Duże lokale tanieją najmocniej

W większości miast mieszkania używane są wyceniane podobnie jak w I kwartale. Jednak niektóre nieruchomości dotknęła już korekta. Jej poziom zależy od wielkości sprzedawanego lokalu – wynika z raportu portalu Nieruchomosci-online.pl, który publikujemy pierwsi.

Serwis przeanalizował ceny ofertowe mieszkań w zależności od liczby pokoi. W II kwartale w porównaniu z I największe przeceny widać na rynku dużych lokali w Kielcach. Czteropokojowe mieszkania staniały tu aż o 28,4 proc. – metr jest wyceniany na niespełna 5,5 tys. zł. W Sopocie ceny takich lokali spadły o 8,8 proc., do 12,4 tys. zł. W Katowicach takie nieruchomości straciły na wartości 7,8 proc. Są dziś oferowane za ponad 5,6 tys. zł za mkw. W Warszawie staniały minimalnie – o 1,3 proc., do 10,8 tys. zł.

Ale już w Opolu metr „czwórki" jest wystawiany o 8,8 proc. drożej niż kwartał wcześniej – za prawie 5,8 tys. zł. O 2,2 proc. zdrożały takie lokale w Gdańsku (9,8 tys. zł za mkw.) i Bydgoszczy (ponad 5,9 tys.).

Spodziewane korekty

W miarę stabilne są ceny mniejszych mieszkań. W Warszawie średnia cena mkw. kawalerek to niespełna 12,2 tys. zł, o 1,7 proc. mniej niż w I kw. Dwa pokoje w stolicy są dziś wyceniane na ok. 11,5 tys. zł (spadek o 3,2 proc.), a trzy – na 10,8 tys. zł. W I kw. „trójki" były oferowane taniej o 1,8 proc.

Jednopokojowe mieszkania są najwyżej wyceniane w Sopocie. Jak podaje portal Nieruchomosci-online.pl, za mkw. kawalerki w tym mieście sprzedający oczekują 12,7 tys., czyli praktycznie tyle samo co w I kw. (spadek zaledwie o 0,1 proc.). Dwa pokoje w Sopocie staniały o 2,8 proc., do ponad 12,5 tys. zł za mkw. W Krakowie właściciele kawalerek życzą sobie 10,9 tys. zł za mkw. (-2,2 proc.), a za lokale dwupokojowe – ponad 10,1 tys. zł (1,2-proc. wzrost). Natomiast we Wrocławiu kawalerki staniały średnio o 1,1 proc., do niespełna 9,6 tys. zł za mkw., a mieszkania z dwoma pokojami podrożały o 1,1 proc. Ich przeciętna cena ofertowa to ponad 8,6 tys. zł za mkw.

– W większości analizowanych miast wpływ na cenę metra mieszkania ma jego wielkość – komentują eksperci Nieruchomosci-online.pl. – Różnica cen lokali jedno- i czteropokojowych to 1–2 tys. zł. Trzeba jednak pamiętać, że nie wszędzie te różnice widać.

Analitycy portalu zawracają uwagę, że wpływ na ceny na rynku wtórnym ma, oczywiście, także standard mieszkania. W największych miastach w zdecydowanej większości był on określany jako „dobry, bardzo dobry lub wysoki". – Dotyczyło to 77 proc. lokali wystawionych na sprzedaż. 19 proc. mieszkań wymagało remontu lub odświeżenia, a 4 proc. lokali na rynku wtórnym było wciąż w stanie deweloperskim, wymagały więc wykończenia wnętrz – wynika z analiz.

– Zatrzymanie dynamiki wzrostu cen na rynku wtórnym i korekta w niektórych miastach to spodziewane zjawiska, biorąc pod uwagę pandemię – komentuje Michał Kurczycki, dyrektor generalny portalu Nieruchomosci-online.pl. – Pytanie, jak głęboka będzie dalsza korekta, czy obejmie także rynek pierwotny. Trzeba podkreślić, że w niektórych miastach ceny jeszcze podskoczyły, a tam, gdzie pozostały na zbliżonych do I kw. poziomach, są i tak bardzo wysokie. Wydaje się, że również tu należy się spodziewać korekty.

W najbliższym czasie najpewniej czeka nas stabilizacja. Takie prognozy, zdaniem Michała Kurczyckiego, można stawiać na podstawie zachowań ponad 4 mln użytkowników, którzy co miesiąc odwiedzają portal Nieruchomosci-online.pl, a także obserwacji poczynionych przez pośredników i deweloperów.

– Więcej uwagi trzeba teraz poświęcić rynkowi wtórnemu mieszkań i nieruchomościom komercyjnym – ocenia dyrektor. – Na pierwszy sektor będzie miała wpływ rozstrzygająca się właśnie sytuacja na rynku najmu, na drugi – wdrożony w wielu organizacjach system pracy zdalnej, która nie zakłada obecności pracowników w biurowcach. Dalszego wzrostu zainteresowania i dobrej passy można się spodziewać na rynku domów i działek – przewiduje.

Według dyrektora Kurczyckiego na wzrost zainteresowania nieruchomościami mają wpływ m.in. rosnąca inflacja i niskie stopy procentowe. – Pozytywnie należy interpretować 39-proc. wzrost liczby wniosków o kredyt w lipcu w stosunku do kwietnia 2020 roku – mówi.

Na rynek nieruchomości negatywnie może zaś wpływać m.in. kontynuacja systemu edukacji zdalnej na uczelniach, co spowoduje odpływ studentów z największych miast.

– Najem w ośrodkach akademickich przestanie być rentowny, co zmusi właścicieli mieszkań do szybkiej sprzedaży – tłumaczy dyrektor Nieruchomosci-online.pl. – Istotnym czynnikiem są też kończące się wakacje kredytowe. Dla tych kredytobiorców, którzy skorzystali z nich na przełomie marca i kwietnia, lipiec i sierpień będą ostatnimi miesiącami wolnymi od rat. Kolejne miesiące mogą być rozstrzygające, a szybka sprzedaż kredytowanej nieruchomości może być korzystnym rozwiązaniem.

Dobry klimat

O hamowaniu cen mówią też analizy portalu Morizon.pl.

– II kwartał rozpoczął się od pogłębienia spadku popytu. Z danych naszego serwisu wynika, że w kwietniu zainteresowanych zakupem mieszkania było o niemal 60 proc. mniej niż w kwietniu 2019 roku – podaje Marcin Drogomirecki, ekspert portalu Morizon.pl. – Przełożyło się to na ceny, które poza nielicznymi wyjątkami wyhamowały, a w największych aglomeracjach zaczęły spadać, np. w Gdańsku mieszkania potaniały w ciągu trzech miesięcy o 2,8 proc., we Wrocławiu o 1,5 proc., w Warszawie o 1,2 proc., a w Krakowie – o 0,7 proc. Na tym tle wyróżnia się Szczecin, w którym zwiększona podaż stosunkowo nowych mieszkań powodowała ciągły wzrost średniej – w ciągu ostatniego kwartału wyniósł on 5,6 proc., a w ciągu ostatniego roku – 15,1 proc.

Sytuację na rynku wtórnym bada też SonarHome.

– Analizując liczbę nowych ofert, można zauważyć, że pierwszy szok spowodowany pandemią już minął. Biorąc pod lupę Warszawę, rzeczywiście od połowy marca liczba najświeższych ofert zamieszczanych na portalach mocno spadła. Przyjmując jako punkt wyjściowy 1 marca 2020 roku, największy spadek liczby nowych ofert odnotowano na przełomie kwietnia i maja, wtedy liczba nowych ogłoszeń spadła o 20 proc. – zauważa Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome.