Dwa pokoje dla Polaka. Komu bank da kredyt?

- Mała zdolność kredytowa i wysokie ceny nieruchomości. Jaki może być rezultat? Słabe możliwości nabywcze klientów. W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy sytuacja zmusiła nas do zmiany parametrów poszukiwanego lokum – podkreśla Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse. – Nadzieję na własne M daje obniżenie bufora dodawanego przez banki do bieżącej stopy procentowej przy obliczaniu zdolności kredytowej klienta.

Kupić czy wynająć

Jak szacują eksperci Credipass, jeszcze w czwartym kwartale 2021 r. średnia zdolność kredytowa pary bez dzieci, z łącznymi zarobkami 8 tys. zł netto, wynosiła 632 tys. zł. - Taka kwota dawała duży wybór mieszkań nawet w największych miastach. Wystarczyła seria podwyżek stóp procentowych, aby możliwości finansowe takiej pary znacząco zmalały – wskazują analitycy Credipass. – Wybór mieszkań stał się bardzo ograniczony. Klienci masowo rezygnowali z zakupu, bo choć było ich stać na „jakieś mieszkanie", to kupno „perspektywicznego" lokalu, w którym mogłaby wygodnie mieszkać rodzina z dzieckiem, stawało się coraz bardziej odległe. Potencjalni klienci, zamiast szturmować biura deweloperów czy oglądać mieszkania z pośrednikami, najczęściej decydowali się na kontynuację wynajmu mieszkania. Część zostawała w rodzinnych domach.

Analitycy zwracają uwagę, że wzrost zainteresowania najmem mieszkań (za popyt odpowiadają też uciekający przed wojną Ukraińcy) sprawił, że stawki najmu poszybowały. - Wiele osób coraz częściej zadaje sobie pytanie, czy mimo wszystko nie powinni zainteresować się zakupem mieszkania – zauważają.

Z najnowszego raportu Metrohouse i Credipass wynika, że największym zainteresowaniem klientów cieszą się lokale o powierzchni 35-50 mkw. Takie transakcje stanowią w Warszawie 39 proc. ogółu sprzedaży, a w koszyku pozostałych największych miast - 45 proc.

Także dla inwestora

-  Takie mieszkania są coraz częściej wybierane niezależnie od lokalizacji . Rywalizacja jest tym większa, że zakupy mieszkań dwupokojowych są również domeną klientów inwestycyjnych, którzy stanowią już 48 proc. wszystkich nabywców – mówi Marcin Jańczuk. - Jeżeli przeanalizujemy zakupy inwestorów, to okaże się, że średni metraż nabywanego mieszkania to 45 mkw.

Ekspert Metrohouse podkreślą, że z jednej strony mamy więc do czynienia ze spowolnieniem w obrocie nieruchomościami, a z drugiej - sektor tzw. mieszkań popularnych odczuwa je w mniejszym stopniu, albo nie odczuwa wcale. - Świadczą o tym choćby analizy deweloperów, którzy w dość szybkim tempie pozbywają się takich mieszkań. Liczba chętnych zmniejsza się wraz z metrażem. Nie może to dziwić: 75-metrowe mieszkanie w stolicy kosztuje często niemal 1 mln zł. Statystycznie zaledwie 10 proc. sprzedawanych mieszkań w największych polskich miastach ma metraż przekraczający 80 mkw. - tłumaczą.

Jaka rata

Eksperci Credipass sprawdzili, ile wynosi comiesięczna rata kredytu za 40-metrowe mieszkanie. Za takie lokum najmniej zapłacimy w Łodzi. – Zakładając, że klient ma 20-proc. wkład własny, zaciąga kredyt na 30 lat, rata kredytu może wynieść niespełna 1,4 tys. zł. Ratę poniżej 2 tys. zł za takie mieszkanie zapłacą kupujący lokal w Poznaniu. W pozostałych miastach rata wyniesie ponad 2 tys. zł. Najdroższa tradycyjnie jest Warszawa, gdzie rata za takie mieszkanie może wynieść 2,8 tys. zł.

Analitycy zwracają uwagę, że problemem jest nie tylko wysokość comiesięcznych rat. Do tej pory klienci borykali się także z problemem niewystarczającej zdolności kredytowej. Banki przy liczeniu zdolności kredytowej dodawały 5 pkt proc. na wypadek wzrostu stóp procentowych. Dziś, po decyzji KNF, ten ostrożnościowy bufor, może być zmniejszony do 2,5 pkt proc. - Banki zaczęły się dostosowywać do nowej rekomendacji – mówi cytowany w komunikacji Damian Parypa, ekspert finansowy Credipass z Katowic.