Czy już za rok w największych miastach może się powtórzyć historia sprzed zaledwie dwóch lat, gdy wskutek niewystarczającej podaży nowych mieszkań gwałtownie wzrosły ich ceny? – zastanawia się Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl/GetHome.pl. Jego zdaniem statystyki budowlane GUS wyglądają uspokajająco. - Deweloperzy dysponują ogromnym zapasem pozwoleń na budowę mieszkań – wyjaśnia. Budów tych jeszcze nie zaczęli.
Kupcy wrócą na rynek
Ekspert przypomina, że w ostatnich pięciu latach deweloperzy dostali pozwolenia na budowę ponad 915,8 tys. mieszkań w całym kraju. - W tym czasie zaczęli budować ok. 685,4 tys. Różnica to niemal 230,4 tys. lokali. Dla porównania, w ubiegłym roku deweloperzy oddali do użytkowania rekordowe 143,8 tys. mieszkań – mówi Marek Wielgo.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że w 2022 r. niewykorzystanych pozwoleń było wyjątkowo dużo. - Z powodu kurczącego się popytu na mieszkania deweloperzy wygaszali aktywność inwestycyjną. Przyczyniły się do tego nie tylko ich wysokie ceny, ale także seria podwyżek stóp procentowych, którą Rada Polityki Pieniężnej zapoczątkowała w październiku 2021 r. Gwoździem do trumny okazała się marcowa rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która nakazała bankom liczenie zdolności kredytowej przy oprocentowaniu powiększonym o 5 pkt proc. W efekcie dramatycznie spadła zdolność kredytowa potencjalnych nabywców – wskazują.
Analitycy nie mają wątpliwości, że kupujący wrócą na rynek gdy tylko dostępność kredytów zacznie się poprawiać. - A wówczas deweloperzy zaczną uruchamiać zamrożone inwestycje – mówią. Pytanie, kiedy to się stanie?
– Deweloperzy mają czas, bo ich pozwolenia na budowę zachowują ważność przez trzy lata. Ponadto kolejne trzy lata deweloper zyskuje po rozpoczęciu budowy, jeśli postanowi ją przerwać – przypomina Marek Wielgo.
Ekspert zaznacza, że mniej różowo wygląda sytuacja w miastach, w których popyt na mieszkania jest największy. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec ubiegłego roku oferta deweloperów w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Katowicach była większa niż przed rokiem, bo wprowadzili na rynek więcej mieszkań niż sprzedali. - Wyjątkami są Poznań i Łódź, gdzie oferta skurczyła się w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Problem w tym, że w drugim półroczu 2022 r. deweloperzy zaciągnęli hamulec ręczny, a wiele wskazuje na to, że w tym roku zaciągną go jeszcze mocniej – ocenia analityk. - Stąd obawy, że gdy w 2024 r. gwałtownie wzrośnie popyt na mieszkania, równie gwałtownie wzrosną ich ceny z uwagi na ograniczoną podaż.
Spekulacyjne zakupy
Eksperci przypominają rok 2021, kiedy to ceny mieszkań szły ostro w górę. - Spektakularne pod tym względem było szczególnie pierwsze półrocze. W Warszawie, Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku i Katowicach średnia cena metra nowych mieszkań wzrosła w tym okresie mniej więcej tyle samo lub bardziej niż przez cały poprzedni rok – wskazują. - Był to w głównej mierze efekt nierównowagi rynkowej. Mieszkania sprzedawały się jak świeże bułeczki, bo działał dopalacz w postaci niskich stóp procentowych. Dla jednych mieszkania stały się bezpieczną lokatą oszczędności w sytuacji, gdy oprocentowanie lokat nie chroniło ich nawet przed skutkami inflacji. Inni wykorzystywali fakt, że kredyty mieszkaniowe są rekordowo tanie, a banki nie stosują nadmiernych ograniczeń. Firmy deweloperskie nie nadążały wówczas z produkcją mieszkań, ich oferta kurczyła się w zastraszającym tempie – podkreślają.
Np. w Warszawie deweloperzy oferowali pod koniec grudnia 2020 r. prawie 11,7 tys. mieszkań, a pół roku później - ok. 8 tys., czyli niemal o jedną trzecią mniej. - W warunkach tak dużej nierównowagi rynku na wzroście cen mieszkań próbowali zarabiać spekulanci. Deweloperzy podnosili więc ceny, żeby zachować zysk dla siebie – tłumaczy Marek Wielgo. – W 2022 r. sytuacja zmieniła się diametralnie. Niska podaż przestała być problemem. Zmorą dla deweloperów stały się lawinowo rosnące koszty budowy. I to dlatego, mimo kurczącego się popytu na mieszkania, ich ceny wciąż rosły. Przyszedł jednak taki moment, że deweloperzy nie mogą już sobie pozwolić na kolejne podwyżki. Wstrzymują więc budowy, na które mają pozwolenia lub nawet już je rozpoczęli. Także w największych miastach deweloperzy mają jeszcze nadwyżki pozwoleń na budowę, które będą mogli wykorzystać, gdy koniunktura się poprawi.
