Przypomnijmy. Na ostatnim posiedzeniu sejmowa podkomisja, powołana do pracy nad rządowym projektem nowelizacji programu "Mieszkanie dla młodych", przyjęła zmiany dotyczące objęcia dopłatami państwa lokali używanych kupowanych na kredyt.

Teraz projekt trafi do drugiego czytania. Jeśli zostanie przegłosowany - co przed wyborami analitycy uznają za bardzo prawdopodobne - zmieni się układ sił na rynku nowych i używanych mieszkań. Co to oznacza dla klientów? Zapytaliśmy ekspertów o konsekwencje  zmian. Oto komentarze.

Możliwy skok cen

Witold Bochenek, dyrektor oddziału freedom nieruchomości w Tarnowie:

- Zmiany w programie "Mieszkanie dla Młodych" to dobry pomysł, bo zwiększą atrakcyjność nieruchomości z segmentu rynku wtórnego. Pozwolą na udzielenie większej liczby kredytów hipotecznych oraz pozwolą zwiększyć konkurencyjność rynku wtórnego wobec oferty deweloperów. Kupujący wielokrotnie decydują się na gorszy standard mieszkania, ale lepszą dostępność, co jest niepodważalnym atutem mieszkań używanych. Ponadto zakup tańszego "M" do remontu na rynku wtórnym wygeneruje dodatkowy ruch na rynku budowlanym.

Mieszkania używane mogą zdrożeć stosownie do narzuconych przez ustawodawcę limitów. Jeśli te będą na realnym poziomie, to z pewnością, w krótkim terminie, rynek wtórny mocno się ożywi, co spowoduje wzrost cen. Ponieważ rynek wtórny jest ściśle skorelowany z pierwotnym, to zwiększony obrót mieszkań używanych napędzi dodatkowo nowe inwestycje.

Zmiana w programie przywróci równowagę pomiędzy rynkiem mieszkań nowych i używanych. Program ten, jak sama nazwa wskazuje, jest zaplanowany dla ludzi młodych, na dorobku, bez wielkich możliwości finansowych, którzy oczekują wsparcia w zakupie pierwszego mieszkania. Wprowadzenie ograniczenia dotowania kredytów tylko do rynku pierwotnego jedynie zwiększyło dysproporcję pomiędzy drożejącymi mieszkaniami nowymi, a tymi tańszymi, które w dodatku zostały zdyskwalifikowane przez ustawodawcę.

Kupujący zyskają przede wszystkim wybór. Oczywiście nowe mieszkania w dalszym ciągu będą miały swoich fanów, których w żaden sposób nie da przekonać się do budynków sprzed lat 80. XX wieku czy tych w technologii wielkiej płyty. Najwięcej jednak zyskamy wszyscy jako społeczeństwo, bo zmiana spowoduje centra nie będą się wyludniać (deweloperzy często budują na obrzeżach).

Obniżyć limity

Waldemar Oleksiak, pełnomocnik zarządu w spółce Emmerson Realty:

- Objęcie programem "MdM" również rynku wtórnego byłoby dobrą wiadomością, bo poprawiłaby się ogólnie dostępność mieszkań dla klientów.

Nie nie spodziewamy się jednak z tego powodu boomu, może raczej lekkiego ożywienia. Deweloperzy mają więcej możliwości dostosowania oferty i ceny do limitów "MdM" niż właściciele mieszkań na rynku wtórnym. Ci ostatni mogą w zasadzie tylko obniżyć cenę całkowitą, żeby mieszkanie mieściło się w limicie.

Ale równie dobrze można się spodziewać, że niektórzy właściciele utwierdzą się w przekonaniu co do preferowanej przez nich ceny ofertowej, licząc na ogólny wzrost zainteresowania rynkiem wtórnym. Nie spodziewany się jednak, żeby ceny na rynku wtórnym z tego powodu wzrosły wzrosły. Jeśli wzrośnie popyt na mieszkania z rynku wtórnego ,to przecież będzie to dotyczyć tylko lokali w limicie ceny, albo na granicy tego limitu.

Dużo lepszą wiadomością byłoby ogólne obniżenie limitów cen w "MdM", albo umożliwienie skorzystania z tego programu również tym młodym ludziom, którzy już zdążyli sprzedać swoje pierwsze mieszkanie, bo mogła to być na przykład mała kawalerka w spadku po babci.

Limity powstrzymają wzrosty cen

Maciej Zięba, dyrektor marketingu NowodworskiEstates:

- Każda zmiana, której celem jest wsparcie młodych ludzi w nabyciu pierwszego mieszkania warta jest uwagi. Trzeba jednak dokładnie przeanalizować, co kryje się za nowelizacją. W tym wypadku pojawia się szansa zwłaszcza dla osób, które przymierzają się do zakupu mieszkania w miejscowości, w której nie ma nowych inwestycji, albo tam gdzie deweloperzy czy spółdzielnie nie zapewniają dużej dostępności mieszkań na rynku pierwotnym.

Nie spodziewamy się, aby nowa odsłona programu „MdM" w znaczący sposób zmieniła układ sił między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Co nie zmienia faktu,że z pewnością wiele rodzin skorzysta z tego dofinansowania.

Nowy „MdM" nie jest przecież atrakcyjny dla wszystkich zainteresowanych. Pojawiają się w nim ograniczenia w postaci wysokości dopłat uzależnionej od liczby posiadanych dzieci. Po zmianach rodziny z jednym dzieckiem będą mogły otrzymać dopłatę w wysokości 15 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania, 20 proc. przy dwójce dzieci i aż 30 proc. dla rodzin z trójką dzieci. Wątpliwe jest, aby rodziny decydowały się na powiększenie rodziny i kolejne, trzecie dziecko, aby uzyskać możliwie najlepsze warunki pomocowe.

Generalnie mieszkania używane nie drożeją, ale też nie tracą na swojej wartości. Czy nowy „MdM" miałby wpłynąć na wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym? Myślę, że jeżeli zmiany wejdą w życie, to będą miały one marginalny wpływ na ceny mieszkań na rynku wtórnym. Dlaczego? Z powodu limitów. To one wykluczają nieruchomości dostępne w programie. Za przykład weźmy rynek mieszkaniowy w Krakowie. Ceny za mkw na rynku pierwotnym i wtórnym są na podobnym poziomie. Sytuacja ze „starym" "MdM" zapewne powtórzy się. Znowu będzie mało lokali, które będą mogły być objęte nową wersją programu „MdM".

Zyska rynek wtórny w dużych miastach

Marcin Jańczuk, dyrektor ds. PR, Metrohouse SA:

- Podstawowy zarzut pod adresem obowiązującego programu "Mieszkanie dla Młodych" to brak wsparcia finansowego państwa przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego. Dofinansowanie do projektów deweloperskich spowodowało, że środki przeznaczone na program nie zostały w całości spożytkowane, bo beneficjentami dopłat byli przede wszystkim nabywcy mieszkań w największych miastach, podczas, gdy nie tylko tam dochodzi do transakcji.

Zainteresowanych zakupem mieszkania w np. w miastach powiatowych odcięto w naturalny sposób od dobrodziejstw programu, bo rynek deweloperski rozwija się w największych ośrodkach miejskich, a tam kupujący mogą liczyć tylko na zakupy z rynku wtórnego. Z tego powodu włączenie mieszkań z drugiej ręki do programu wyrównuje szanse na dostęp do programu wszędzie tam, gdzie aktywność deweloperów kształtuje się na niskim poziomie albo wręcz jej nie ma.

Nie sądzę jednak, by bardzo istotnie zmienił się układ sił pomiędzy rynkiem wtórnym i pierwotnym. Z naszych wyliczeń wynika, że znalezienie oferty kwalifikującej się do dopłat w większości dużych miast będzie bardzo trudne. W Krakowie, czy Warszawie potencjalni nabywcy mają jednak alternatywę w postaci lokali z rynku pierwotnego. Takiego wyboru dotychczas nie miały osoby z mniejszych miast. To głównie tam zainteresowanie dopłatami na rynku wtórnym będzie największe.

Coraz wyższy obligatoryjny wkład własny do kredytu będzie równoważony możliwością uzyskania dopłat z programu, więc atrakcyjność skorzystania z takiej możliwości będzie nie do przecenienia dla młodych ludzi, którzy jeśli nawet mają pewne oszczędności, będą wolały spożytkować je na remont mieszkania niż na uzupełnienie kredytu. Na razie mówimy o 10 proc. wkładu własnego. Za dwa lata wzrośnie on do 20 proc., więc wsparcie na start będzie bardzo pożądane.

Klienci zyskują też większy wybór ofert. Nie muszą ograniczać się tylko do lokalizacji promowanych przez deweloperów. D deweloperzy w wielu miejscach Polski stracą atut w postaci wyłączności na program, co doprowadzi do większej równowagi w konkurowaniu o klienta.