– Dom w Warszawie bardzo trudno sprzedać. Podaż znacznie przewyższa popyt – mówi Tomasz Rożek z agencji Akces Polska. – Klienci częściej oglądają, niż kupują. Bywa, że oferują 60–70 proc. ceny ofertowej. To szok dla początkujących sprzedawców. Część nieruchomości jest jednak przeszacowana. Dużo domów jest też obciążonych kredytami we frankach szwajcarskich – zauważa pośrednik. Jego zdaniem ceny budynków jednorodzinnych w ciągu roku mogą spaść nawet do 15 proc.

W dobrych dzielnicach

Według Edyty Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN) większość transakcji na rynku domów jest zawierana w cenach o co najmniej 25 proc. niższych niż ofertowe. – Rekordowe rabaty, sięgające 35–40 proc., trafiają się wtedy, gdy sprzedający jest zmuszony do szybkiej sprzedaży – zauważa Edyta Krakowiak.

O trudnej sytuacji na rynku domów używanych mówi także Joanna Lebiedź, właścicielka agencji Lebiedź Nieruchomości. – Domy to drogi segment nieruchomości. Wartość transakcji na tym rynku przewyższa wielokrotnie wartość transakcji na rynku małych, jedno- i dwupokojowych mieszkań – tłumaczy. – Nabywca musi więc dysponować dużym kapitałem albo musi się wykazać wysoką zdolnością kredytową.

Ale, jak zastrzega pośredniczka, sprzedaż domu jest możliwa także w dzisiejszych warunkach rynkowych. – Sporo transakcji zajmuje mniej niż trzy miesiące. Podstawowym warunkiem jest odpowiednia, akceptowalna cena ofertowa – podkreśla Joanna Lebiedź. Za domy w dobrych dzielnicach, czyli na Żoliborzu czy Starym Mokotowie, klienci są gotowi wiele zapłacić. – Budynków w tych częściach Warszawy szukają zamożni ludzie, dla których wartość stanowi już sama lokalizacja – opowiada pośredniczka. – Przedwojenne wille na Żoliborzu Oficerskim, Starych Bielanach czy na Mokotowie osiągają ceny transakcyjne na poziomie 2,5–3 mln zł, a czasem nieco wyższe.

W opinii Edyty Krakowiak klienci na stołecznym rynku szukają dziś przede wszystkim małych, niedrogich w utrzymaniu domów w cenie do 1 mln zł. Tuż pod Warszawą cena nieruchomości nie powinna przekraczać 700 tys. zł, a w bardziej oddalonych od stolicy miejscowościach – 400 tys. zł. – Na najtańszy używany dom w Warszawie, do którego można się od razu wprowadzić, trzeba mieć ok. 600 tys. zł – podaje Edyta Krakowiak. – Pod miastem będzie to ok. 400 tys. zł. W miejscowościach o szczególnym statusie, jak Konstancin-Jeziorna, Podkowa Leśna, Komorów ceny mogą wyższe niż w Warszawie.

A Marcin Jańczuk, dyrektor z Metrohouse, dopowiada, że w najdroższym Konstancinie za 800-metrową rezydencję z 12 pokojami trzeba zapłacić 11 mln zł. – Inna willa kosztuje prawie 8 mln zł. Takich ofert jest o wiele więcej – zauważa Marcin Jańczuk. – Najdroższe warszawskie oferty też trzymają ceny. Za rezydencję w Wilanowie trzeba zapłacić 10,5 mln, a co okazalsze domy na Mokotowie są wycenione na 6–8 mln zł – podaje dyrektor.

Tymczasem, jak mówi Agata Stradomska z warszawskiego biura nieruchomości Re/Max Alfa, klienci są zainteresowani miejscami, gdzie ceny domów są niższe. Transakcje na rynku budynków jednorodzinnych dotyczą częściej obrzeży miasta.

– Najtańsze domy w Warszawie kupimy już za 450–500 tys. zł. Taka kwota wystarczy na dom do 95 mkw. na Tarchominie albo w Falenicy – podaje Agata Stradomska. I podkreśla, że większe, typowe budynki są wystawiane w cenach 700 tys. zł – 1,5 mln zł. – Ceny zależą nie tylko od powierzchni, standardu wykończenia, ale przede wszystkim od lokalizacji budynku. Im bliżej centrum miasta, tym są wyższe – wyjaśnia Agata Stradomska.

I dodaje, że na rynku wtórnym dostępne są także domy wymagające wykończenia. – To kupione od dewelopera budynki, które z przyczyn losowych nie zostały urządzone i zamieszkane. Takie nieruchomości są tańsze – ok. 100-metrowe segmenty w Radzyminie lub domy w zabudowie bliźniaczej w okolicach Nowego Dworu Mazowieckiego są oferowane za ok. 300 tys. zł – podaje.

Pobożne życzenia

Joanna Lebiedź zwraca zaś uwagę, że podawane na portalach internetowych ceny ofertowe domów to w znakomitej większości pobożne życzenia sprzedających. – Porównywane są nieruchomości niesprzedane lub wręcz niesprzedawalne. Tymczasem rzeczywistość jest zupełnie inna, a ceny transakcyjne domów znacznie się różnią od wywoławczych – zwraca uwagę Joanna Lebiedź.

Dodaje, że domy w Wawrze, na Bielanach czy Bemowie są sprzedawane za mniej niż 1 mln zł. – W takich podwarszawskich miejscowościach jak Łomianki, Stare Babice, Czosnów transakcyjne ceny domów to ok. 700–750 zł. Sporo nieruchomości jest wystawianych poniżej 600 tys. zł – mówi pośredniczka. – Domy deweloperskie w okolicach Warszawy są oferowane w cenach 390–450 tys. zł. Ceny te często podlegają negocjacjom.

Na przeszacowane oferty zwraca też uwagę Agata Stradomska. – Takich ofert jest na rynku wiele. Ceny transakcyjne takich nieruchomości stanowią 60–70, a czasem nawet 50 proc. ceny ofertowej. Realny margines na negocjacje to najczęściej 5–10 proc. ceny ofertowej – podaje Agata Stradomska.

Z analiz WGLiN wynika, że podaż domów, zarówno w  stolicy, jak i pod miastem, rośnie. – W ofercie dominują domy duże, powyżej 200 mkw., w cenach wciąż za wysokich dla potencjalnych nabywców. W stolicy większość budynków jest wyceniana powyżej 1 mln zł. Ceny ofertowe spadły w ciągu roku o ok. 3 proc. – szacuje Edyta Krakowiak.

A Marcin Jańczuk ocenia, że na rynku domów mamy po prostu nadpodaż. – Tylko w naszej ofercie w Warszawie i okolicach mamy ponad 2,5 tys. budynków. Zainteresowanie zakupem domów jest umiarkowane, można też mówić o pewnym niedopasowaniu oferty – ocenia Marcin Jańczuk. – Podczas gdy klienci poszukują niewielkich domów do 160–200 mkw., na rynku przeważają większe, drogie w eksploatacji nieruchomości – wyjaśnia dyrektor.

Także z analiz Metrohouse wynika, że na rynku domów można uzyskać rabaty większe niż na rynku mieszkań, gdzie zniżki sięgają ok. 5 proc. – Ostatnio największy rabat dotyczył przedwojennego domu na Mokotowie wystawionego na sprzedaż za 4,4 mln zł. Budynek ostatecznie osiągnął cenę 3,4 mln zł. Jak na taką ofertę sprzedał się szybko, bo w pół roku – opowiada Marcin Jańczuk. Zastrzega jednak, że sprzedający z reguły nie przyjmują „tak niskich propozycji".

– Większość nie jest zmuszona do szybkiej transakcji. Poszukiwacze niskich cen nie powinni mieć złudzeń, że kupią pełnowartościowy produkt znacznie poniżej ceny rynkowej – zwraca uwagę dyrektor z Metrohouse.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

a.gawronska@rp.pl

Marta Kosińska, ekspert portalu nieruchomości Szybko.pl

– W Warszawie jest wystawionych na sprzedaż, jak wynika z danych naszego serwisu, 8 tys. domów.

Największą ofertę, bo 31 proc. całej podaży, ma Wawer. Na Białołęce jest sprzedawanych niemal 13 proc. budynków, na Ursynowie – 9 proc., a kolejne 8 proc. – w Wilanowie.

Najtrudniej jest znaleźć ofertę sprzedaży domu w Śródmieściu, na Żoliborzu i Ochocie. Ogłoszenia z tych dzielnic stanowią mniej niż 1 proc. warszawskiej podaży.

Za metr mieszkania w Warszawie płacimy dziś średnio ponad 7,5 tys. zł. Przeliczając koszt domu na cenę pojedynczego metra, okazuje się, że jest o ponad 1 tys. zł niższy. Za metr domu w Warszawie trzeba dziś zapłacić niespełna 6,5 tys. zł.