Tak sytuację na rynku nieruchomości ocenia Maciej Górka, analityk portalu Domiporta.pl, który mówi o cudownym półroczu na rynku nieruchomości. - Do tej pory polityka mieszkaniowa państwa była doraźna, bez szczegółowego długoterminowego planu, a próby podsycania popytu, jak choćby program "Rodzina na Swoim", bez powiększania podaży nie przyniosły żadnych pozytywnych konsekwencji - opowiada analityk.

Maciej Górka zwraca uwagę, że w tym roku skończyły się pierwsze cykle wsparcia dla rodzin w ramach programu "RnS", co oznacza że rata ich kredytu hipotecznego wzrośnie o kilkaset złotych. - Aby generować podaż, potrzebne są gruntowne zmiany w prawie budowlanym i prawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ulgi dla inwestorów i programy wsparcia oraz rozwój formuły PPP, która łączy sektor publiczny z prywatnym - twierdzi analityk.

Pompowanie cen

Maciej Górka podkreśla, że nie mamy też centralnej jednostki organizacyjnej, pełniącej funkcję ośrodka strategicznego opracowującego i wdrażającego politykę mieszkaniową, która wpływa na efektywność świadczonej przez państwo pomocy finansowej. - Na domiar złego mamy w Polsce niebezpieczną strukturę własności (80 proc. to własność prywatna) rynku mieszkaniowego i brak działających programów wsparcia budownictwa czynszowego - zwraca uwagę Maciej Górka. - To wszystko wpływa na niedobór mieszkań. Na każdy 1 tys. mieszkańców przypada ich w Polsce ok. 327, co jest wynikiem dużo niższym od średniej UE, która waha się na poziomie 466 mieszkań na 1 tys. mieszkańców - podaje.

Analityk Domiporty.pl podkreśla, że niedobór mieszkań decyduje o mobilności siły roboczej w Polsce. - Według CBOS prawie 53 proc. ankietowanych uznało brak perspektyw mieszkaniowych za jeden z trzech głównych problemów polskich rodzin, a 73 proc. potwierdziło, że problemy mieszkaniowe są główną przyczyną narastającego kryzysu demograficznego - mówi Maciej Górka.

Dodaje, że czarę goryczy przelewa stały od ponad trzech lat indeks cen nieruchomości, które zostały w sposób spekulacyjny napompowane w latach 2006-2007, a do dziś zmniejszyły się, w zależności do regionu, jedynie o 10-15 proc. - Utrzymujące się wysokie ceny mieszkań wpłynęły na ich mniejszą dostępność, a stosunek dochodu gospodarstw domowych na danym rynku do wartości mieszkań (Price/Income) wrócił do poziomu z 2005 roku. Wszystkie wymienione negatywne czynniki z roku na rok pozostawały praktycznie bez zmian, a rynek nauczył się, jak sobie z nimi radzić - opowiada Maciej Górka. - Jednak w tym roku coś drgnęło. Mam tylko nadzieję, że nie jest to efekt politycznej, przedwyborczej gorączki – komentuje Maciej Górka.

Analityk wylicza, co dobrego wydarzyło się w tym roku na rynku nieruchomości.

"Mieszkanie dla Młodych"

Działający od 2014 roku program "MdM" ma pomóc młodym w nabyciu pierwszego mieszkania. - Jego głównym zadaniem jest pomoc finansowa w uzyskaniu wymaganego przez banki minimalnego wkładu własnego przy kredycie hipotecznym. W zależności od wielkości mieszkania i wielkości rodziny potencjalnego kredytobiorcy państwo dopłaci do ceny mieszkania lub domu od 15 do 30 proc. - przypomina Maciej Górka. - Program od początku swojego istnienia nie miał dobrej prasy i spotkał się z lawiną krytyki. Wpływ na to miały głównie niskie limity cen nieruchomości, do których dopłaca państwo oraz objęcie programem tylko rynku pierwotnego.

W konsekwencji, jak mówi analityk Domiporty.pl, z zeszłorocznego budżetu przeznaczonego na ten cel ( 660 mln zł) wydano 207 mln zł, a reszta przepadła. - W czerwcu tego roku roku nastąpił przełom, gdy podkomisja sejmowa zgłosiła poprawki do ustawy, które w znaczącym stopniu zmieniły jej charakter, a sejm je przegłosował. - Najważniejszą zmianą jest otwarcie programu na rynek wtórny, dzięki czemu ze wsparcia będą mogli skorzystać mieszkańcy tych miejscowości, gdzie nie buduje się nowych mieszkań, a potrzeby mieszkaniowe rosną - komentuje Maciej Górka. - Tak samo jak w przypadku zakupu lokalu z rynku pierwotnego, cena metra mieszkania musi się mieścić w ustalonym limicie. Dla rynku pierwotnego limit wynosi 110 proc. wartości odtworzeniowej jednego metra mieszkania ustalanej przez wojewodów, a dla rynku wtórnego wskaźnik ustalono na poziomie 90 proc. Dzięki temu jest nadzieja, że wzrośnie liczba transakcji na rynku wtórnym, a tegoroczny budżet zostanie w pełni wykorzystany - dodaje.

Mieszkania na wynajem

Od 2014 roku przy udziale Banku Gospodarstwa Krajowego jest realizowany program budowy mieszkań na wynajem, nazwany Funduszem Mieszkań na Wynajem. - Celem programu jest budowa prawie 20 tys. mieszkań przeznaczonych na komercyjny wynajem. Dotychczas takie inicjatywy nie cieszyły się zainteresowaniem wśród inwestorów, ponieważ ustawa o ochronie praw lokatorów faworyzuje nieuczciwych najemców - komentuje Maciej Górka. - BGK zastosował formułę najmu okazjonalnego, dzięki czemu eksmisja jest znacznie ułatwiona. W Polsce coraz więcej osób jest zainteresowanych wynajęciem, a nie zakupem mieszkania. Powód? Wysokie ceny mieszkań oraz rosnąca mobilność zawodowa młodych. Dla przykładu - w Niemczech prawie 40 proc. populacji wynajmuje mieszkania, a w Polsce raptem 4 proc.- podaje.

I zauważa, że fundusz zainwestował w komercyjny projekt masowej budowy mieszkań na wynajem. - Dzięki temu może zaproponować niższe od rynkowych czynsze. Duży administrator jest w stanie wynegocjować z dostawcami mediów niższe stawki, a co za tym idzie - koszty stałe maleją - tłumaczy Maciej Górka. - Pierwsze mieszkania do oferty funduszu zostały wprowadzone w 2015 roku. To lokale w Poznaniu, Gdańsku i Piasecznie. Kolejne mieszkania mają trafić do oferty w Krakowie i Wrocławiu. - BGK koncentruje się na miastach, w których poprzez proces aglomeracyjny rośnie liczba nowych mieszkańców - zwraca uwagę analityk.

Szybka budowa

- Trzy miesiące - nawet tyle czasu trwało do niedawna zbieranie wszystkich dokumentów wymaganych do rozpoczęcia budowy domu. 28 czerwca weszła w życie nowelizacja ustawy Prawo Budowlane, która skraca proces rozpoczęcia budowy do 30 dni - przypomina Maciej Górka. - Zamiast wymaganego dotychczas pozwolenia na budowę, w określonych przypadkach wystarczy jedynie forma zgłoszenia. W ciągu 30 dni od zgłoszenia urząd będzie miał możliwość wniesienia sprzeciwu. Do tej pory urząd miał 60 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, a przez kolejne 14 należało czekać, aż decyzja się uprawomocni - dodaje.

Do zgłoszenia nadal trzeba będzie dołączyć projekt budowlany, ale w skróconej wersji. - Znajdzie się w nim informacja o oddziaływaniu obiektu na dany grunt oraz na grunty przyległe. Projekt będzie też musiał uwzględniać wymagania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast, gdy obszar oddziaływania obiektu wykracza poza obszar działki, trzeba będzie złożyć wniosek o pozwolenie na budowę i z rozpoczęciem budowy zaczekać do wydania decyzji administracyjnej - wyjaśnia analityk Domiporty.pl. - Opinie wśród ekspertów na temat nowelizacji prawa budowlanego są podzielone. Dopiero praktyka pokaże realne korzyści.

Mieszkania czynszowe

- Nie tylko przy ustawie dotyczącej programu "Mieszkanie dla Młodych" strona rządząca i opozycja umiały się porozumieć. Tym razem posłowie pozytywnie zatwierdzili projekt noweli ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którym zostanie wybudowane 30 tys. mieszkań o umiarkowanych czynszach - mówi Maciej Górka. - Według rządu adresatami nowego programu będą osoby, które zarabiają za dużo, aby móc ubiegać się o lokal komunalny lub socjalny, ale za mało, aby móc zaciągnąć kredyt na zakup własnego mieszania, nawet korzystając z programu "Mieszkanie dla Młodych". Także rynkowe oferty najmu są dla nich za drogie.

- Co najmniej 50 proc. beneficjentów programu mają stanowić rodziny z dziećmi. Poza tym program wspierania społecznego budownictwa czynszowego ma polegać na preferencyjnych kredytach dla inwestujących w budownictwo czynszowe i gwarancji nabycia emisji obligacji udzielanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego - przypomina analityk.

Maciej Górka wskazuje też, że wieloletni problem z przekształcaniem własnościowym mieszkań wybudowanych w ramach TBS także znalazł swoje rozwiązanie w ostatnim czasie. - Znowelizowana ustawa zakłada ujednolicenie przepisów dotyczących możliwości przekształcania na własność mieszkań, które zostały wybudowane przez towarzystwa budownictwa społecznego w ramach kredytu udzielonego przez BGK i przed 30 września 2009 r., czyli w czasach funkcjonowania Krajowego Funduszu Mieszkaniowego - mówi analityk Domiporty.p. - Regulacja porządkuje chaos prawny, który pojawił się w wyniku częstych zmian przepisów. Dzięki tej zmianie prawie 93 tys. mieszkań wybudowanych w ramach TBS będzie mogło trafić do ogólnego obrotu nieruchomości. Z nowej ustawy nie będzie mógł skorzystać najemca, który nie partycypował w kosztach budowy.

Dla starszych

- W tym roku miały się pojawić się pierwsze oferty banków na tzw. odwrócony kredyt hipoteczny, który reguluje ustawa z grudnia 2014 roku o odwróconym kredycie hipotecznym. Polega on na tym, że to bank będzie płacił raty właścicielowi mieszkania w zamian za przeniesienie własności po jego śmierci - mówi Maciej Górka. - Zgodnie z zapisami ustawy o odwrócony kredyt hipoteczny mogą się ubiegać osoby, które posiadają nieruchomość oraz te z prawem użytkowania wieczystego lub spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Umowa zawierana z bankiem określi, czy pieniądze mają być wypłacone jednorazowo czy w ratach. Po śmierci kredytobiorcy spadkobiercy będą mieli rok na uregulowanie zobowiązania. Jeśli się na to nie zdecydują, bank stanie się właścicielem nieruchomości, którą może sprzedać - wyjaśnia.

I dodaje, że taka formuła dywersyfikacji przychodów u osób starszych jest od wielu lat bardzo popularna na zachodzie Europy. - To głównie dzięki temu widzimy tylu starszych Niemców w zagranicznych kurortach. Nasi dziadkowie mogliby teoretycznie podążyć śladem naszych sąsiadów, bo ustawa już obowiązuje, ale niestety banki nie do końca są zainteresowane takim produktem, ponieważ trudno jest przy nim uprawiać cross selling - wyjaśnia analityk Domiporty.pl.