Jak blokada środków w rządowym programie dopłat "Mieszkanie dla młodych" zmieni sytuację na rynku nieruchomości? Komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl:

W połowie marca tego roku skończyła się tegoroczna pula środków w programie MdM. Brak formalnej możliwości dotowania używanych lokali i gotowych mieszkań deweloperskich sprawił, że w kwietniu 2016 r. miesięczna wartość przyznanych dopłat była już o 65 proc. mniejsza od rekordowego wyniku z marca. Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że już niebawem program "Mieszkanie dla Młodych" czeka kolejne bardzo ostre hamowanie.

Wszystko za sprawą przepisów, które nie pozwalają na wykorzystanie całej puli środków na 2017 rok przed jego rozpoczęciem. Do stycznia można wykorzystać tylko 50 proc. puli zarezerwowanej na 2017 rok. Po uważnym przestudiowaniu ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (tzw. ustawy o "MdM") okazuje się, że pomysłodawcy rządowego programu stworzyli mechanizm zabezpieczający przed zbyt szybkim wykorzystaniem środków na kolejny rok. Zgodnie z przepisami wypłaty powinny zostać wstrzymane, jeżeli poziom wykorzystania puli na kolejny rok przed jego rozpoczęciem przekroczy 50 proc.

Opisywany mechanizm można wytłumaczyć na tegorocznym przykładzie. Dane Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) wskazują, że pod koniec kwietnia tego roku beneficjenci programu "MdM" wykorzystali już 21,48 proc. ze środków przeznaczonych na 2017 r. (160,2 mln zł z 746,0 mln zł).

Cała pula o wartości 746 mln zł jest przeznaczona na dotowanie mieszkań i domów gotowych w 2017 r. Jeżeli przed końcem grudnia tego roku fundusze na 2017 r. zostaną wyczerpane w 50 proc. (373 mln zł), to BGK będzie musiał wstrzymać ich dalsze wykorzystanie aż do 1 stycznia 2017 r. Taka zmiana sprawi, że dla uczestników programu "MdM" przejściowo będą dostępne tylko lokale i domy z terminem ukończenia w 2018 r. Dotowanie wspomnianych nieruchomości odbywa się z puli na 2018 rok, która na razie jest wykorzystana w bardzo niewielkim stopniu (0,23 proc. pod koniec kwietnia 2016 r.).

Po wykonaniu prostej symulacji można stwierdzić, że przymusowa przerwa w wykorzystaniu środków na 2017 rok, jest już praktycznie przesądzona. Poniższy wykres potwierdza ten wniosek. Jeżeli przyjmiemy, że średniomiesięczny poziom wykorzystania przyszłorocznej puli będzie taki jak w kwietniu (ok. 70 mln zł), to termin przejściowego wstrzymania dopłat na 2017 r. przypadnie między końcem lipca i początkiem sierpnia.

Połowa środków z puli na 2017 r. mogłaby się skończyć już na początku trzeciego kwartału, gdyby wartość dotacji w maju i czerwcu tego roku była o połowę większa od kwietniowego wyniku. Taka sytuacja wydaje się jednak mało prawdopodobna. Nawet przy założeniu, że średnie wykorzystanie przyszłorocznej puli będzie o połowę mniejsze niż w kwietniu, dostępne środki nie wystarczą do końca tego roku.

Zgodnie z takim najbardziej optymistycznym scenariuszem dotowanie mieszkań z terminem ukończenia w 2017 r. nie byłoby możliwe od początku listopada 2016 r. do początku stycznia 2017 r. Skrajny wariant analizy przewiduje natomiast, że zamrożenie puli na 2017 r. potrwa aż pół roku. Zakup używanych mieszkań i domów będzie trudniejszy niż dotychczas. Okresowe zablokowanie puli na 2017 r. może sprawić, że miesięczna wartość przyznanych dopłat spadnie do poziomu, który był notowany jeszcze stosunkowo niedawno (20 mln zł - 40 mln zł).

Jeżeli taki zastój w programie "MdM" potrwa na przykład cztery lub pięć miesięcy, to jego wpływ na ceny nowych lokali będzie widoczny. Można się również spodziewać że przejściowe zamrożenie puli na 2017 r. skłoni niektórych deweloperów do rozpoczynania nowych projektów z terminem ukończenia w drugim lub trzecim kwartale 2018 roku. Pula na 2017 r. zostanie ponownie odblokowana wraz z początkiem przyszłego roku. W takiej sytuacji wstrzymany popyt prawdopodobnie przyczyni się do bardzo szybkiego wykorzystania drugiej połowy dostępnych środków (373 mln zł).

Może się okazać, że w drugim kwartale 2017 r. będą dostępne już tylko fundusze z puli przeznaczonej na kolejny rok. Opisywany scenariusz byłby niekorzystny dla osób planujących zakup używanych mieszkań oraz gotowych lokali deweloperskich. Takie nieruchomości można bowiem dotować tylko z bieżącej puli funduszy.

Niewykluczone, że osoby planujące zakup mieszkania z drugiej ręki albo ukończonego lokalu od dewelopera w 2018 r. też będą miały problem z otrzymaniem dofinansowania. Jeżeli zainteresowanie programem "MdM" utrzyma się na wysokim poziomie, to ostatnia pula środków również zostanie wyczerpana w połowie jeszcze przed rozpoczęciem 2018 r.