Od I do III kwartału firmy podpisały w Polsce umowy najmu na blisko 1,1 mln mkw. powierzchni biurowej. W Warszawie zawarły kontrakty na ponad 612 tys. mkw., a w największych miastach regionalnych na przeszło 472 tys. mkw. – wynika z najnowszych danych międzynarodowej firmy doradczej JLL.

Jej analitycy podkreślają, że poza stolicą ponad 50 proc. najemców stanowiły firmy z sektora usług dla biznesu (BPO/SSC), które są pożądanym najemcą, m.in dlatego, że wynajmują duże powierzchnie.

Mimo że popyt na biura w pierwszych trzech kwartałach 2015 r. był rekordowy, to deweloperom coraz trudniej o najemców.

Grzegorz Strutyński, dyrektor handlowy i członek zarządu firmy HB Reavis Poland, uważa, że z powodu ogromnej podaży na rynku biur coraz więcej deweloperów budujących niewyróżniające się biurowce może mieć problem ze znalezieniem najemców.

– Dotyczy to również właścicieli starszych nieruchomości – dodaje Grzegorz Strutyński. Przyznaje, że czas oczekiwania na najemcę jest dziś nieco dłuższy niż jeszcze kilka lat temu, a obiekty, które w dniu otwarcia są wynajęte w 100 proc., należą dzisiaj do rzadkości. – Jestem jednak przekonany, że deweloperzy uważnie śledzący rynek i odpowiadający jego potrzebom mogą spać spokojnie. Budynki w atrakcyjnych lokalizacjach, zbudowane z najwyższej jakości materiałów i przy użyciu nowoczesnych rozwiązań technologicznych oraz ekologicznych będą w dalszym ciągu cieszyły się zainteresowaniem – podkreśla ekspert HB Reavis Poland.

Opowiada, że zrealizowany przez jego firmę na warszawskim Mokotowie biurowiec Postępu 14 w dwa miesiące po oddaniu do użytku został wynajęty w ponad 60 proc., a wśród jego najemców znajdują się takie firmy jak AstraZeneca czy Samsung Electronics Polska.

– Przewidujemy, że do końca roku budynek zostanie w całości wynajęty. Ogromny potencjał widzimy choćby w dynamicznie rozwijającej się branży BPO/SSC. Według prognoz ABSL zatrudnienie w tym sektorze wzrośnie do 250 tys. pracowników do roku 2020 r. A to oznacza zwiększone zapotrzebowanie na powierzchnię biurową – mówi Grzegorz Strutyński.

Jego zdaniem do nowych budynków będą przeprowadzać się również firmy, które do tej pory wynajmowały powierzchnie w obiektach o niższym standardzie.

Ważna pierwsza umowa

Tomasz Czuba, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych w JLL, podkreśla, że ponieważ dziś w budowie jest aż 1,3 mln mkw. powierzchni biurowej, to konkurencja w rywalizacji o klientów będzie coraz większa. I to zarówno w przypadku nowych, jak i istniejących budynków.

– Na rynkach, na których współczynnik powierzchni niewynajętej rośnie, wydłuża się proces komercjalizacji. Najemcy nie czują presji, bo mają duży wybór. Wychodzą więc na rynek nieco później, a w trakcie poszukiwań nie muszą się spieszyć z finalizacją transakcji. Wiedzą, że czas może działać na ich korzyść – mówi Tomasz Czuba.

Opowiada, że wielu korporacyjnych najemców wykorzystuje kończące się umowy najmu w starszych biurowcach oraz dużą podaż nowych biur, chcąc skorzystać z szerszego pakietu zachęt dla firm gotowych wziąć bardzo dużo.

– Najemcy korzystają z okazji, aby skonsolidować swoje biura w jednym prestiżowym obiekcie. Przykładem takiej umowy jest m.in. kontrakt firmy Deloitte w powstającym Q22 – mówi ekspert JLL.

Dodaje, że jeśli właściciel nie podpisze dużych umów przednajmu na etapie budowy biurowca, musi się uzbroić w cierpliwość, bo działa na mocno konkurencyjnym rynku.

Ryzykowne spekulacje

Renata Osiecka, partner zarządzający w firmie doradczej AXI IMMO, zwraca uwagę, że obecnie brakuje na rynku biurowych projektów spekulacyjnych. – Nowo powstające obiekty są inwestycjami mającymi zagwarantowany przynajmniej częściowy przednajem. Od dawna stosowaną praktyką rynkową jest czekanie z budową na głównego najemcę, który zapełni budynek przynajmniej w 30–40 proc. – mówi Renata Osiecka.

Dodaje, że deweloper nie otrzyma finansowania, jeśli nie przedstawi kredytodawcy umów przednajmu (tzw. pre-let). Dziś w przypadku najlepszych projektów banki wymagają, aby na 30–40 proc. powierzchni deweloper miał zawarte umowy przednajmu.

– Czas oczekiwania na głównego najemcę w przypadku nowych inwestycji nie wydłużył się znacząco. Silny rozwój sektora usług dla biznesu oraz trend przenoszenia się instytucji publicznych do biurowców i konsolidacje spółek powodują, że deweloperzy skutecznie przyciągają dużych klientów. Oferują bowiem szeroki zakres zwolnień i zachęt finansowych dla pierwszego najemcy – opowiada Renata Osiecka.

Jej zdaniem nowe projekty, głównie w lokalizacjach centralnych, przejmują najemców z budynków relatywnie nowych, pięcio-, siedmioletnich, dzięki czemu zaskakująco szybko, pomimo rosnącej liczby pustostanów, się zapełniają.

– Na przykładzie Warszawy widać, że biurowce w takich dzielnicach jak Wola czy Ochota szybciej pozyskują najemców niż np. peryferyjny Wilanów czy Ursynów. Tam możemy się spodziewać, że komercjalizacja wydłuży się przynajmniej o 12–15 miesięcy – uważa ekspertka AXI IMMO.

Pożądane usługi dla biznesu

Rozmowa | Anna Młyniec, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych i reprezentacji najemcy w JLL

Rz: Kto dziś wynajmuje najwięcej biur, jakie firmy, jakie branże?

Anna Młyniec: Od początku 2015 r. w Warszawie wynajęto ponad 612 tys. mkw., a poza stolicą 472 tys. mkw. W Warszawie widać dominację szeroko pojętego sektora usługowego (27 proc. umów), czyli firm konsultingowych, prawniczych, medialnych, doradztwa personalnego. Istotnym najemcą są również firmy z branży IT i telekomunikacji, które wynajęły około 22 proc. powierzchni.

Poza Warszawą niezmiennie dominuje sektor nowoczesnych usług dla biznesu. Na firmy z tego sektora przypadło ponad 50 proc. popytu na głównych rynkach biurowych, ale z wyłączeniem stolicy. Największy udział w ogólnym wynajmie miały firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu we Wrocławiu – około 70 proc., w Trójmieście – 63 proc., i w Łodzi – 56 proc.

Kto zawarł największe umowy najmu od początku tego roku?

W tym roku byliśmy świadkami wielu dużych, a nawet rekordowych, umów najmu na polskim rynku. Znaczące kontrakty podpisały w Warszawie: firma IT (22 tys. mkw. w Warsaw Spire), PZU (17,5 tys. mkw. w Konstruktorska Business Center), EY (13,5 tys. mkw. w Rondo 1), P 4 (10,2 tys. mkw. w Marynarska Business Park), Gaz-System (9,2 tys. mkw. w Cristal Park), AstraZeneca (7 tys. mkw. w Postępu 14); w Katowicach – PKP Cargo (7,6 tys. mkw. w A4 Business Park II etap), Capgemini (5,6 tys. mkw.); w Trójmieście – State Street (15 tys. mkw. w Alchemii II w Gdańsku); w Poznaniu – BZ WBK (13 tys. mkw. w Poznańskim Centrum Finansowym oraz 11,5 tys. mkw. w Business Garden Poznań).

Jaka część z powierzchni biurowej budowanej obecnie w Polsce powstaje na potrzeby najemców z sektora nowoczesnych usług dla biznesu?

Większość deweloperów realizujących nowe projekty biurowe poza Warszawą poszukuje najemców właśnie z sektora nowoczesnych usług dla biznesu.

Branża ta dynamicznie się rozwija, zatrudnienie wzrasta w tempie ok. 20 proc. rocznie, co zwiększa zapotrzebowanie na biura. Co więcej, umowy podpisywane przez centra usług biznesowych cechuje zwykle duży metraż wynajmowanej powierzchni.

Z wrześniowego raportu ABSL „Business Services in Central and Eastern Europe 2015" w tysiącu centrach usług z kapitałem zagranicznym w Europie Środkowo-Wschodniej pracuje 335 tys. specjalistów. Na pierwszym miejscu w regionie znajduje się Polska ze 150 tys. zatrudnionych. Dalszy dynamiczny rozwój sektora będzie zależał od umiejętności przyciągnięcia kolejnych zaawansowanych usług opartych na wiedzy oraz stworzenia dobrych warunkach do rozwoju biznesu – w tym nowoczesnych biur.

Jaką część nowoczesnej powierzchni biurowej zajmują obecnie najemcy z tego sektora w Polsce?

W całej Polsce firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu obejmują łącznie 22 proc. zajętej powierzchni. Branża ta pozostaje głównym najemcą biur poza stolicą – z udziałem (w zajętej powierzchni) na poziomie 54 proc. w Krakowie i 39 proc. we Wrocławiu.

Czy rośnie zainteresowanie mniejszymi miastami?

Centra usług już od kilku lat są motorem rozwoju rynku biurowego nie tylko na największych rynkach.