Penthouse o powierzchni 276 mkw., położony w apartamentowcu na warszawskim Powiślu, właściciel chce wynająć za 50 tys. zł miesięcznie. Najemca będzie miał do dyspozycji m.in. pięć sypialni, w tym jedną z własną łazienką i garderobą. Takie ogłoszenie trafiło do portalu Domy.pl we wrześniu 2011 r. Mieszkanie do dziś czeka na najemcę. Za 40 tys. zł można wynająć dwupoziomowe, 300-metrowe mieszkanie przy ul. Siennej w Warszawie, z basenem i barem w części rekreacyjnej. Czy warto kupić taką nieruchomość na wynajem?

Ile zarobimy

Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse & Partnerzy zaleca, by zastanawiając się nad inwestycją w mieszkanie z najwyższej półki, zachować „daleko idącą ostrożność". – Zakup w pełni wyposażonego apartamentu w Warszawie to wydatek często znacznie przewyższający milion złotych – tłumaczy Marcin Jańczuk. – Dla przykładu, na 130-metrowe mieszkanie w centrum Warszawy trzeba mieć około 2,4 mln zł. Stawki za wynajem apartamentów zaczynają się od 15 tys. zł. Można więc szacować, że roczna rentowność wyniesie nieco ponad 5 proc. To mniej więcej tyle, ile w segmencie mieszkań popularnych – podkreśla.

Na duże koszty zakupu luksusowego apartamentu zwraca uwagę także Bolesław Drapella, szef portalu Morizon.pl. – Może się okazać, że mimo poniesionych kosztów inwestycja zwróci się w czasie porównywalnym do tego, jaki osiągnęlibyśmy, kupując zwykłe mieszkanie – potwierdza Drapella.

Radzi, by przed zakupem apartamentu podjąć decyzję, kto będzie naszym klientem. – Inne elementy będą ważne, jeśli chcemy w lokalu mieszkać, a wynajmować go jedynie sezonowo, a inne, gdy chcemy czerpać stały, wysoki, comiesięczny dochód, wynajmując ekskluzywne mieszkanie właścicielom biznesów, kancelariom prawnym, artystom czy projektantom, którzy w w takich mieszkaniach chętnie tworzą swoje atelier – wylicza szef Morizon.pl.

Zdaniem Marcina Jańczuka apartamenty z najwyższej półki, których w ofercie Metrohouse & Partnerzy jest kilkanaście, są zarezerwowane zwłaszcza dla przedstawicieli koncernów – ekspertów przyjeżdżających do Polski na kontrakty. – Wynajmem rzadziej są zainteresowani polscy biznesmeni, którzy wolą kupić niż wynajmować - podkreśla przedstawiciel agencji Metrohouse & Partnerzy. Za jej pośrednictwem można wynająć np. 220-metrowy apartament przy ul. Grzybowskiej w Warszawie, urządzony w stylu azjatyckim. Stawka: 20 tys. zł miesięcznie. 5 tys. więcej musi mieć najemca 289-metrowego lokalu przy ul. Narbutta w stolicy.

Według Bolesława Drapelli ekskluzywne mieszkania są wynajmowane najczęściej przez obcokrajowców podróżujących po świecie, przyzwyczajonych do znacznie wyższych standardów niż oferują klasyczne, nawet drogie hotele.  – Wynajmując apartament tylko w sezonie, w ciągu czterech miesięcy możemy liczyć nawet na 80 tys. zł, a wynajmując go na doby, nawet na więcej. Stawki tych najbardziej atrakcyjnych sięgają 1 tys. zł za noc. Tyle właśnie kosztuje pobyt w odrestaurowanej kamienicy w centrum zabytkowej części Sopotu – mówi Drapella. – Kwoty wydają się spore. Jeśli jednak zestawimy je z ceną zakupu, może się okazać, że na zyski trzeba długo poczekać, zwłaszcza gdy na większą część inwestycji zaciągnęliśmy kredyt. Wynajmując sezonowo apartament wart 2,5 mln zł może się okazać, że inwestycja zwróci się dopiero po 30 latach – mówi szef Morizon.pl.

Z danych tego portalu wynika, że ceny luksusowych apartamentów zależą m.in. od lokalizacji, wykończenia, a w przypadku wieżowców – także od piętra – im wyżej, tym drożej. – Za metr kwadratowy luksusowego mieszkania zapłacimy od 10 nawet do 40 tys. zł. Najdroższe są penthouse'y na ostatnich piętrach z panoramicznym widokiem na miasto i dostępem do sauny i basenu – podkreśla Bolesław Drapella.

Wolą kupić

Zdaniem Marcina Urygi, analityka firmy Emmerson, kupno luksusowo wyposażonego mieszkania przeznaczonego na wynajem to ciekawa alternatywa dla osób dysponujących znaczącymi nadwyżkami finansowymi. – Najwyższych cen możemy się spodziewać oczywiście w Warszawie, w najbardziej prestiżowych kurortach, a także w stolicach dynamicznie rozwijających się aglomeracji – mówi Uryga. Analityk zastrzega, że choć kupowanie luksusowych mieszkań jest sposobem na ulokowanie kapitału i dyweryfikację portfela, to jednak grono klientów, którzy mogą sobie pozwolić na wynajem tak drogich nieruchomości, jest mocno zawężone. – Poza tym, ktoś, kogo stać na taki wydatek, rzadko decyduje się na wynajem lokalu. Może przecież kupić lub wybudować własną nieruchomość – tłumaczy Marcin Uryga. – Dlatego gros klientów stanowi najwyższa kadra menedżerska sprowadzona z zagranicy oraz przedstawiciele wolnych zawodów. Jednak obie te grupy niekoniecznie zamierzają się wiązać na stałe z miejscem, w którym dziś pracują – dodaje.

Także Marcin Drogomirecki, analityk portalu Domy.pl, ocenia, że klientów na najem luksusowych i wyjątkowo drogich mieszkań, za kilkadziesiąt tysięcy złotych miesięcznie, jest jak na lekarstwo. – Nawet na lokale za 10–15 tys. zł trudno znaleźć chętnych. Prywatni klienci szukają tańszych ofert, a bogate firmy czy międzynarodowe instytucje w dobie kryzysu i cięcia kosztów również zwracają baczniejszą uwagę na wydatki na zakwaterowanie pracowników – ocenia Drogomirecki. – Prawdopodobieństwo znalezienia najemcy na ekskluzywny apartament za tak wysoką cenę jest wyjątkowo małe. Ryzyko tak kosztownej inwestycji, poczynionej stricte w celach zarobkowych, jest bardzo duże – przestrzega analityk portalu Domy.pl. Jego zdaniem, aby inwestycja przyniosła zysk, trzeba mieć bardzo dobre rozeznanie w tym wąskim segmencie rynku. – Trzeba znać m.in. preferencje najbogatszych i najbardziej wymagających klientów – tłumaczy.

Według Bolesława Drapelii dużo lepszym rozwiązaniem wydaje się inwestycja w apartament w dobrze usytuowanej, odrestaurowanej kamienicy w centrum miasta. – Lokal w takim budynku nie tylko będzie zyskiwał na wartości, ale też będzie doskonałym miejscem do prowadzenia prestiżowych usług – kancelarii prawnej, ekskluzywnych butików czy atelier projektantów – mówi Drapella. Np. stawki najmu lokalu w kamienicy w centrum Gdańska sięgają  nawet 100 zł za mkw., a koszt zakupu waha się od 10 do 14 tys. zł za mkw. – Jeśli liczymy na zyski z wynajmu komercyjnego, wybierzmy droższą kamienicę, ale w najlepszej dzielnicy. Taka inwestycja ma szansę na szybszy zwrot – radzi szef portalu Morizon.pl.

Marcin Jańczuk dodaje, że zanim zainwestujemy w drogą nieruchomość, powinniśmy dokonać analizy lokalnego rynku nieruchomości. – Apartamentowce powstają niemal w całej Polsce, jednak zapotrzebowanie na najdroższe mieszkania widać tylko w kilku miastach – tłumaczy Marcin Jańczuk. Podkreśla, że inwestor musi też pamiętać o konieczności zapewnienia wysokiego standardu wykończenia i wyposażenia apartamentu. – Warto się też zastanowić, czy inwestować w apartamenty w popularnych szklanych wieżach. Taki pomysł na biznes może mieć wielu inwestorów. Czy wybrać może kameralne budynki w najlepszych lokalizacjach? Bezwzględnie sprawdzajmy koszty utrzymania. Prestiżowe „dodatki" do budynku kosztują, co wpływa na koszty eksploatacji – przypomina przedstawiciel Metrohouse.

aneta.gawronska@parkiet.com

Miesięczne ofertowe stawki najmu luksusowych apartamentów

50 tys. zł

- Warszawa, Powiśle | 276-metrowy penthouse w nowoczesnym apartamentowcu. Luksusowo wykończony, wyposażony w sprzęt  najnowszej generacji.

40 tys. zł

- Warszawa, ul. Sienna | Dwupoziomowy, ekskluzywny 300-metrowy apartament z 40-metrowym tarasem. W części rekreacyjnej basen i bar.

25 tys. zł

- Warszawa, Parkowa | 146-metrowy apartament w czteropiętrowym  budynku z klubem dla mieszkańców przyjmujących gości. Prywatny ogród.

10,5 tys. zł

- Kraków, ul. Krakowska | 180-metrowe, dwupoziomowe mieszkanie w przedwojennej kamienicy. Możliwość  zrobienia sauny i basenu.

10 tys. zł

- Poznań, ul. Wyspiańskiego | 100-metrowy lokal w nowym budynku. Na dachu kryty basen z sauną.