Nowy kodeks budowlany może krzywdzić właścicieli

Ministerstwo Sprawiedliwości krytykuje projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Nie podobają mu się przepisy ograniczające wypłatę odszkodowań właścicielom nieruchomości (użytkownikom wieczystym) w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Według resortu naruszają one konstytucyjną zasadę ochrony prawa własności.

Tylko za szkodę

Chodzi konkretnie o art. 161 projektu. Wynika z niego, że na odszkodowanie za nieruchomość po raz pierwszy objętą miejscowym planem można liczyć, tylko gdy wygasza on wydane wcześniej pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, czyli zgody inwestycyjne. Natomiast w wypadku zmiany planu rekompensata należy się wtedy, gdy działki zostaną objęte całkowitym zakazem zabudowy.

W obu wypadkach pieniądze mają się należeć właścicielom nieruchomości lub użytkownikom wieczystym. Gdy zaś dojdzie do wygaszenia zgody inwestycyjnej, pieniądze dostaną tylko ci inwestorzy, którzy ponieśli rzeczywistą szkodę, a nie taką na papierze. W ten sposób resort budownictwa, autor kodeksu, chce wyeliminować istniejące problemy. Jego zdaniem ze względu na ryzyko wypłaty wysokich odszkodowań gminy boją się uchwalać plany. Obecnie inwestorzy dostają odszkodowanie, nawet gdy nie ponieśli faktycznej szkody.

Co z ochroną własności

Zgodnie z obowiązującym art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym właściciel (użytkownik wieczysty) może liczyć na odszkodowanie lub wykupienie nieruchomości czy jej części w dwóch przypadkach: gdy nowy plan lub zmiana istniejącego ogranicza korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub gdy nie można z niej korzystać zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.

Według MS przepis ten nie daje nieograniczonej możliwości otrzymania odszkodowania. Właściciele (użytkownicy) mogą bowiem na nie liczyć tylko w razie obniżenia wartości nieruchomości.

Oznacza to, że kodeks, ograniczając wypłatę odszkodowań, może budzić wątpliwości co do zgodności z konstytucyjną ochroną prawa własności (art. 21 i 64 konstytucji).

– Obywatel nie może być pozbawiony odszkodowania za szkodę, którą poniósł na skutek zmian planu – twierdzi w opinii Marcin Warchoł, wiceminister sprawiedliwości.

Podobnie uważają prawnicy i przedstawiciele gmin.

– To prawda, że zdarzają się nadużycia – mówi Krzysztof Lewandowski, wiceprezydent Zabrza. – Bywa, że uchwalamy plan na wniosek konkretnego inwestora, a ten mimo to później występuje o odszkodowanie. Proponowane w projekcie kodeksu ograniczenia idą jednak za daleko – uważa Lewandowski.

Rację przyznaje mu Łukasz Bernatowicz, radca prawny specjalizujący się w nieruchomościach.

– Przypuśćmy, że gmina uchwali miejscowy plan pod inwestora. Ten szybko zbuduje zakład produkcyjny. Jego sąsiad jednak chciał wybudować coś innego i już nie zdąży, bo w chwili uchwalania planu nie ma żadnej zgody inwestycyjnej. Zostanie więc z niczym, choć wartość jego nieruchomości spadnie. Ani nie zabuduje działki, tak jak planował, ani nie dostanie odszkodowania. Gmina na pewno zaoszczędzi, ale ten człowiek zdecydowanie straci – wyjaśnia Bernatowicz. Dlatego jego zdaniem projektowana regulacja narusza konstytucję.