-  Spadek sprzedaży to jeden z pierwszych objawów wpływu pandemii na lokalny rynek pierwotny - wskazują eksperci spółki Emmerson Evaluation, którzy przeanalizowali rynki największych polskich miast.

Wśród dziewięciu aglomeracji badanych przez firmę Emmerson Evalaution na podstawie bazy Evaluer Trójmiasto znalazło się w czołówce najdroższych rynków. Sopot ze średnią ceną nowego mieszkania 17 180 zł za mkw. uplasował się na pierwszym miejscu zestawienia. Drugie miejsce zajmuje Warszawa (10 706 zł za mkw.), a tuż za stolicą znajdują się właśnie się Gdańsk i Gdynia, z cenami za mkw. w wysokości 9 972 zł i 9 710 zł.

W I połowie 2020 r. w Gdańsku średnia cena za mkw. mieszkania na rynku pierwotnym wzrosła o 1,4 proc. - To jednak jedna z najmniejszych podwyżek – zauważają eksperci Emmerson Evaluation. - Ceny mieszkań w Gdańsku znacząco różniły się w poszczególnych rejonach miasta. Najmocniej zdrożały na Aniołkach i w Śródmieściu - średnio trzeba było tam zapłacić ponad 12,3 tys. zł za mkw., o 5 proc. więcej niż pół roku wcześniej. Natomiast dość mocno (o prawie -16 proc.) staniały nowe mieszkania na obszarze, do którego należą m.in. Letnica, Nowy Port, Stogi oraz Wyspa Sobieszewska. Najwyższe ceny mieszkania od deweloperów osiągały na obszarze Oliwy, Przymorza Małego i Wielkiego oraz w dzielnicy Żabianka-Wejhera-Jelitkowo-Tysiąclecia.Za mkw. trzeba było tam zapłacić średnio 13,9 tys. zł. Najtańsze mieszkania są na terenie Olszynki i dzielnicy Orunia-Św. Wojciech-Lipce. Tu przeciętne ceny wynosiły 6,5 tys. zł za mkw.

- W I pół. 2020 r. liczba sprzedanych mieszkań deweloperskich w Gdańsku spadła o 38,6 proc. Za tak duży spadek można winić w dużej mierze COVID-19. Z danych GUS wynika także, że w analizowanym okresie wydano o 15 proc. mniej pozwoleń na budowę niż w terminie od lipca do grudnia zeszłego roku. Oznaczać to będzie mniej nowych inwestycji i skromniejszy wybór dla kupujących w przyszłości – wskazuje Tomasz Kaźmierski, dyrektor ds. rozwoju biznesu w Emmerson Evaluation.

W Gdyni mniej chętnych

Analitycy Emmerson Evaluation, podobnie jak w przypadku Gdańska, również w Gdyni odnotowali dość niewielki wzrost średniej ceny mieszkań. W ciągu pół roku mieszkania na rynku pierwotnym podrożały o 1,3 proc. - W I połowie 2020 r. o 6,6 proc. wzrosła średnia cena nowych mieszkań w obszarze, do którego należą Cisowa, Chylonia, Leszczynki, Pustki Cisowskie-Demptowo oraz Chwarzno-Wiczlino. Natomiast potaniały one (zmiana o -1,1 proc.) na terenie Babich Dołów, Oksywia, Obłuża i Pogórza. W tych dwóch gdyńskich obszarach było także najtaniej - nowe lokale kosztowały tu średnio ok. 7,4 tys. zł za mkw. Najdroższej było rejonach Gdyni, do których należą Śródmieście, Kamienna Góra, Wzgórze Św. Maksymiliana, Redłowo i Orłowo, gdzie za mkw. mieszkania trzeba było zapłacić ponad 13 tys. zł.

W I pół. 2020 r. na gdyńskim pierwotnym rynku liczba sprzedanych mieszkań spadła o 38 proc. Jak zwraca uwagę ekspert Emmerson Evaluation, podobnie jak w Gdańsku, na taki wynik miała wpływ pandemia koronawirusa. Jednocześnie do sprzedaży trafiło o 30 proc. mniej mieszkań niż we wcześniejszym półroczu. Kurczenie się podaży będzie z kolei oznaczało mniejszy wybór dla kupujących.

Sopot liderem

Sopot jest niekwestionowanym liderem wśród najdroższych mieszkań w Polsce. W ciągu półrocza średnia cena za mkw. wzrosła w tym mieście o 3,3 proc. - Powodem tak wysokich cen w tym mieście są przede wszystkim jego wielkość, ograniczona możliwość powiększenia z powodu przeszkód naturalnych i administracyjnych, ale także renoma. Prestiż, położenie w pobliżu morza oraz wysoki standard oferowanych mieszkań skutecznie od lat windują ceny nieruchomości w tej części Trójmiasta – tłumaczą analitycy.

W pierwszym półroczu 2020 r. z powodu braku nowych inwestycji liczba dostępnych mieszkań na rynku pierwotnym w sopockiej ofercie spadła o prawie 20 proc. - Mimo mniejszej oferty sprzedaż mieszkań w tym mieście, jako jedynym ze wszystkich analizowanych przez Emmerson Evaluation aglomeracji, miała zwyżkowy trend - poziom odnotowanych transakcji wzrósł o 17,6 proc. – podają autorzy raportu.

- Na odmienność Sopotu na tle innych rynków wpływ ma jego specyfika. Jest znacznie mniejszy i tutejsze inwestycje są nakierowane głównie na zamożniejszego klienta. Z powodu braku gruntów inwestycyjnych rzadko wprowadzane są tu też do sprzedaży nowe projekty deweloperskie. Według danych GUS liczba pozwoleń na budowę w I pół. 2020 r. spadła o prawie 80 proc., natomiast od lipca do grudnia zeszłego roku nie wydano ani jednego takiego pozwolenia - zwraca uwagę Tomasz Kaźmierski, ekspert Emmerson Evaluation.

Perspektywy dla trójmiejskiego rynku

Jak wskazują analitycy Emmerson Evaluation, w najbliższym czasie w Trójmieście celem deweloperów (podobnie jak z pozostałych miastach w Polsce) będzie przede wszystkim stopniowe wyprzedawanie obecnej oferty. - Jednocześnie zdecydują się oni na uruchamianie mniejszej liczby inwestycji niż w ubiegłym latach, aby lepiej zrównoważyć podaż i popyt. Kupujący mogą więc w przyszłości mieć mniejszą pulę mieszkań i inwestycji do wyboru. Korekty cen również są możliwe, jednak zmiany pozostają trudne do przewidzenia, a ich skala będzie zależeć od tego, w jaki sposób Polska i świat poradzi sobie z drugą falą pandemii – tłumaczą eksperci.