Rynek mieszkaniowy nie przestaje zaskakiwać. W styczniu deweloperzy ruszyli z budową 12,6 tys. mieszkań – i jest to najlepsze otwarcie roku od lat. Wynik jest nawet o 1,5 proc. większy niż w bardzo dobrym dla branży 2021 r., kiedy niskie stopy i ultratani kredyt napędzały sprzedaż. Dziś otoczenie jest zupełnie inne: stopy procentowe są wysokie, a kredyt najdroższy w UE i dostępny dla najlepiej zarabiających.
Relatywnie duża produkcja mieszkań utrzymywała się przez cały 2024 r. – mimo kurczącej się sprzedaży i rosnącej oferty. Dopiero w grudniu tempo inwestycji spadło (patrz wykres). Warto pamiętać, że rynek mieszkaniowy nie jest jednolity i w każdym mieście relacja popytu i podaży wygląda różnie.
Czytaj więcej
Posłowie Polski 2050 złożyli projekt ustawy o obowiązku podawania w internecie cen na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Kary mają sięgać do 10 proc....
Aktywność inwestycyjna deweloperów może się zmniejszać. Dlaczego?
– Mogło się wydawać, że obniżona dynamika, którą obserwowaliśmy w grudniu, będzie widoczna również w wynikach styczniowych. Tymczasem pierwszy miesiąc nowego roku okazał się dla branży naprawdę solidny – ocenia Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich. – Utrzymanie wysokiego tempa budów przy jednoczesnych przeciętnych wynikach sprzedażowych skutkowało dalszym wzrostem oferty mieszkań. Bieżący rok nie zwiastuje raczej nagłych, pozytywnych impulsów dla popytu. Ewentualna zmiana poziomu stóp procentowych jest prawdopodobna raczej w okolicach III kwartału, po drugie – co zgodnie twierdzą ekonomiści – prognozowane jest obniżenie poziomu stóp o ok. 0,75 pkt proc., a to poprawiłoby zdolność kredytową o maksymalnie kilkanaście procent. Oznacza to, że w świetle wysokiej oferty i wciąż przeciętnego popytu w perspektywie roku dynamika nowych inwestycji powinna sukcesywnie wyhamowywać. Część inwestorów przed inicjowaniem nowych projektów skupi się na dokończeniu tych w toku – dodaje.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że ponad 50-proc. wzrost produkcji wobec grudnia to efekt niskiej bazy, niemniej sam fakt utrzymania poziomu rozpoczynanych inwestycji deweloperskich w styczniu na względnie zadowalającym poziomie, w okolicach średniej z ostatnich miesięcy, należy uznać za umiarkowanie optymistyczny prognostyk. Ale jest łyżka dziegciu. – Koniunktura inwestycyjna rynku deweloperskiego w najbliższych miesiącach będzie dość mocno determinowana przez ostateczne decyzje rządu dotyczące nowego programu dopłat do kredytów, a także sytuację geopolityczną i perspektywą zakończenia wojny w Ukrainie. Lokale deweloperskie mają być wykluczone z nowego programu, co przy utrzymującej się nadpodaży może wpłynąć na osłabienie dynamiki nowych budów w kolejnych miesiącach. Z kolei ewentualne zakończenie wojny za naszą wschodnią granicą może wywołać pewne perturbacje na krajowym rynku budowlanym. W sumie perspektywy inwestycyjnego segmentu mieszkaniówki w kolejnych miesiącach wydają się stać pod dość dużym znakiem zapytania – dodaje.
Według danych Otodom Analytics, obejmujących siedem największych aglomeracji, wskaźnik wyprzedaży oferty mówi o względnej stabilizacji – jeśli chodzi o poziom oferty wobec tempa sprzedaży – w Warszawie, Trójmieście i we Wrocławiu (tu oferta wyprzedałaby się w pięć kwartałów, książkowy zakres to cztery–sześć. Najgorzej jest w Krakowie, Łodzi i Katowicach, gdzie czas wyprzedaży to siedem–dziesięć kwartałów.
Czytaj więcej
W 2024 r. aż 44 proc. kupujących poszukiwało mieszkania jednocześnie na rynku wtórnym i pierwotnym – wynika z analiz Nieruchomosci-online.pl.
Powiaty wokół aglomeracji na radarach deweloperów mieszkaniowych
Dane, gdzie deweloperzy uruchamiali w styczniu projekty, GUS poda za kilka dni. Dostępna jest jednak mapa inwestycji za 2024 r.
W całym kraju ruszyła budowa 152,5 tys. mieszkań na sprzedaż. Sześć największych miast miało 32-proc. udział w tym torcie. Dominuje oczywiście Warszawa z wynikiem 15,8 tys., fenomenem okazała się Łódź – rynek najmniejszy z „top 6”, gdzie ruszyła budowa blisko 10 tys. lokali. Na kolejnych miejscach były Wrocław (7,3 tys.), Kraków (6,3 tys.), Gdańsk (5,2 tys.) i Poznań (prawie 4 tys.). Miasta na prawach powiatu miały 28-proc. udział w rynku, na czele z Lublinem (4 tys.), Rzeszowem (3,9 tys.), Katowicami (3,7 tys.), a także Białymstokiem, Szczecinem, Bydgoszczą, Gdynią i Radomiem.
Blisko 40 proc. produkcji przypadło na powiaty, deweloperzy chętnie budują, zwłaszcza blisko aglomeracji. W 2024 r. prym wiodły powiaty poznański (4,2 tys.), średzki (3,7 tys.), piaseczyński (2,6 tys.), wrocławski (2,1 tys.) i wołomiński (1,97 tys.).
Czytaj więcej:
Ledwie resort rozwoju ogłosił założenia nowego programu mieszkaniowego, a już pojawiły się pierwsze oferty lokali „z rządową dopłatą”. Czy projekt...
Pro
