PRS – mieszkalny czy usługowy?

Rośnie zarówno aktywność inwestorów na rynku Private Rented Sector (PRS), jak i liczba realizowanych projektów (o czym pisaliśmy we wspólnym raporcie DLA Piper i Savills). Wciąż niszowy ze względu na swoją skalę rynek ma zatem szansę skonfrontować się z rzeczywistością, a zwłaszcza z wykształcającą się praktyką urzędniczą organów nadzoru. Na tle tej ostatniej wśród uczestników, jak i obserwatorów rynku PRS rozgorzała dyskusja o charakterze usług oferowanych przez instytucjonalnych wynajmujących.

Przeznaczenie gruntu decyduje o kształcie inwestycji

Dyskusja ta ma znaczące konsekwencje praktyczne, determinujące przydatność gruntów pod inwestycje PRS w związku z przeznaczeniem ich odpowiednio na cele mieszkaniowe lub usługowe. Wśród komentujących zdania są podzielone – znaleźć można zarówno wypowiedzi popierające lokalizowanie inwestycji PRS w całości na terenach o przeznaczeniu mieszkalnym, jak i odwrotnie, w całości na terenach o charakterze usługowym. Oliwy do ognia dolewają pierwsze decyzje organów nadzoru, które nieśmiało skłaniają się do interpretacji, że usługi oferowane w ramach PRS-ów bliższe są usługom hotelowym niż mieszkaniowym. W żadnym wypadku kwestia ta nie jest jednak rozstrzygnięta (jednoznacznego orzecznictwa wciąż brakuje), a jej znaczenie rynkowe jest nie do przecenienia – w przypadku użytkowania budynku niezgodnie z przeznaczeniem (rzekomym lub nie) projekty PRS ryzykują nawet wstrzymanie ich użytkowania.

Klient determinuje oferowaną usługę

Należy więc podjąć próbę odpowiedzi na pytanie, jaki charakter mają usługi oferowane przez PRS, a tym samym w jakich terenach można je zlokalizować. W tym celu na bok należy odłożyć prawne odmienności między usługą zakwaterowania, a tradycyjnym najmem oraz podjąć próbę wyodrębnienia dwóch kategorii klientów, do których usługi PRS są kierowane. Pozwoli to rzucić więcej światła na różnice między inwestycjami realizowanymi w budynkach o przeznaczeniu mieszkaniowym, a inwestycjami w budynkach spełniających wymagania techniczne budynków zamieszkania zbiorowego, nie będących przeznaczonymi na potrzeby zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Wyróżnić można, zachowując pewien margines błędu, dwa podstawowe powody, które powodują, że przysłowiowy Kowalski decyduje się skorzystać z możliwości odpłatnego zamieszkania w cudzym lokalu.

Pierwszym jest zaspokojenie potrzeby mieszkaniowej, umożliwiającej hipotetycznemu najemcy „osiedlenie się" w danym miejscu na bliżej nieokreślony czas do momentu zmiany jego sytuacji, np. zakupu własnego mieszkania. Drugim wydaje się zaspokojenie tymczasowej potrzeby zakwaterowania na czas z góry określonego celu, np. zakwaterowanie studentów na czas roku akademickiego na stancjach studenckich lub w akademikach. Powyższe potrzeby są punktem wyjścia dla inwestora przy tworzeniu usług, mających na celu zaspokojenie potrzeb ściśle mieszkaniowych lub tych bardziej tymczasowych, które mieszczą się w definicji usługi zakwaterowania w obiekcie zamieszkania zbiorowego.

Różne lokale służą zapotrzebowaniu różnych potrzeb korzystających

Główną oś służącą rozróżnieniu obu modeli inwestycji stanowi definicja lokalu (mieszkalnego) wskazana w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy. Definicja ta wskazuje, że lokalem mieszkalnym co do którego możliwe jest stosowanie przepisów ustawy, w szczególności przepisów o najmie instytucjonalnym, jest zasadniczo lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Lokalem takim natomiast nie jest lokal przeznaczony do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujący się w internatach, bursach, pensjonatach, hotelach, domach wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.

Jak wskazuje się zarówno w doktrynie prawa, jak i istniejącym już orzecznictwie, wyliczenie lokali, które służą „krótkotrwałemu pobytowi osób" nie ma charakteru zamkniętego i stanowi raczej wyliczenie przykładów takich lokalizacji. Poniekąd kontrintuicyjnie, krótkotrwały pobyt osób nie musi być znacząco ograniczony w czasie (np. tylko do doby), lecz może być związany z przemijalną okolicznością taką jak np. rozpoczęcie studiów lub podjęcie zatrudnienia w danym miejscu. Kluczem wyróżniającym ten rodzaj korzystania z lokalu jest więc nie jego potocznie rozumiana krótkotrwałość, a przemijalny charakter skoncentrowany na celu innym niż zamiar stałego osiedlenia się.

Ustalenie powyższego pozwala inwestorowi określić, czy udostępniony przez niego lokal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych czy też nie, a w konsekwencji czy spełnia on wymogi planistyczne sporządzone dla danego obszaru, będąc zlokalizowanym w budynku zamieszkania zbiorowego. Przyjęcie przez inwestora kryterium ograniczonego w czasie i związanego z zewnętrzną, przemijalną przesłanką, udostępnienia lokalu osobie trzeciej, wskazuje na inny niż mieszkalny charakter udostępnianego lokalu, będący usługą zbliżoną do zakwaterowania hotelowego aniżeli udostępnienia mieszkania pod wynajem. Zdeterminowanie, że dany lokal nie ma charakteru mieszkalnego wyłącza możliwość stosowania przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, jak i przewidzianego dla lokali mieszkalnych konstrukcji najmu instytucjonalnego.

Przyjęcie takiego rozróżnienia z drugiej strony jednak wskazuje, że lokale, w ramach których świadczona jest usługa zakwaterowania na „krótkotrwały" pobyt zlokalizowane powinny być w budynkach zamieszkania zbiorowego innych niż mieszkalne. Takie budynki mogą zaś być lokalizowane tylko na obszarach dopuszczających świadczenie tego typu usług, a jednocześnie spełniać warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki zamieszkania zbiorowego.

Przyczyna zawarcia umowy determinuje przeznaczenie lokalu

Podkreślić należy, że samo czasowe udostępnienie lokalu oraz świadczenie usługi w zakresie wynajmu mieszkań nie jest wystarczającą przesłanką do zanegowania mieszkalnego charakteru lokalu i przyjęcia, że użytkowanie danego budynku/lokalu ma charakter użytkowy – powyższe cechy stanowią elementy konstrukcji najmu instytucjonalnego, który jak najbardziej może być przeznaczony na zaspokojenie celów mieszkaniowych.

Biorąc to pod uwagę, jak zaznaczaliśmy wcześniej kryterium różnicującym między charakterem mieszkaniowym a „usługowym" - zlokalizowanym w budynkach zamieszkania zbiorowego, inwestycji powinny być przyczyny dla których najemca wchodzi w stosunek najmu, co ustalane powinno być na podstawie brzmienia umowy między stronami. Dopiero, gdy z charakteru oferty i konstrukcji stosunku prawnego wynika, że zaspokajają one z góry zdeterminowaną i przemijalną potrzebę zamieszkania w danym miejscu możliwym wydaje się zakwestionowanie mieszkalnego charakteru lokalu.

Co przy tym istotne przemijalność takiej umowy nie powinna być rozumiana jako jej ograniczenie w czasie (np. oznaczenie czasu trwania umowy na rok), lecz jako osadzenie usługi na przyczynie stanowiącej przemijalną okoliczność uzasadniającą jego zawiązanie (nie będącej trwałym zamieszkaniem), której to odpadnięcie spowoduje brak uzasadnienia dla kontynuowania umowy.

Dlatego naszym zdaniem, wbrew opinii obserwatorów rynku, nie istnieje jedna prawidłowa droga dla realizowania inwestycji PRS (na terenach przeznaczonych pod mieszkaniówkę lub odwrotnie, usług). Odmiennie, PRSy odpowiadać mogą na zróżnicowane potrzeby klientów, zarówno mieszkaniowe jak i przemijalne, w i związku z tym powinny być odmiennie kształtowane (i lokalizowane na odmiennych gruntach), w zależności od przyjętego modelu biznesowego oraz spodziewanego klienta.

Oba typy tej działalności mogą i powinny współistnieć na rynku, przy czym spodziewać się należy, że z czasem zaczną pojawiać się odpowiednie rozwiązania wprowadzane na poziomie samorządowym jak i ustawowym, które odpowiednio usankcjonują i ułatwią praktykę, która narodziła się na podstawie przepisów stworzonych przez ustawodawcę ewidentnie nie spodziewającego się takiego rozwoju rynku jaki obserwujemy dziś.

Autorzy są associate w kancelarii DLA Piper