– Popyt na magazyny jest bardzo duży. Tylko w III kwartale w kraju podpisano umowy najmu na 433 tys. mkw. Jeżeli wynik w końcówce roku będzie zbliżony do rezultatu z poprzednich kwartałów, to możemy oczekiwać, że po raz trzeci z rzędu popyt osiągnie rekordowy poziom – prognozuje Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowych w Europie Środkowo-Wschodniej w firmie doradczej JLL.

Duży popyt, wielki ruch

Najbardziej aktywnymi najemcami są operatorzy logistyczni (ok. 30 proc. popytu), sieci handlowe (20 proc.), lekka produkcja (13 proc.) oraz sektor motoryzacyjny (11 proc.).

JLL podaje, że największą nową umową najmu podpisaną w 2015 r. było wynajęcie przez Leroy Merlin 53 tys. mkw. w Panattoni Park Stryków II. Natomiast największe przedłużenie dotyczyło firmy Goodyear w Tarnów Logistic Park (46 tys. mkw.)

Jeśli chodzi o popularność regionów, to od początku 2015 r. aktywność najemców koncentrowała się na trzech lokalizacjach: w Polsce środkowej (21 proc. popytu), w okolicach Warszawy (20 proc.) oraz na Górnym Śląsku (17 proc.).

– Pod koniec III kwartału 2015 r. całkowita podaż powierzchni magazynowej i produkcyjnej w Polsce wynosiła 9,63 mln mkw., co plasuje Polskę na dziewiątym miejscu w Europie pod względem wielkości rynku – podkreśla Jan Jakub Zombirt, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa w JLL. – Od początku roku segment magazynowy wzbogacił się o ok. 839 tys. mkw. powierzchni, z czego 392 tys. mkw. przypadło na projekty zakończone w trzecim kwartale tego roku.

Emilia Filimoniuk, konsultant w dziale doradztwa i badań rynku firmy CBRE, wylicza, że na koniec września 2015 r. w budowie znajdowało się w całym kraju ok. 580 tys. mkw. powierzchni magazynowej, spośród której ponad połowa nie była zabezpieczona umowami przednajmu.

– Rośnie udział projektów spekulacyjnych. Mają na to wpływ dwa czynniki: rekordowo wysokie zainteresowanie najmem hal oraz bardzo niskie wskaźniki pustostanów – wyjaśnia Emilia Filimoniuk. Podaje, że od początku roku wynajęto niemal 1,94 mln mkw. powierzchni magazynowej na terenie całego kraju, a średni wskaźnik pustostanów to zaledwie 6 proc.

42 procent nowych magazynów powstaje spekulacyjnie

– O bardzo dobrej kondycji rynku magazynowego świadczy fakt, że deweloperzy decydują się na inwestycje spekulacyjne nie tylko na dojrzałych rynkach, takich jak Warszawa, Wrocław, Górny Śląsk czy Poznań, ale też poszukują nowych lokalizacji. Dobrym przykładem jest region wschodni, gdzie w okolicy Rzeszowa i Lublina powstają nowe parki logistyczne jedynie częściowo zabezpieczone umowami przednajmu – uważa Emilia Filimoniuk.

Spekulują, bo ufają

Niedawno zarząd spółki MLP Group podjął decyzję o rozpoczęciu budowy magazynów w systemie spekulacyjnym – czyli bez podpisanych umów najmu przed rozpoczęciem inwestycji.

Pierwsza hala o powierzchni 10 tys. mkw. powstanie w Poznaniu. MLP Group planuje zakończenie budowy już na początku II kwartału 2016 r.

– Widzimy duży popyt inwestorów szukających atrakcyjnych obiektów i spodziewamy się, że będzie się on systematycznie zwiększał. Chcemy mieć w swoim portfelu więcej gotowych powierzchni, które będziemy mogli od ręki zaoferować potencjalnym najemcom – uzasadnia Radosław T. Krochta, wiceprezes MLP Group.

Spekulacyjnie będzie budowany park logistyczny MLP Poznań w miejscowości Koninko. Docelowo inwestycja ma obejmować 90,8 tys. mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnych.

Także Marzena Zaczkiewicz, menedżer ds. wynajmu w firmie deweloperskiej 7R Logistic, mówi, że ostatnio więcej firm decyduje się na budowę magazynów nie pod klienta, ale spekulacyjnie. – Będzie temu sprzyjała stabilna sytuacja na rynku powierzchni magazynowych oraz dobra kondycja finansowa deweloperów – uważa ekspertka 7R Logistic.

6 procent pustych hal czeka na najemców. To dobry wynik. Wskaźnik ten spada z kwartału na kwartał mimo dużej podaży nowych hal

Dodaje jednak, że nadal większość inwestorów, jeszcze przed rozpoczęciem budowy nowego obiektu, będzie starała się pozyskać najemców. – Dziś najwięcej powierzchni spekulacyjnej jest we Wrocławiu, na Górnym Śląsku, w Poznaniu i Trójmieście, czyli na rynkach, na których obserwujemy największy popyt na hale – mówi Marzena Zaczkiewicz. – We wrześniu rozpoczęliśmy budowę nowego magazynu o powierzchni 17,5 tys. mkw. w Kowalach koło Gdańska. Obiekt wystartował jako spekulacyjny, ale dziś jest już wynajęty w prawie 60 proc. Nasze plany zakładają 100-proc. komercjalizację w ciągu dwóch miesięcy po oddaniu hal do użytku– zapewnia.

Piotr Wąs, dyrektor ds. wynajmu i rozwoju w firmie P3 Logistic Parks, uważa, że udział projektów spekulacyjnych na rynku magazynowym będzie rosnąć.

– Ci, którzy nie mają dużej bazy obiektów, będą budować całe budynki bez umów po to, by zaznaczyć swoją obecność na rynku. Natomiast inwestorzy, którzy mają swoje rozbudowane parki logistyczne, będą patrzeć na projekty spekulacyjne w kategorii dodatkowej powierzchni dobudowywanej do już istniejących magazynów lub budować nowe magazyny o powierzchni większej, niż pierwotnie zakładali, aby mieć dodatkowe metry – tłumaczy Piotr Wąs.

Jego zdaniem wzrostu spekulacyjnych inwestycji można się spodziewać na największych, najbardziej cenionych przez najemców rynkach, a więc: w Warszawie, w środkowej Polsce, w Poznaniu, Wrocławiu i na Górnym Śląsku.

– Oczywiście takie projekty mogą wystąpić również w miastach regionalnych, takich jak Lublin i Rzeszów oraz Szczecin – dodaje Piotr Wąs.

Z danych firmy JLL wynika, że m.in. to boom w segmencie handlu internetowego powoduje popyt na powierzchnie magazynowe. Nawet 700 tys. mkw. mogą objąć nowe umowy najmu zawarte przez firmy obsługujące segment e-commerce do 2020 roku.

– Tempo wzrostu e-commerce w połączeniu z atrakcyjnością inwestycyjną Polski stwarza nowe możliwości dla rynku magazynowego wraz z ekspansją już obecnych tu podmiotów, napływem do kraju zagranicznych firm z branży i debiutem nowych marek. Wszystkie zgłaszają popyt na nowoczesne centra logistyczne – podkreśla Paweł Sapek, szef firmy deweloperskiej Prologis w Polsce.

JLL podaje, że prawie 50 dużych modułów magazynowych pojawi się na wynajem w Polsce w ciągu następnych sześciu miesięcy.

– W całym kraju aktualnie 280 tys. mkw. powierzchni magazynowych jest w budowie na zasadach spekulacyjnych, czyli bez zabezpieczenia w postaci umów najmu. Tak rozwinięta baza magazynowa pokazuje, że polski rynek jest dobrze przygotowany na dynamiczny wzrost sektora e-commerce – uważa Jan Jakub Zombirt.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, g.blaszczak@rp.pl

Opinia

Magdalena Szulc | dyrektor firmy deweloperskiej Segro na Europę Centralną

Coraz większy popyt ze strony konsumentów przekłada się na rosnące zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe wśród firm oferujących swoje produkty online.

Branża e-handlu jest jednym z najdynamiczniej rozwijających się sektorów zarówno na świecie, jak i w Polsce. Według danych Komisji Europejskiej e-commerce jest jednym z ważniejszych powodów wzrostu gospodarczego w Unii Europejskiej.

Nasi najemcy już teraz, podpisując umowy, zaznaczają w nich możliwość rozbudowy obiektu w ciągu najbliższych trzech–pięciu lat. Specyfika działalności sprzedaży online oparta jest na szybkim transporcie towarów do odbiorców.

Dlatego magazyny muszą się znajdować w dogodnych, dobrze skomunikowanych lokalizacjach, w pobliżu głównych dróg, które umożliwiają dostarczenie produktów nawet w 24 godziny.

Ze względu na to, że jednym z kluczowych czynników jest ciągły tranzyt artykułów oferowanych przez sklep, najemcy najczęściej poszukują budynków typu built-to-suit – czyli stawianych na zamówienie.

Warunkiem koniecznym takiej działalności jest zapewnienie bram i doków dostosowanych do obsługi zarówno małych samochodów dostawczych, jak i pełnowymiarowych aut ciężarowych.