z 9,5 do 10,5 tys. zł (10 proc.), we Wrocławiu – z ponad 8,6 do niemal 9,4 tys. zł (9 proc.), a w Gdańsku – z 9 do ponad 9,7 tys. zł (8 proc.). Najbardziej, o 14 proc., do ponad 7,2 tys. zł, zdrożały mieszkania w Łodzi. Najmniej, o 2 proc., z 7,6 do ponad 7,7 tys. zł – w Poznaniu.

Przechować majątek

Anton Bubiel, prezes Rentier.io i dyrektor operacyjny SonarHome, tłumaczy, że jednym z czynników nakręcających wzrost cen mieszkań w ostatnim czasie były rekordowo niskie stopy procentowe i oczekiwania inflacyjne. – Według oficjalnych danych inflacja jest na wysokim poziomie (4,7 proc. r./r.) – mówi. – Rzeczywisty wzrost cen poszczególnych produktów i usług jest wyższy. Drożeją np. materiały budowlane.

Niskie stopy procentowe i brak alternatywy dla bezpiecznego lokowania kapitału sprawiają, że Polacy inwestują w mieszkania. – Wiele osób mówi, że nie chodzi o wysokie zyski, ale bezpieczne przechowanie pieniędzy – zauważa Marcin Krasoń z Obido.pl.

Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że o kredyty wnioskuje miesięcznie nawet ponad 50 tys. klientów.

– Kolejki ustawiają po wszystkie mieszkania. Małe są kupowane inwestycyjnie, a duże na własne potrzeby – mówi Aleksander Skirmuntt, ekspert Maxon Nieruchomości. – Dla mnie kluczowa jest intencja. Zgadzam się z opinią, że zakupami rządzi strach. A w strachu człowiek działa czasami nie do końca racjonalnie.

Agencja Metrohouse szacuje, że inwestycyjnie jest kupowanych ok. 34 proc. mieszkań.

Taniej niż w UE

Czy to już bańka? Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zaznacza, że aby móc o niej mówić, ceny mieszkań dłuższy czas muszą rosnąć dużo bardziej niż zarobki. – Na razie możemy mówić o coraz lepszym gruncie pod powstanie bańki – ocenia. – Ryzyko jest niemałe, choćby ze względu na rosnącą nierównowagę między popytem a podażą. Do gry na coraz większą skalę włączają się inwestorzy instytucjonalni, w efekcie deweloperzy nie nadążają z uzupełnianiem oferty. I to jest największe zagrożenie. Jeśli ta tendencja nie zostanie powstrzymana, to już w najbliższych trzech, czterech miesiącach na rynku może się zrobić bardzo nerwowo i niebezpiecznie – przewiduje.

Dodaje, że jeśli deweloperzy „nie dadzą rady" z odpowiednią do popytu podażą, a płace Polaków nie nadążą za wzrostem cen mieszkań, ryzyko bańki i załamania koniunktury będzie rosło. – Z drugiej strony nowe mieszkania w ostatnich niespełna 13 latach (od szczytu poprzedniej hossy) zdrożały średnio zaledwie o kilkanaście proc. – mówi Jędrzyński. – Ceny w Polsce należą do najniższych w Europie. Warszawa jest jedną najtańszych stolic w UE. Stąd potencjał wzrostu.

Z kolei według Aleksandra Skirmuntta deweloperzy, choć sprzedają szybko, to nie mogą szaleć z cenami, bo inwestycji jest jednak całkiem sporo.

Gorąco jest też na rynku wtórnym. Z analiz Metrohouse i Gold Finance, wynika, że średni czas sprzedaży mieszkania to 90–95 dni, kilka dni mniej niż we wcześniejszych okresach. Nie brakuje błyskawicznych transakcji.

Marcin Jańczuk z Metrohouse mówi, że nie więcej niż w tydzień sprzedawały się mieszkania o średniej powierzchni 48 mkw. W ciągu trzech dni za 395 tys. zł, sprzedano 41-metrowe mieszkanie z lat 70. na warszawskim Mokotowie. Dwa dni trwała sprzedaż 47-metrowego lokalu, także z lat 70., przy Paderewskiego w Łodzi.

Łukasz Wydrowski, ekspert trójmiejskiej agencji Estatic Nieruchomości, zauważa, że mieszkania sprzedają się czasem powyżej ceny ofertowej. – W maju sprzedawaliśmy lokal przy Storczykowej w Gdańsku. Po negocjacjach z trzema klientami cena transakcyjna przewyższyła ofertową o 30 tys. zł – mówi.

Najem mniej rentowny

Za szybkimi zwyżkami cen mieszkań nie nadążają stawki najmu. Jego rentowność spada. Z analiz Rentier.io wynika, że w ciągu roku obniżyła się z 5 do 4 proc. (przy założeniu, że lokal jest wynajęty 12 miesięcy, po odliczeniu wszelkich kosztów i podatków). Największe zwroty osiągniemy w Łodzi. Rentowność netto przy całorocznym wynajmie to 4,8 proc. W Katowicach jest to 4,7 proc., w Szczecinie – 4,6 proc., w Lublinie – 4,4 proc. Wrocław daje zarobić 4,3 proc., Bydgoszcz – 4,2 proc., Rzeszów – 4 proc., stolica – 3,9 proc., Gdańsk – 3,8 proc., Kraków – 3,3 proc.