"Rz": Ile osób zajmuje się dziś profesjonalnie wynajmem mieszkań w Polsce, żyje z tego? Dla ilu jest to dodatkowa działalność, dodatek do pensji?

Hanna Milewska-Wilk, Stowarzyszenie Mieszkanicznik: Jedyne statystyki, na których można się oprzeć, oceniając liczbę wynajmujących, to te z podatków. Niestety, w statystykach GUS gospodarstwa domowe mające przychody z najmu są dołączane do pozarolniczej działalności gospodarczej, mimo że jest to klasyfikowane jako niezarobkowy przychód z majątku - podobnie jak np. dywidendy. Dlatego nie można podać liczby gospodarstw domowych utrzymujących się wyłącznie z przychodów z najmu. Jednak około 0,1 proc. gospodarstw - według spisów powszechnych z 2002 i 2011 roku - utrzymuje się z dochodów z własności.

Ze statystyk PIT dotyczących podatników rozliczających się na zasadach ogólnych, możemy wydzielić tych, którzy mają przychody wyłącznie z najmu, czyli 28 tysięcy podatników w roku 2015 i 2014. W przypadku podatników wybierających ryczałt dla przychodów z najmu, nie podano jaka część z nich miała przychody opodatkowane na innych zasadach. Na pewno zdecydowana większość - prawie 458,5 tysiąca podatników - rozlicza ryczałtem wyłącznie przychody z najmu i dzierżawy.

Można szacować, że dla około 50 tysięcy osób jest to najważniejsze źródło utrzymania, natomiast około 611 tysięcy podatników wykazuje takie przychody w swoich zeznaniach podatkowych.

Stowarzyszenie Mieszkanicznik podaje, że od pięciu lat corocznie zwiększa się o ponad 40 tysięcy liczba podatników wykazujących dochody z najmu. Z czego to wynika - maleje szara strefa?

Dane Ministerstwa Finansów wskazują na coroczny przyrost - od pięciu już lat - podatników rozliczających przychody z najmu ryczałtem. Ale nie jest to jedyne źródło, w którym dane pokazują dynamiczny wzrost rynku najmu.

Firma Reas zebrała szacunki deweloperów odnośnie wielkości sprzedaży dla osób prywatnych, ale w celach inwestycyjnych. Jest to około 20 proc. produkcji za zeszły rok. To poziom porównywalny ze sprzedażą lokali w programie "MdM" z rynku pierwotnego. A rynek wtórny jest dla inwestorów nawet bardziej atrakcyjny, ze względu na mniejsze nakłady na wykończenie i natychmiastową dostępność lokali.

Inne źródła - np. kwartalne i coroczne analizy NBP dotyczące nieruchomości - wskazują na opłacalność inwestycji mieszkaniowych w porównaniu do lokat bankowych. Z kolei raporty Związku Banków Polskich pokazują zmniejszenie akcji kredytowej. W zestawieniu z danymi Ministerstwa Finansów z zakresu PIT, szczególnie danych dotyczących ryczałtu od przychodów z najmu i dzierżawy, pokazujących nie tylko stałą tendencję wzrostu liczby podatników rozliczających najem w ten sposób, ale i stabilny wzrost przychodów przeciętnego podatnika z tego tytułu, można mówić nie tylko o coraz większej liczbie osób mających mieszkania na wynajem, ale też o zwiększeniu się liczby takich mieszkań na podatnika. Ceny najmu nieznacznie drgnęły po trzech latach dopiero w ostatnim półroczu, a przychód na podatnika powoli rośnie.

Szara strefa nie tyle maleje, co ilościowo pozostaje na tym samym poziomie, co statystycznie, przy wzroście liczby mieszkań na wynajem i podatników, stanowi coraz mniejszy procent. Niektórzy mają mieszkania od lat, z tymi samymi najemcami, z umową ustną, i nawet nie dotarła do nich informacja o jakiś specjalnych stawkach i w ogóle opodatkowaniu. Jest sporo mieszkań, których właściciele wyjechali za granicę, wynajmowaniem zajmuje się ktoś z rodziny, kto nie bardzo wie, jak ma to opodatkować.

Natomiast ludzie traktujący mieszkania jak inwestycję zgłaszają najem i wybierają odpowiednią dla siebie formę opodatkowania, bo świadomi są ryzyka nie tyle finansowego, co utraty wiarygodności i niekaralności.

Dlaczego przybywa osób, które chcą zarabiać na wynajmie mieszkania?

Nieruchomości wydają się bardzo stabilną inwestycją. Ich wartość podlega raczej niewielkim wahaniom i dodatkowo wielu nabywców liczy na przychody z najmu. Już od kilku lat i firmy budujące dostosowują i rozszerzają swoją ofertę pod wynajem, ale i w sektorze doradztwa finansowego i bankowości pojawiają się oferty dotyczące zarządzania całym majątkiem - również nieruchomościami na wynajem - w ramach dywersyfikacji portfela.

Niewątpliwie inwestycja w mieszkanie na wynajem jest ciekawą ofertą dla osób posiadających gotówkę na lokatach. Oprocentowanie depozytów spadło i osoby, które kiedyś miały kilkaset złotych miesięcznie odsetek, w tej chwili mogą liczyć jedynie na kilkadziesiąt.

Zysk z najmu wydaje się pewny, podatki są proste i w umiarkowanej wysokości, ze względu na stosunkowo krótkoterminowe umowy najmu łatwo jest w razie potrzeby albo wykorzystać nieruchomość na własne potrzeby, albo ją sprzedać. Ludzie podróżują i pracują w krajach, gdzie najem jest jedną z wygodniejszych opcji przy wyborze mieszkania i nie są do niego negatywnie nastawieni. Inną sprawą są polskie przepisy i kultura najmu.

Ile trzeba mieć pieniędzy na początek, aby zostać wynajmującym mieszkanie?

Mamy w Stowarzyszeniu członków, którzy zaczynali od 1000 zł, ale nie byli od razu właścicielami nieruchomości, bo można zostać wynajmującym nie będąc nawet właścicielem mieszkania. Aby zostać właścicielem, to albo trzeba mieć gotówkę, albo skorzystać z kredytów bankowych.

Minimalną kwotę bardzo trudno jest określić, bo bardzo różne są ceny nieruchomości. W Łodzi czy Sosnowcu już za 50 tys. zł można kupić kawalerkę lub nawet dwupokojowe mieszkanie w dobrym stanie. W Warszawie lub Gdańsku jest to kwota, przy której można byłoby ubiegać się o kredyt na podobną kawalerkę.

Czy inwestycja za kredyt w lokum na wynajem jest dziś opłacalna? Bezpieczna?

Są mieszkania, które weszły do najmu w związku z kredytami zaciągniętymi na kupno tych nieruchomości, ale to nie są inwestycje, a jedna z form radzenia sobie z sytuacją przez ich właścicieli.

Kredyt hipoteczny jest ciągle jedną z najniżej oprocentowanych form pozyskania gotówki, w związku z tym można oczywiście z takiej formy korzystać. Z drugiej strony podobnie niskiego oprocentowania jeszcze nie mieliśmy, więc jest większe prawdopodobieństwo, że ono raczej wzrośnie, niż będzie spadać.

Wiele osób korzysta z takiej dźwigni finansowej ,ale dosyć świadomie: kupując kolejne mieszkanie do swojego niezadłużonego portfela lub nieruchomość o ponadstandardowej rentowności. Często też wybierane są kredyty, które można nadpłacać lub spłacać w całości po kilku latach, i na to należy mieć odpowiednią rezerwę. Najbardziej opłacalnie jest oczywiście nie pracować na zysk banku, ale nie jest też bezpiecznie włożyć w mieszkanie na wynajem absolutnie wszystkich środków, jakimi dysponujemy.

W jakie pułapki wpadają najczęściej początkujący inwestorzy?

Przeinwestowanie i liczenie na to, że „mieszkanie samo pracuje". Czynsz najmu nie jest związany z wartością nieruchomości, mimo że jest z nią porównywany. Może się wydawać, że najemcy zapłacą więcej za mieszkanie na nowym osiedlu, a często ważniejsza jest lokalizacja i cena, a nie tzw. świeżość i technologia budynku.

Bardziej liczy się staranne wykończenie mieszkania, z zabezpieczeniem go przed szybkim zużyciem, zawilgoceniem i zabrudzeniem, niż wysoka jakość materiałów i bardzo drogie meble.

Mieszkanie jako inwestycja wymaga też obsługi, i to na dobrym poziomie. Trzeba po pierwsze wiedzieć, co kupić, żeby było interesujące dla klientów. Nie wystarczy też raz na rok przypomnieć sobie o podpisaniu umowy, trzeba jeszcze wiedzieć, jaką umowę najlepiej podpisać, co można ustalić w zakresie płatności za media w danym mieszkaniu, co się zmienia w przepisach podatkowych i innych związanych z najmem, lokalnych regulacjach gminnych i planach zagospodarowania, we wspólnotach i spółdzielniach.

Można zlecić zarządzanie najmem, dzięki czemu o najemców i samo mieszkanie w porozumieniu z zarządcą nieruchomości zadba specjalista. Podobnie można przekazać obsługę finansowo-podatkową, ale i tak trzeba samodzielnie robić bilans opłacalności w kontekście naszych oczekiwań i planów związanych z taką forma inwestycji.

Czy programy ogłaszane przez państwo: Fundusz Mieszkań na Wynajem, a teraz Mieszkanie+ niepokoją osoby inwestujące w nieruchomości na wynajem? Czego powinny się obawiać?

Potrzeby Polaków, wynikające między innymi ze zwiększania się mobilności i zmniejszania liczebności gospodarstw domowych, są bardzo duże. Analizy naukowe, bazujące na doświadczeniach krajów zachodnich, wskazują, że mieszkania na wynajem powinny stanowić około 17 proc. całego zasobu, bo wtedy możliwy jest naturalny ruch ludności w związku ze zmianami pracy, nauką, sytuacją rodzinną.

Mieszkania komunalne nie sprzyjają mobilności, zatem ilość mieszkań na wynajem, dostępnych dla wszystkich chętnych, powinna u nas jeszcze się zwiększyć, bo w tej chwili jest to nieco ponad 4 proc. Ale należy też pamiętać, że większość lokali na wynajem jest w największych miastach.

Program Mieszkanie+ rusza w mniejszych miejscowościach, jego skala w tych lokalizacjach na pewno będzie znacząca, ale pozostaje jeszcze pytanie, jak wpłynie to na mobilność najemców? BGK Nieruchomości już zastrzega, że realizacje będą uzależnione od popytu, więc jeśli najemcy znajdą się w styczniu, to i tak będą musieli poczekać na wybudowanie i oddanie do użytku.

Rynkowe czynsze najmu w mniejszych miejscowościach nie różnią się zbytnio od tych proponowanych przez rząd, nie wiadomo też, jaki standard i jakie opłaty za media będą obowiązywały. Mieszkania prywatnych właścicieli już są, a czynsze są stabilne. Największe jest ryzyko po stronie gmin, jeśli powtórzony zostanie model biznesowy Funduszu Mieszkań na Wynajem, czyli wyłącznie umowy najmu okazjonalnego. Tego powinni się obawiać najemcy, nie wynajmujący.

Kto jest najlepszym najemcą - jaki jest profil idealnego klienta? Cudzoziemiec, student, młoda rodzina czy para?