Standardowa umowa najmu w centrach handlowych zawiera około 30 stron, a jej negocjacje mogą zająć od kilku do nawet ponad stu godzin. Rozmowy zatrzymują się zazwyczaj podczas uzgadniania przez strony kilku trudnych kwestii, a skutki przedłużających się negocjacji mogą być dla obydwu stron bardzo dotkliwe i wymierne finansowo. Na czym polega problem?

Przebudowa i wypowiedzenie

Kancelaria Galt we współpracy z Polską Radą Centrów Handlowych przeprowadziła drugie badanie na temat najbardziej spornych i czasochłonnych klauzul w umowach najmu w centrach handlowych.

Niechlubnym zwycięzcą tegorocznego zestawienia okazała się klauzula dotycząca kar umownych w przypadku wypowiedzenia umów. Aż 71proc. respondentów wskazało właśnie na tę kwestię jako „raczej" lub „bardzo trudną i czasochłonną" w negocjacjach najmu. To o 11 p.p. więcej w porównaniu do pierwszej edycji badania z roku 2014.

- Taki wynik nie zaskakuje nikogo, kto negocjuje warunki najmu. Mało jest negocjacji, w których nie jest to jeden z najbardziej zapalnych punktów. Nic zresztą dziwnego, bo dotyczy żywotnych, a sprzecznych interesów stron. Myślę jednak, że zbliżenie stanowisk wynajmujących i najemców jest możliwe przy bliższym przyjrzeniu się niektórym ryzykom, które właściciele obecnie starają się ograniczać negocjując wysokość kar związanych z wypowiedzeniem. Jedną z ich obaw jest zmniejszenie rentowności inwestycji w najem, np. poprzez udzielenie rabatów czynszowych czy nakłady na aranżację. Zatem odrębne od kary uregulowanie zrekompensowania tej inwestycji, może być argumentem za przyjęciem bardziej elastycznego stanowiska mówi Sławomir Lisiecki, partner kancelarii Galt.

Wynik tegorocznego badania przesuwa na drugie miejsce najbardziej problematyczną klauzulę wskazaną przez respondentów dwa lata temu - konsekwencje nieosiągnięcia danych progów komercjalizacji (66 proc. wskazań w porównaniu do 72 proc. w roku 2014). Na miejscu trzecim - ex equo - z wynikiem 54 proc. wskazań, znalazły się zasady regulowania opłat eksploatacyjnych, następstwa prac związanych z przebudową centrum oraz wypowiedzenie umowy przez wynajmujących.

Szczególnie ta ostatnia kwestia staje się coraz bardziej istotna. Aż o 28 p.p. wzrosła jej ocena przez respondentów jako czasochłonnej i trudnej w negocjacjach. Raport wskazuje, że w ciągu ostatnich dwóch lat zaszły także duże zmiany w postrzeganiu zapisów zakazu konkurencji oraz zakresu odpowiedzialności najemców. Postrzeganie tych klauzul jako trudnych zwiększyło się o 20 p.p. w porównaniu do 2014 r.

E-commerce, czyli wyprowadzanie obrotów

Przeprowadzona ankieta wykazała znaczące różnice w postrzeganiu przez najemców i wynajmujących konkretnych klauzul w umowach najmu. Spośród kwestii uznanych ogólnie za najbardziej czasochłonne, względną jednomyślność najemców i wynajmujących można zaobserwować jedynie w odniesieniu do dwóch najtrudniejszych - czyli. kar umownych za wypowiedzenie najmu oraz konsekwencji nieosiągnięcia progów komercjalizacji.

Natomiast ustalanie zasad regulowania opłat eksploatacyjnych nieco więcej trudności sprawia wynajmującym (57 proc. z nich uznało je za trudne w porównaniu do 49 proc. przedstawicieli najemców). Wszystkie pozostałe kwestie są jednak zdecydowanie bardziej problematyczne dla przedstawicieli najemców.

- Polski rynek centrów handlowych osiągnął już pełną dojrzałość. Mamy prawie 500 centrów handlowych, ponad 2000 marek i sieci handlowych oraz kilkaset innych podmiotów świadczących usługi dla branży. Te liczby z jednej strony napawają dumą, z drugiej, tak duża liczba interesów i różnych stron może być przyczynkiem do wielu sytuacji spornych, czy generujących konflikty podsumowuje wyniki badania Radosław Knap, dyrektor generalny PRCH. - Dojrzałość rynku można jednak zdefiniować nie tylko poprzez liczby, ale także sposób działania, stosowane standardy, czy próby bezspornego rozwiązywania problemów i radzenie sobie z sytuacjami trudnymi.