Instytut Badawczy IPC przeprowadził w 2016 roku badanie właścicieli i najemców na prywatnym rynku najmu mieszkań w Gdańsku, Łodzi, Poznaniu i w Warszawie (w każdym mieście osobno dla grupy właścicieli i najemców). Czego obawiają się wynajmujący mieszkania, a czego najemcy? Jakie mają oczekiwania?

Komentuje Dagmara Kubik, kierownik Projektu Bankowej Platformy Nieruchomości Centrum AMRON:

- Wyniki tego badania dały informacje jakościowe o badanych zjawiskach. Badanie umożliwiło uzyskanie informacji o właścicielach i najemcach, ich obawach i dotychczasowych doświadczeniach na rynku wynajmowania nieruchomości.

Jeśli chodzi o wynajmujących, prawie wszyscy respondenci posiadali jedno mieszkanie na wynajem, a jego średni metraż to 43 mkw. (najmniejsze lokum miało 20 mkw., a największe - 70 mkw.). Najczęściej lokale były udostępniane jednej osobie lub rodzinie.

Około 20 proc. respondentów wynajmowało zarówno pojedyncze pokoje, jak i całe mieszkania. Nieco ponad połowa ankietowanych miała mniej niż pięciu lokatorów w ciągu ostatnich 10 lat.

Jeśli chodzi najemców, to w większości mieli oni 25 - 34 lata. Blisko 75 proc. proc. z nich pochodziło z miasta, w którym wynajmowali mieszkanie.

W ciągu najbliższych 5-10 lat 55,3 proc. planowało nadal wynajmować mieszkania od prywatnych właścicieli. 18,4 proc. chciałoby kupić mieszkanie na kredyt, co dziesiąta osoba oczekuje na mieszkanie komunalne, a 7,9 proc. badanych spodziewa się mieszkania od rodziny (spadek lub darowizna).

Co dziesiąty ankietowany przyznał, że często ma trudności z terminową opłatą za mieszkanie.

Jeśli chodzi o rodzaje umów najmu, stosowanie standardowej umowy zadeklarowało 87,5 proc. badanych. Tylko jedna osoba spośród wynajmujących, którzy wzięli udział w badaniu, zastosowała umowę najmu okazjonalnego. Odpowiedzi „nie wiem" na pytanie o rodzaj umowy najmu, udzielił co dziesiąty właściciel.

Jeśli chodzi o procedury wynajmu mieszkania, badani - i najemcy, i właściciele lokali, zgodnie przyznają, że proces najmu jest trudny dla wszystkich. Jego kolejne etapy są jednak różnie oceniane, jeśli chodzi o trudności i podejmowanie właściwych lub błędnych decyzji.

Wynajmujący uważają, że ważnym elementem umowy jest wysokość kaucji. Prawie wszyscy nie wyrażają zgody na zameldowanie najemców - ani na pobyt stały, ani czasowy. Wynajmujący często niechętnie wynajmują mieszkania osobom z małymi dziećmi. Często stosuje się zakaz zamieszkiwania ze zwierzęciem. Część wynajmujących preferuje jako najemców kobiety, inni - wolą pary.

Najemcy poszukujący mieszkania wykorzystują do tego ogłoszenia internetowe. Istotna jest lokalizacja, cena i liczba pokoi, a także spotkanie w właścicielami w mieszkaniu, tak aby mieć możliwość obejrzenia mieszkania i oceny jego standardu oraz uzgodnienia ewentualnych kosztów dodatkowych. Przyznają też, że to bardzo czasochłonne zajęcia.

Umowa uznawana jest za najtrudniejszy, ale i najważniejszy element całego procesu. Trudności sprawiają zarówno jej zapisy, jak i czas potrzebny na zapoznanie się z nimi. Jako argument zachęcający do korzystania z usług agencji nieruchomości wskazywane jest profesjonalne podejście do umowy.

Co z czynszami? Właściciele mieszkań ze wszystkich badanych miast przyznali, że akceptują jedynie niewielkie negocjacje ceny najmu lub specjalnie zawyżają ją na początku, tak aby najemca miał wrażenie, że wynegocjował korzystną dla siebie, niższą ofertę. Były to zwykle kwoty od 50 do 100zł.

Badani wskazywali, że w przypadku atrakcyjnych lokali, którymi interesuje się wiele osób, zdarzają się licytacje czynszu. Negocjowana bywa nieraz kwota kaucji. Choć ok. 60 proc. właścicieli mieszkań przyznaje, że są skłonni do negocjacji podanej przez siebie stawki czynszu - szczególnie skłonni do negocjacji byli właściciele mieszkań z Poznania i Łodzi, a także połowa badanych z Warszawy. Najmniejszą elastycznością wykazali się właściciele mieszkań z Gdańska. Należy również zauważyć, że granica obniżek nie jest znacząca - średnio 9 proc. czynszu.

Zgodna jest ocena problemu opóźnień w płatności czynszu przez wynajmujących i najemców. Wynajmujący przyznają, że sytuacje braku terminowej płatności są raczej rzadkie. Powodem opóźnień płatności czynszu są zwykle opóźnienia w wypłacie wynagrodzenia lokatorów lub ewentualnie ich inne problemy finansowe. Jednak niewielka zwłoka w płatności jest akceptowalna, zwłaszcza jeśli najemca poinformował o niej wcześniej. Zdaniem większości zarówno najemców, jak i wynajmujących, nie ma problemów w sytuacji opóźnienia w spłacie, pod warunkiem wcześniejszego powiadomienia i uregulowania czynszu w umówionym, zwykle niezbyt odległym nowym terminie.

Jak jest rola pośredników dla najemców? 86,8 proc. respondentów korzystała lub nadal korzysta z usług pośrednictwa agencji nieruchomości. Jedna trzecia badanych współpracowała z agencjami pośrednictwa i nie ma złych doświadczeń, ale już nie korzysta z ich usług. Jedna czwarta ankietowanych nadal współpracuje z agencjami, pomimo różnych doświadczeń. 18,4 proc. pytanych miało złe doświadczenia i zaprzestało współpracy z agencjami. 10,5 proc. pytanych było zawsze zadowolonych z usług agencji.

Według przeprowadzonego badania, pierwsze skojarzenia wynajmujących dotyczące procesu wynajmu i najmu mieszkania są zdecydowanie negatywne. Odnoszą się przede wszystkim do czasu poświęcanego wynajmowi oraz ryzyka zniszczenia mienia, opóźnień w płatnościach, kombinatorstwa najmujących, skarg sąsiadów, konieczności remontów i napraw.

Skojarzenia najemców są zarówno pozytywne, jak i negatywne. Mieszkania były najmowane ze względu na brak zdolności kredytowej, brak środków na zakup mieszkania, chęć wyprowadzenia się od rodziców, przeprowadzkę do innego miasta, sytuacje rodzinne czy możliwość zamieszkania blisko miejsca pracy. Podkreślano, że najem to brak ograniczeń - zwłaszcza przy podejmowaniu pracy w innym mieście.

* Badanie zostało przeprowadzone na potrzeby projektu
„Społeczna Agencja Najmu jako instrument polityki mieszkaniowej w Polsce", realizowanego przez Fundację Habitat for Humanity Poland