Prawo spółdzielcze: PiS chce zrealizować wyroki TK

Cztery wyroki Trybunału Konstytucyjnego dotyczące spółdzielni mieszkaniowych nie mogą doczekać się realizacji. Chodzi o wykup mieszkań zakładowych, członkostwa w spółdzielni, mieszkań lokatorskich oraz rozliczeń między spółdzielnią a nowo powstałą wspólnotą mieszkaniową. Chce to zmienić Ministerstwo Budownictwa i Infrastruktury.

– Tak nie może być. Jeden z wyroków bije rekordy: już cztery lata czeka na realizację – mówi Kazimierz Smoliński, wiceminister infrastruktury i budownictwa.

Kto na członka

MIiB przygotowało więc projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z nim członkiem spółdzielni będzie mogła być tylko osoba, która posiada tytuł prawny do lokalu, taki jak prawo: własnościowe, lokatorskie, odrębnej własności (lub ekspektatywę tego prawa). Członkostwo ustawałoby z chwilą zbycia któregoś z wymienionych praw na skutek rozwiązania umowy o budowę lokalu lub powołania do życia wspólnoty mieszkaniowej.

Wcześniej przepisy nie wiązały członkostwa z posiadaniem tytułu do lokalu. Zakwestionował to TK w wyroku z 5 lutego 2015 r. W tym samym wyroku zakwestionował przepis uzależniający skuteczność nabycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. I resort chce go wykreślić.

Zwrot wkładu

Projekt reguluje też zasady rozliczenia wkładu mieszkaniowego między osobami bliskimi. Chodzi o przypadki, gdy doszło do wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu, np. na skutek śmierci spółdzielcy, a osoba, której przypadło mieszkanie, ma obowiązek wypłacić reszcie rodziny część wkładu mieszkaniowego. Zgodnie z projektem spółdzielnia wypłaca wartość rynkową lokalu, po potrąceniu zobowiązań wobec spółdzielni związanych z jego budową. Teraz jest luka prawna, w wyroku z 27 czerwca 2013 r. TK zakwestionował przepis, który pozwalał spółdzielniom ustalić zasady rozliczeń w statucie.

– Radzimy sobie w ten sposób, że stosujemy wykładnię celowościową i idziemy na rękę spółdzielcom. Dzięki temu nie było sporów na tym tle – mówi Szymon Rosiak, prezes Legionowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

Wreszcie projekt realizuje wyrok TK sprzed czterech lat dotyczący wykupu mieszkań zakładowych. Po jego wydaniu nie ma zasad finansowych wykupu dawnych mieszkań zakładowych, choć TK na przygotowanie nowych przepisów dał rok.

Ponadto spółdzielnie będą miały obowiązek rozliczyć się nowo powstałą wspólnotę mieszkaniową z tytułu zewidencjonowanych dla tej nieruchomości środków na fundusz remontowy. W tej chwili nie ma przepisów dotyczących rozliczeń między wspólnotą a spółdzielnią. Na tym tle dochodzi do sporów. Kwestią tego typu rozliczeń zajął się TK w wyroku z 2013 r.

Koniec wykupu za darmo

W efekcie braku przepisów spółdzielnie odmawiają też najemcom wykupu mieszkań. Ci idą do sądów, a te wbrew intencji TK nakazują darmowe przekształcenia. Prawidłowość takiej linii orzecznictwa potwierdził uchwałą Sąd Najwyższy (III CZP 67/14). Może to jednak Polskę słono kosztować. Poznańska Spółdzielnia Mieszkaniowa wniosła przeciwko Polsce dwie skargi do Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu. Obie zostały przyjęte.

– Nie chcemy wyzbywać się lokali za darmo tylko dlatego, że ustawodawca miał najwyraźniej pilniejsze sprawy na głowie i przez trzy lata nie zdążył uchwalić nowych przepisów – tłumaczy Michał Tokłowicz, jej wiceprezes.

Projekt przewiduje, że najemca będzie mógł wykupić lokal na własność, gdy nie będzie miał długów czynszowych i spłaci spółdzielni nakłady konieczne poniesione na budynek w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej lokalu. Gdyby budynek, w którym znajduje się lokal, spółdzielnia nabyła w przeszłości odpłatnie, to musi jeszcze dodatkowo wpłacić kwotę określoną przez zarząd spółdzielni (ustaloną na zasadach z ustawy).