Umowy najmu w centrach handlowych zawiera się standardowo na pięć–dziesięć lat – mówi Marcin Kopczyk, konsultant w Dziale Wynajmu Powierzchni Handlowych JLL. – Czasem możliwe są krótsze, trzyletnie kontrakty z możliwością ich przedłużenia.

Za mały, za duży

Patrycja Dzikowska, dyrektor działu doradztwa i analiz rynkowych w firmie Cushman & Wakefield, wyjaśnia, że długość umowy najmu zależy od branży i wielkości zajmowanej powierzchni. – Najemcy mniejszych lokali zazwyczaj zawierają umowy na trzy – pięć lat, zastrzegając sobie możliwość ich przedłużenia – opowiada. – Branża spożywcza oraz elektronika przemysłowa – którzy to najemcy zajmują duże powierzchnie – podpisują kontrakty na dziesięć lat. W tym przypadku otwarcie lokalu wiąże się z wyższymi nakładami na wyposażenie.

Dyrektor z Cushman & Wakefield zwraca uwagę, że zmiany miejsc w obrębie obiektu handlowego nie są często stosowaną praktyką. – Rozmieszczenie branż i najemców jest wynikiem całościowej koncepcji planowania centrum i kreowania tzw. zestawu najemców – wyjaśnia. – W miarę możliwości, np. przy okazji przedłużania dużej puli umów czy w przypadku zwalniania się jakiejś powierzchni możliwe są drobne ruchy w rozmieszczeniu najemców, zwłaszcza gdy decydują się na zmianę wielkości lokalu.

Dzikowska zwraca uwagę, że klienci przyzwyczajają się do lokalizacji swoich ulubionych marek i nie są zadowoleni, gdy muszą krążyć po obiekcie w poszukiwaniu danego sklepu.

Także Marcin Kopczyk podkreśla, że renegocjacje umów w czasie ich trwania zdarzają się rzadko. – Powody, dla których najemca zmienia lokal, muszą być ważne. To na przykład potrzeba powiększenia lub zmniejszenia powierzchni – wskazuje ekspert JLL. – Czasem cała sieć jest w trakcie restrukturyzacji, bywa też i tak, że zapada decyzja o wycofaniu się z danego rynku. Niekiedy zmienia się, na przykład po przebudowie, sama galeria.

Ekspert JLL zauważa, że relokacje najemców w centrach handlowych zależą też od długofalowych planów właściciela dotyczących tenant mixu. – Ewentualna zamiana lokali między najemcami odbywa się za porozumieniem trzech stron, z udziałem właściciela – opowiada Marcin Kopczyk. – Na pewno właściciel nie może przeprowadzać najemcy bez jego zgody, jeśli nawet inna firma za daną powierzchnię jest gotowa płacić więcej.

Najemca na zastępstwo

Patrycja Dzikowska podkreśla, że obiekty handlowe o stabilnej i wiodącej pozycji rynkowej cieszą się dużym zainteresowaniem operatorów handlowych.

– Zmiany w zestawie i rozlokowaniu najemców nie są efektem „licytacji", a wynikają z założeń strategicznych dotyczących pozycji obiektu i kreowania jego wizerunku – wyjaśnia dyrektor. – Zdarza się, że jakaś sieć jest bardzo zdeterminowana, by się pojawić w danej lokalizacji i upatrzonym miejscu, ale dla właściciela obiektu, którego nieruchomość jest przecież swoistym produktem, nad kwestiami czysto finansowymi przeważa realizacja założonej polityki pozycjonowania oferty – podkreśla.

I dodaje: – Wiemy już, jak się skończyło duże zainteresowanie operatorów bankowych lokalami przy głównych traktach handlowych. Płacili bardzo wysokie stawki, ale nie kreowali ruchu klientów.

Czasem kłopoty najemcy rzucają cień na wizerunek całego centrum. Opustoszałe półki sieci spożywczej odstraszają klientów. Czy zarządca centrum szuka w takiej sytuacji innego najemcy?

– Doświadczony zarządca centrum handlowego na bieżąco monitoruje sytuację oraz kondycję poszczególnych najemców i jest w stanie odpowiednio wcześnie zareagować na niepokojące sygnały – zapewnia Patrycja Dzikowska. – Poszukiwanie odpowiedniego potencjalnego „zastępcy" to proces złożony, zwłaszcza w przypadku kluczowego operatora, zajmującego dużą powierzchnię.