Komentuje Daniel Puchalski, dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych w firmie JLL:

- Rok 2015 r. upłynął pod znakiem zmian przepisów dotyczących obrotu gruntami rolnymi. Wraz z postępującymi pracami nad nowym brzmieniem ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, obserwowaliśmy determinację zarówno po stronie kupujących, jak i sprzedających, by zdążyć przeprowadzić planowane transakcje jeszcze na „starych zasadach".

Pośpiech wynikał z faktu, iż zgodnie z zapowiedziami, nowe przepisy miały wprowadzić dodatkowe obostrzenia w obrocie gruntami rolnymi, zmierzając w kierunku ograniczenia możliwości ich zakupu przez podmioty nieprowadzące aktywności rolnej.

Podpisanie przez prezydenta 27 sierpnia 2015 r. nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wpłynęło negatywnie na zainteresowanie potencjalnych kupujących ofertami gruntów rolnych w czwartym kwartale. Dynamika działań potencjalnych kupujących konsekwentnie malała wraz ze zbliżającym się terminem wejścia w życie tej ustawy, który początkowo został wyznaczony na 1 stycznia 2016 r., a ostatecznie został przesunięty, nowelizacją uchwaloną przez sejm 16 grudnia, na 1 maja 2016 r.

Taniej niż w UE

Pomimo, iż ceny ziemi rolnej znacząco wzrosły w ubiegłych latach, w 2015 r. nadal były one co najmniej 2-3 - krotnie niższe niż średnie ceny w wielu krajach UE, gdzie nierzadko brakuje też jej wolnych zasobów. Ta atrakcyjność cenowa miała bezpośrednie przełożenie na zainteresowanie polską ziemią wśród zagranicznych inwestorów.

Zapowiadane zmiany prawne znacząco ostudziły jednak zapał wielu z nich. W szczególności negatywnie wpłynęły na zainteresowanie ze strony tych podmiotów, których strategia zakładała zakupy gruntów w celu odrolnienia i pozarolniczego zagospodarowania. Brak stabilności polskiej legislacji w zakresie obrotu ziemią rolną oraz zapowiedzi wprowadzania dalszych ograniczeń wpłynęły na podejmowanie przez nich negatywnych decyzji dotyczących zaangażowania swojego kapitału w Polsce.

Wizja końca dobrej koniunktury na rynku gruntów rolnych wpłynęła na ostudzenie oczekiwań sprzedających co do dalszych błyskawicznych wzrostów cen. W efekcie byli oni skłonni do większej elastyczności podczas negocjacji z potencjalnymi kupującymi.

Pozorne "uwolnienie"

Planowane na 1 maja 2016 r. wejście w życie nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zbiegnie się w czasie z momentem otwarcia rynku nieruchomości gruntowych dla cudzoziemców będących obywatelami państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. Tak zwane „uwolnienie rynku gruntów" oznacza, że od 1 maja cudzoziemcy będą mogli nabywać nieruchomości rolne na takich samych zasadach, jak obywatele Rzeczpospolitej Polskiej, bez potrzeby uzyskania wcześniejszej zgody Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Jeszcze w ubiegłych latach wydawało się, że ze względu na „uwolnienie rynku gruntów", zainteresowanie zakupem ziemi rolnej w Polsce nie zmaleje. Wręcz przeciwnie, wysoki popyt będzie generowany w dużej mierze przez inwestorów zagranicznych, zachęconych już nie tylko cenami ziemi rolnej, ale również brakiem konieczności uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych na ich zakup.

Nowe prawo

Dziś wiemy już, że uchwalona w sierpniu 2015 r. nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadza szereg ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi, w tym między innymi ograniczenie dopuszczalności swobodnego podziału gospodarstwa rolnego w celu sprzedaży nieruchomości rolnej stanowiącej jego część oraz trójstopniowy pierwokup przysługujący już nie tylko dzierżawcy sprzedawanej nieruchomości będącemu rolnikiem indywidualnym oraz Agencji Nieruchomości Rolnych, ale także właścicielowi nieruchomości graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością będącemu rolnikiem indywidualnym. Niedopełnienie obowiązku powiadomienia któregokolwiek z nich skutkować ma nieważnością całej transakcji.

Główne cele nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego to poprawa struktury obszarowej gospodarstw rolnych i przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych. Warto jednak zauważyć, że z uwagi na definicję gruntu rolnego, do której ustawa się odwołuje, obejmie ona swoimi postanowieniami i obostrzeniami również te tereny o powierzchni co najmniej 1 ha, które ze względu na klasę gleby, położenie czy wielkość, nie są uznawane przez potencjalnych sprzedających za grunty nadające się do wykorzystania w działalności rolniczej i na których potencjalni kupujący planowali prowadzenie innej aktywności inwestycyjnej.

Ustawa przewiduje także uchylenie prawa pierwszeństwa byłych właścicieli majątków ziemskich lub ich spadkobierców do nabywania nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Wprowadza również zmiany dotyczące zbywania ziemi przez Agencję Nieruchomości Rolnych, które wpłyną na treść ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwu i nadaje dodatkowe, szerokie uprawnienia dyrektorowi terenowego oddziału Agencji Nieruchomości Rolnych.

Uchwalenie w sierpniu 2015 r. nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego to jednak dopiero początek rewolucji w przepisach regulujących obrót ziemią rolną. W efekcie prowadzonych przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi prac nad projektem „Ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw", możemy się spodziewać dalszych zmian ograniczających obrót gruntami rolnymi. Projekt ustawy zakłada między innymi, że co do zasady nabywcą ziemi rolnej ma być tylko rolnik indywidualny. Wprowadza również zakaz sprzedaży nieruchomości o powierzchni powyżej 1ha wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa przez okres pięciu lat, z wyłączeniem gruntów przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania, studium, decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego na cele inne niż rolne, nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych, jak również lokali mieszkalnych i gospodarczych.

Jak zareaguje rynek?