Po pandemicznym krachu na rynku najmu nie ma śladu. Mieszkania wynajmują się na pniu. Hanna Morawska z Freedom Nieruchomości Poznań zauważa, że nie brakuje też chętnych na najem domów.

Znaczny wzrost zainteresowania domami na wynajem w ostatnich trzech miesiącach odnotowała też Urszula Kołodziejska z krakowskiego oddziału Power Invest. – W kwietniu budynki wynajmowały wspólnie rodziny z Ukrainy – mówi. – Dziś popyt wyhamował, ale spodziewamy się, że zainteresowanie domami na wynajem wzrośnie. W górę pójdą stawki – ocenia.

Domy zaczynają wynajmować ludzie, którzy albo nie chcą zaciągać dużych kredytów na zakup, albo nie mają wystarczającej zdolności kredytowej, ale stać ich na najem.

Drożeją tanie

W Krakowie oferowane są głównie 150–300-metrowe domy. Stawki zaczynają się od 5 tys. zł. Dochodzą do 26 tys. zł. – Tyle kosztuje wynajem luksusowych posiadłości. To pojedyncze oferty – zaznacza Urszula Kołodziejska. Zauważa, że wraz z popytem rosną czynsze za tańsze domy. – Te wyjątkowo duże, luksusowe, są oferowane od wielu miesięcy, a stawki maleją ze względu na brak zainteresowania – mówi.

Ekspertka porównuje ceny domów, wysokość rat kredytu ze stawką najmu. – Czynsz za wynajem domu jest ponad 30 proc. niższy niż rata kredytu – podaje. – Mamy w Krakowie np. 200-metrowy dom, który kosztuje 12 tys. zł za mkw., czyli 2,4 mln zł. Przy wkładzie własnym w wysokości 400 tys. zł zaciągamy kredyt na 2 mln zł, oprocentowany na ok. 9 proc., na 25 lat. Rata wyniesie ok. 17 tys. zł. A stawka najmu może się wahać od 5 do 11 tys.

Domy wynajmują najczęściej zamożne wielodzietne rodziny. – Mają na tyle duże dochody, żeby zapłacić np. 8 tys. zł za najem i mieć przestrzeń dla np. siedmiu osób, ale nie mają już zdolności kredytowej na zakup domu za 2,5 mln zł – tłumaczy Kołodziejska. Duże domy coraz częściej wynajmują także duże korporacje, które relokują pracowników wraz z rodzinami z innych krajów czy kontynentów do miast, w których mają oddziały. Ekspertka Power Invest zwraca też uwagę, że domy są wynajmowane także na siedziby małych firm.
– To idealne rozwiązanie. Domy mają wydzielone pokoje, które są adaptowane na przestrzeń biurową, są pomieszczenia sanitarne ( kuchnia, łazienki) , gospodarcze, podjazdy na auta. A cena może być bardziej atrakcyjna niż za open space w dużym biurowcu – podkreśla Urszula Kołodziejska. – A który pracownik nie chciałby spędzić przerwy w pracy, popijając kawę w ogródku?

Karolina Klimaszewska, analityk portalu Otodom, podaje, że na początku czerwca liczba ogłoszeń w kategorii „domy na wynajem” przekraczała 1,8 tys.

– W maju w naszym serwisie było 2,7 tys. ofert domów na wynajem, o 20 proc. mniej niż w maju 2021 r. i o 13,5 proc. więcej niż w kwietniu tego roku, kiedy to pojawiło się najmniej ogłoszeń w ciągu roku. Być może domy były wynajmowane jako nieruchomości drugiego wyboru ze względu na brak mieszkań, szczególnie dla osób z Ukrainy – wyjaśnia Klimaszewska. - -  W tym samym czasie dostępnych było 66,9 tys. ofert domów na sprzedaż. Oznacza to, że rok do roku oferta się powiększyła o 11,6 proc., a w stosunku do poprzedniego miesiąca wzrosła o 4,6 proc.

Dodaje, że domy na wynajem są oferowane głównie w miejscowościach do 50 tys. mieszkańców, w tym na przedmieściach dużych miast – to 42 proc. oferty. – W miejscowościach od 50 do 200 tys. oferta to 11,8 proc., a w miastach od 200 do 500 tys. – 9,3 proc. – Ogłoszenia w czterech największych miastach poza Warszawą stanowią 12,4 proc. całej oferty domów na wynajem. W stolicy – 24 proc. Najwięcej jest domów wolnostojących – to 60,5 proc. oferty. Bliźniaki – 24,5, a domy szeregowe 13,6 proc. – podaje.

Mniejsza pula

Marcin Drogomirecki, ekspert serwisów Morizon.pl i Gratka.pl, wskazuje, że oferta wynajmu domów w ostatnich dwóch latach konsekwentnie malała. – Dziś pula ofert jest o 33 proc. mniejsza niż rok temu i o 45,6 proc. mniejsza niż dwa lata temu – podaje. – Jednak po okresie wzmożonego popytu, który rozpoczął się pod koniec lutego (wybuch wojny w Ukrainie), podaż i popyt zdają się równoważyć, a oferta utrzymuje się na stabilnym poziomie (ok. 1,5 tys.). W serwisach Morizon i Gratka można znaleźć wszystkie typy domów do wynajęcia – od okazałych willi przez małe domy wolnostojące po bliźniaki i segmenty – zaznacza.

Otodom podaje, że w maju średnia ofertowa stawka najmu domu to ponad 9,6 tys. zł. – Najmniejsze, 60–100-metrowe domy były oferowane za ponad 3,4 tys. zł – podaje Karolina Klimaszewska. – Domy o metrażu 100-125 mkw. w maju mogliśmy wynająć za 4,9 tys. zł. Za dom o powierzchni 125–150 mkw. trzeba było zapłacić ponad 5,9 tys. zł. Stawka za nieco większe budynki – 150–175 mkw. – to 6,7 tys. zł. Domy o powierzchni 175–225 mkw. są oferowane po średniej stawce ponad 7,9 tys. zł. Czynsze za największe budynki to 14,7 tys.

- Podwyżki stóp procentowych sprawiają, że wartość dostępnych kredytów hipotecznych maleje. Zmniejsza się powierzchnia lokalu, na którą stać kupujących – komentuje Karolina Klimaszewska. - Osoby, które jeszcze na początku roku chciały kupić mieszkanie, decydowały się na mniejszą nieruchomość. Wykorzystywali to sprzedający, którzy podnosili ceny właśnie w tym segmencie – zauważa.

Ekspertka Otodomu zauważa, że Polacy są bardzo przywiązani do własności – niemal 90 proc. woli mieszkać we własnej nieruchomości, a odsetek osób mieszkających we własnym domu wynosi 22 proc. - Pomijając okoliczności życiowe i finansowe, najem jest atrakcyjnym rozwiązaniem jedynie dla 3 proc. Polaków. Z naszych analiz płynie wniosek, że 65 proc. najemców chciałoby kupić mieszkanie lub dom. Co dziesiąty chce kupić mieszkanie lub dom w ciągu roku, a kolejne 15 proc. w ciągu najbliższych trzech lat – wskazuje. - Niemniej jednak trudna sytuacja ekonomiczna w kraju i coraz niższa zdolność kredytowa Polaków wymusiła potrzebę zmiany – coraz więcej osób decyduje się na wynajem. Aż 18 proc. polskich najemców nie chciałoby zaciągnąć kredytu, a 10 proc. woli zachować płynność finansową.

Marcin Drogomirecki zaznacza, że z uwagi na cały szereg indywidualnych cech (lokalizacja, powierzchnia domu, liczba pomieszczeń, powierzchnia działki, rodzaj ogrzewania, wyposażenie, etc.) trudno w miarodajny sposób określić średnią cenę najmu domu i przyjąć ją jako punkt odniesienia dla porównań. - Także przeznaczenie może decydować o cenie. Inne są stawki za domy na wynajem na cele biznesowe (biura), a inne na cele mieszkaniowe – zauważa. – Patrząc jednak szeroko na rynek wynajmu domów, ze względu na ograniczoną podaży (-33 proc. r./r.) i wzrost popytu (86,3 proc. r./r.), podobnie jak na rynku najmu mieszkań, stawki poszły w górę - o ok. 15-20 proc. – szacuje.

 Drogomirecki nie spodziewa się, by ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych istotnie wpłynęło na popyt na najem domów. – Ten segment wyraźnie różni się od rynku najmu mieszkań, zarówno pod względem podaży, jak i popytu – wyjaśnia. – Stawki za domy są wyższe niż za mieszkania, dlatego klientami są zwykle osoby zamożniejsze (z różnych względów niezainteresowane zakupem lub budową domu) lub firmy. O ile w ubiegłym roku co 16. klient na najem szukał domu, o tyle w tym roku – przy ogólnie dużo większym popycie na wynajem – co 28. – wskazuje.

Także Marcin Krasoń, ekspert obido, nie liczy na spektakularny wzrost zainteresowania wynajmem domów w związku ze wzrostem stóp procentowych i kłopotami z zakupem czy budową. – Domy wynajmuje się dużo rzadziej niż mieszkania – komentuje. – Dziś zainteresowanie nimi nieco wzrosło, ale ma to związek z ogromnymi brakami mieszkań. W związku z napływem uchodźców drastycznie (nawet o 60 proc.) spadła liczba dostępnych lokali na wynajem, więc część osób zwróciła się w stronę domów. Relatywnie jest to jednak niewielka grupa.

Krasoń podkreśla, że domy są bardziej „spersonalizowane” niż mieszkania. – Jeśli kogoś nie stać na zakup takiego domu, jaki by chciał, to znalezienie podobnego na wynajem – w podobnej lokalizacji – będzie niezwykle trudne. Wybór mieszkań jest dużo większy i łatwiej spełnić swoje potrzeby – wyjaśnia. – Osoby, które straciły możliwość zakupu domu ze względu na spadek zdolności kredytowej raczej spróbują się zapożyczyć, np. u rodziny, i ten dom kupić. Może poszukają tańszego budynku, na mniejszej działce lub kupią mieszkanie.