Stawki najmu lekko w górę

Platforma Rentier.io podaje, że wynajmujący mieszkania (przy założeniu, że mają najemcę 12 miesięcy) mogli liczyć w czerwcu średnio na 5,8-proc. rentowność brutto rocznie.

– Zakładając, że mieszkanie kupujemy na rynku wtórnym, po odliczeniu kosztów (m.in. prowizja pośrednika, PCC, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie lokalu, meble, cykliczne drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy, zarządzanie najmem) rentowność netto 50-metrowego lokalu to 4,1 proc. – wskazuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io i dyrektor operacyjny SonarHome.

Przy jednym miesiącu pustostanu, kiedy czynsz do administracji musi płacić właściciel, rentowność netto spadnie do 3,6 proc., a w pesymistycznym scenariuszu, przy sześciu miesiącach przestoju, do 1,3 proc.

Rentier.io szacuje też stopy zwrotu w poszczególnych miastach. Najsłabiej wypada Kraków, gdzie średnia rentowność netto najmu lokali (przy całorocznym obłożeniu) to 3,3 proc. W Gdańsku, Białymstoku, Gdyni, Poznaniu i Rzeszowie jest to 4 proc. W Lublinie, Wrocławiu, Bydgoszczy – 4,2, w Szczecinie i Katowicach – 4,5, w Łodzi – 4,7, w Warszawie – 3,9, a w Toruniu – 4,1 proc.

Trochę optymizmu

Anton Bubiel komentuje, że sytuacja na rynku wynajmu zdaje się polepszać. – Analiza czerwcowych danych może napawać wynajmujących optymizmem. Wskazuje bowiem na wzrost stawek średnio o 6 proc. rok do roku – mówi prezes. Stawki w nowych, opublikowanych w czerwcu, ogłoszeniach były wyższe średnio aż o 3 proc. niż w ofertach dodanych w maju.

– Można też postawić tezę, że lokale coraz częściej znajdują najemców. W czerwcu odnotowaliśmy najniższe od początku roku „saldo" unikatowych aktywnych ogłoszeń – wyjaśnia Anton Bubiel.

Wzrost czynszów wciąż jednak nie nadąża za cenami mieszkań, co odbija się na stopach zwrotu z inwestycji. – Nadal są one jednak dużo atrakcyjniejsze niż bezpieczne alternatywy, jak lokaty, obligacje – mówi prezes Rentier.io.

W rynek najmu wierzy też Dariusz Majka z krakowskiego oddziału Power Invest. Jak mówi, zainteresowanie mieszkaniami wzrosło. – Pojawili się studenci, którzy przed rozpoczęciem nowego roku akademickiego chcą zarobić na studenckie życie albo znaleźć pracę, zanim przyjadą pozostali i poszukiwanie pracy będzie trudniejsze – wyjaśnia.

Oferta lokali na wynajem nadal jest jednak duża, mimo że część została sprzedana. – Pojawiły się za to inne, o lepszym standardzie niż przed pandemią, żeby tylko zachęcić najemców – mówi Majka. Nie ma on wątpliwości, że rynek najmu wróci do normy, a stawki być może przewyższą te sprzed pandemii. – Nie tylko dlatego, że generalnie wszystko drożeje, ale też dlatego, że w czasie, gdy mieszkania stały puste, część właścicieli zdecydowała się na remont, podnosząc ich standard – tłumaczy.

Krakowski rynek najmu analizuje też Konrad Klimek, dyrektor tamtejszego oddziału Północ Nieruchomości. – Sytuacja zmieniła się diametralnie – ocenia. – Kraków jako miasto turystyczne zachęcał przyjezdnych do korzystania z najmu krótkoterminowego w atrakcyjnych cenach. Gdy ruch turystyczny został wstrzymamy, wielu zastanawiało się, czy rynek najmu będzie się w stanie odbudować. Znaczna część wynajmujących wykorzystała tę przerwę na remont lub odświeżenie lokalu.

Okazje do negocjacji

Maciej Klukowski, dyrektor Home Management by Metrohouse, zauważa, że w najbliższych tygodniach uaktywnią się pierwszoroczni studenci. Maturzyści właśnie dostali informacje o wynikach egzaminów. Lokale będzie też łatwiej wynająć pracownikom. Firmy zaczynają ogłaszać harmonogramy powrotu do biur. – A część pracowników jest zainteresowana najmem mieszkania blisko miejsca pracy – mówi Klukowski. Dużego wzrostu stawek jednak nie przewiduje. Rynek wciąż należy do najemcy. – Od dawna nie mieliśmy tak dużej oferty – podkreśla. – Co miesiąc przybywa kilkaset mieszkań oddanych przez deweloperów i przygotowanych do najmu – dodaje. Ta konkurencja nie służy starszym, gorzej przygotowanym na wymagającego najemcę mieszkaniom.

– To bardzo dobry czas na poszukiwanie lokalu, który – poza wyposażeniem – będzie spełniał nasze oczekiwania dotyczące lokalizacji, zieleni, sąsiedztwa – ocenia Maciej Klukowski. Część właścicieli po wielu miesiącach bez lokatora zapewne przystanie na negocjacje. – Lokalnie, ze względu na oddawanie nowych lokali o wyższym standardzie, mogą się pojawić zwyżki, ale rynek potrzebuje czasu, aby się odbudować i dojść do starych stawek – ocenia. Szacuje, że czynsze są niższe niż przed pandemią o kilkanaście procent. – Przy wzroście popytu ze strony studentów, powracających pracowników i zagranicznych najemców nie oczekujemy już dużych korekt czynszów – zastrzega.

Według Jerzego Sobańskiego, eksperta Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), ani studenci, ani pracownicy korporacji na razie nie rzucili się na bogatą ofertę mieszkań. – Wynajmujących jest zauważalnie mniej niż w 2019 i na początku 2020 r. – mówi Sobański. – Pracownicy biur powoli wracają do pracy stacjonarnej lub hybrydowej, zwykle jednak wracają do „starych" lokali, w których mieszkali przed wyjazdem do domu, albo też, świadomi problemów wynajmujących, negocjują stawki. Daje to impuls do ich obniżania, ale inflacja, wysokie ceny mieszkań i przyzwyczajenia wynajmujących nie skłaniają ich do drastycznego obniżania kwot za najem – zaznacza ekspert.

Jerzy Sobański ocenia, że czynsze są niższe niż przed pandemią o 8–10 proc. – W perspektywie dwóch lat prognozy dla rynku są jednak dobre, jeśli nie dopadnie nas globalny kryzys – mówi. – Najbliższy rok może mieć bardzo duże znaczenie dla sektora mieszkań na wynajem. Będzie to zależeć od decyzji inwestorów instytucjonalnych, a także od rozwoju sytuacji związanej z zakończeniem lub nie kryzysu covidowego – komentuje.

Dalszego spadku stawek nie spodziewa się Mateusz Wronko, właściciel oddziału Północ Nieruchomości Warszawa Giełdowa. – Eksperci są zgodni, że stawki będą rosnąć. Kiedy? Zależy to od powrotu studentów do stacjonarnego nauczania i tempa rozmrażania gospodarki – mówi. – Zakup nieruchomości jest przez wielu traktowany jako lokata kapitału w niepewnych czasach – przypomina.

Najem nie kończy się na studentach i pracownikach. W Głogowie, jak mówi Margerita Błaszak z tamtejszego oddziału Północ Nieruchomości, mieszkań szukają m.in. sportowcy – piłkarze i siatkarze. – Po nowych transferach rozpoczynają treningi i sprowadzają się do miasta – opowiada. – Są też młode pary przenoszące się do pracy w zagłębiu miedziowym, są pracownicy z Ukrainy. Stawki lekko poszły w górę. Właściciele podnoszą standard mieszkań, licząc na nieco wyższą cenę. Wbrew pozorom droższe, ale w pełni wyposażone i wyremontowane mieszkania wynajmują się szybciej niż tańsze, w których umeblowana jest tylko kuchnia – podkreśla pośredniczka. Załamania rynku najmu nie przewiduje.

Najem, Dzierżawa

Platforma Rentier.io podaje, że wynajmujący mieszkania (przy założeniu, że mają najemcę 12 miesięcy) mogli liczyć w czerwcu średnio na 5,8-proc. rentowność brutto rocznie.

Pozostało 92% artykułu