Jak liczyć powierzchnię nowego mieszkania

Jak nabywca mieszkania formalnie powinien zostać zawiadomiony o odbiorze mieszkania?

Andzej Lulka:

Przypomnijmy, że 29 kwietnia 2012 r. weszła w życie Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawa deweloperska. Zgodnie z nią umowa deweloperska powinna wskazywać termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Ponadto odbiór musi być dokonywany w obecności nabywcy. Ustawa deweloperska nie wskazuje jednak, w jaki sposób nabywca powinien zostać zawiadomiony o odbiorze mieszkania. W treści umowy deweloperskiej powinny znajdować się zatem postanowienia, które szczegółowo będą normowały termin i sposób zawiadomienia o odbiorze – np. zawiadomienie listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, pocztą kurierską, osobiście za potwierdzeniem odbioru.

Warto wiedzieć, że nabywcy mieszkania przysługuje prawo odstąpienia od umowy, w przypadku gdy treść umowy deweloperskiej nie będzie zawierała jednego z elementów wskazanych w art. 22 ustawy deweloperskiej, w tym m.in. określenia sposobu i terminu zawiadomienia nabywcy. W praktyce sytuacja taka zdarzać się będzie raczej rzadko, ponieważ umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego i nad prawidłowością jej sporządzenia czuwa notariusz.

Co będzie, jeśli kupujący się nie stawi na odbiór? Czy może on być przeprowadzony wtedy jednostronnie przez przedstawiciela?

W przypadku, gdy deweloper zawiadomił nabywcę zgodnie z postanowieniami umowy deweloperskiej o terminie odbioru, a nabywca nie stawił się na odbiór, deweloper zobowiązany jest do ponownego doręczenia nabywcy zawiadomienia o odbiorze, w sposób określony w umowie deweloperskiej, oraz wyznaczenia nowego terminu odbioru.

Deweloperowi nie przysługuje prawo do dokonania odbioru lokalu bez obecności nabywcy. Jeżeli jednak nabywca nie będzie przystępował do odbioru lokalu, deweloper będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Wykonanie tego uprawnienia powinno jednak zostać poprzedzone doręczeniem nabywcy kolejnego zawiadomienia o odbiorze w terminie nie krótszym niż 60 dni od daty doręczenia pierwszego wezwania. Dopiero gdy nabywca ponownie nie stawi się na odbiór, deweloper będzie uprawniony do odstąpienia od umowy, chyba że niestawienie się nabywcy było spowodowane działaniem siły wyższej.

Jakie obowiązki nakłada na dewelopera i nabywcę mieszkania w kwestii odbioru lokalu nowa ustawa deweloperska?

Odbiór lokalu musi być dokonany w obecności nabywcy. W związku z powyższym na deweloperze ciąży przede wszystkim obowiązek zawiadomienia nabywcy o terminie odbioru lokalu na zasadach ustalonych w umowie deweloperskiej. Następnie zarówno deweloper, jak i nabywca lokalu mają obowiązek stawienia się w miejscu odbioru. Zgodnie z treścią ustawy deweloperskiej z czynności odbioru sporządza się protokół odbioru. W treści protokołu odbioru nabywca powinien wskazać ewentualne wady lokalu. W terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu deweloper zobowiązany jest doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu lub o odmowie uznania wad wskazanych przez nabywcę, przy czym w razie nieuznania wad powinien wskazać przyczyny takiego stanowiska.

W razie uznania przez dewelopera wad wskazanych w protokole odbioru deweloper jest zobowiązany do ich usunięcia w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeżeli jednak przy zachowaniu należytej staranności deweloperowi nie uda się usunąć wad w wymienionym terminie, przysługuje mu prawo do wskazania innego terminu usunięcia wad.

Czytelniczka pyta: „Czy deweloper, który zawarł przedwstępną umowę sprzedaży mieszkania w oparciu o PN-70/B-02365, ale oddaje mieszkanie kupującemu po wejściu w życie nowych przepisów – które nakładają obowiązek używania normy PN-ISO 9836:1997 do pomiaru powierzchni mieszkania – będzie musiał przeliczyć powierzchnię mieszkania po nowemu? Czy jeżeli będzie różnica w metrażu, cena będzie zmieniona na korzyść bądź niekorzyść kupującego?".

Polska Norma PN-70/B-02365 z 30 czerwca 1970 r. obowiązywała do dnia 3 kwietnia 1999 r. Po ustanowieniu normy PN-ISO 9836:1997 została wycofana przez Polski Komitet Normalizacyjny ze zbioru norm, jednak w praktyce kontraktowej była nadal stosowana.

Norma PN-ISO 9836:1997 została wprowadzona do stosowania Rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 4 marca 1999 r. w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm, z tym że zakres obowiązku stosowania normy ograniczono wyłącznie do ustalania kubatury budynku.

Pomimo istnienia dwóch norm określających sposób obliczania powierzchni użytkowej, tj. normy PN-70/B-02365 oraz normy PN-ISO 9836:1997, żaden przepis prawa nie nakazywał stosowania konkretnej normy, w tym zakresie istniała swoboda kontraktowa.

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 pkt 14 ustawy deweloperskiej strony powinny wskazać w treści umowy deweloperskiej sposób pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Warto wiedzieć, że 29 kwietnia 2012 r., oprócz ustawy deweloperskiej, weszło w życie również Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, wprowadzające obowiązek stosowania normy PN-ISO 9836:1997. Zgodnie z treścią nowego rozporządzenia zasad dotyczących obliczania powierzchni użytkowej zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 nie stosuje się wyłącznie przy nadbudowie, rozbudowie, przebudowie i zmianie sposobu użytkowania budynków mieszkalnych jednorodzinnych i lokali mieszkalnych, jeżeli zasady te nie były stosowane w tych budynkach i lokalach oddanych do użytkowania przed dniem wejścia w życie rozporządzenia.

Zatem odpowiedź na powyższe pytanie wymagałaby zapoznania się z całością dokumentacji dotyczącej danej sprawy. Wydaje się jednak, że w przedstawionej sytuacji poprawne byłoby obliczenie powierzchni na podstawie obu norm i dokonanie rozliczeń z nabywcą lokalu na podstawie powierzchni obliczonej zgodnie z normą wskazaną w przedwstępnej umowie sprzedaży oraz stosowanie powierzchni ustalonej zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 dla innych celów.

Jaka różnica w metrażu oddawanego lokum pozwala kupującemu na wycofanie się z umowy?

Przepisy prawa nie regulują powyższej kwestii. W dotychczasowej praktyce kontraktowej wypracowane zostało stanowisko, które dopuszczało niewielkie odstępstwa in plus lub in minus w powierzchni wybudowanego lokalu.

W treści umów deweloperskich lub przedwstępnych umów sprzedaży zamieszczane były postanowienia, zgodnie z którymi różnica w powierzchni pomiędzy wykonanym a projektowanym lokalem nie powinna przekroczyć określonego procentu – np. 2 proc. Niewielkie niedokładności w realizacji projektu budowlanego mogą bowiem przekładać się na różnicę w wymiarach wykonywanego obiektu budowlanego, a to z kolei będzie miało wpływ na metraż lokalu.

Deweloperzy twierdzą, iż w praktyce w zasadzie niemożliwe jest wykonanie obiektu, który idealnie odzwierciedlałby projekt budowlany oraz że wychodząc z ogólnego założenia, że prawo powinno być racjonalne i nie tworzyć sytuacji absurdalnych, uzasadniona jest praktyka stosowania postanowień umownych, które uprawniają do nieznacznej różnicy w powierzchni lokalu, np. do 2 proc.

Stanowisko to zostało potwierdzone w ekspertyzach Instytutu Techniki Budowlanej i Politechniki Gdańskiej, sporządzonych na zamówienie Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Z drugiej strony należy również zauważyć, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów kwestionuje dopuszczalność różnicy między projektowaną powierzchnią a powierzchnią oddaną do użytkowania, jeżeli w umowie deweloperskiej brakuje postanowienia uprawniającego nabywcę do odstąpienia od umowy w przypadku wystąpienia różnicy w powierzchni. Pojawiły się jednak także orzeczenia, np. wyrok Sądu Okręgowego w Zamościu sygn. akt I Ca 497/11, z których wynika, że jeżeli powierzchnia lokalu zmieniła się w granicach uzgodnionych w umowie deweloperskiej, a przed podpisaniem umowy przenoszącej własność lokalu nabywca i deweloper dokonali obmiaru i odbioru mieszkania, to według sądu – w przypadku, gdy oświadczenia stron w tym zakresie zostały uzgodnione indywidualnie – nie można mówić o nienależytym wykonaniu zobowiązania, a tym bardziej o szkodzie.

Każda sprawa wymaga jednak indywidualnej analizy prawnej.

Co w sytuacji, gdy nabywca lokalu zorientuje się, że np. materiał, który wykonawca użył do postawienia ścianek działowych, jest inny niż w umowie (np. inne bloczki) lub gdy inne są okna lub drzwi wejściowe?

Deweloper ponosi odpowiedzialność przede wszystkim na podstawie przepisów ustawy deweloperskiej. W ciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru deweloper jest zobowiązany do usunięcia wad lokalu, które zostały wskazane w treści protokołu odbioru. Do innych wad wykrytych po odbiorze należy stosować przepisy o rękojmi.

Podstawowymi uprawnieniami, które mogą przysługiwać nabywcy, będą prawo żądania usunięcia wad, obniżenia ceny, a w niektórych przypadkach prawo odstąpienia od umowy. Ustawa deweloperska nie przesądza, czy do umowy deweloperskiej mają zastosowanie przepisy dotyczące rękojmi z tytułu umowy o dzieło czy z tytułu umowy sprzedaży. Zgodnie z poglądami wyrażonymi w doktrynie w niektórych przypadkach nabywcy mają przysługiwać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne zgodnie z przepisami dotyczącymi umowy o dzieło, a w niektórych z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej.