Za magazyny trzeba będzie płacić więcej

Rynek powierzchni magazynowych w Polsce dynamicznie rośnie, zasoby na koniec I połowy 2017 r. przekroczyły 12 mln mkw., a w budowie było 1,6 mln mkw., co oznaczało 10-proc. wzrost aktywności deweloperów. W ciągu sześciu miesięcy zawarto ćwierć tysiąca umów najmu na łącznie 1,9 mln mkw.

Rosną koszty

Jak wskazują analitycy JLL, rosnący popyt na powierzchnie magazynowe przełoży się na podwyżkę czynszów. Wzrost stawek ofertowych jest już zauważalny, należy się więc spodziewać, że stawki efektywne pójdą w górę.

Po pierwsze, deweloperzy borykają się z kurczącymi się zasobami ziemi pod nowe inwestycje. Jak podkreśla Konrad Lewiński, konsultant JLL, ustawa o gruntach rolnych spowodowała spadek dostępności gotowych do zabudowania parceli i wydłużyła okres potrzebny do przygotowania działek pod inwestycję. W większych miastach zamiast roku–dwóch lat może to zająć nawet trzy–cztery lata.

Po drugie, we wszystkich segmentach rynku nieruchomości rosną koszty wykonawstwa, brakuje rąk do pracy. JLL szacuje, że w ostatnich miesiącach koszty budowy magazynów wzrosły o około 15 proc. Tymczasem najemcy oczekują wysokiego standardu obiektów, z certyfikowaniem środowiskowym włącznie – mając na uwadze późniejsze koszty eksploatacji.

Analitycy JLL wskazują również, że część deweloperów boryka się z finansowaniem inwestycji i jest zmuszonych do pozyskiwania partnerów w formule joint venture. Tym samym oczekiwana jest wyższa stopa zwrotu z projektu. W takich przypadkach deweloperzy nie tylko oczekują od najemców wyższych czynszów, ale też usiłują ich związać umowami na dłużej, np. więcej niż trzy lata.

Lewiński podkreśla, że koszty zatrudnienia i czynsze w Polsce są wciąż na relatywnie niskim poziomie wobec Europy, dlatego nasz rynek – mimo spodziewanego wzrostu czynszów – zachowa konkurencyjność.

Łódź pożądana

– Co prawda baza gruntów w Polsce jest obszerna, ale tych dobrze przygotowanych pod inwestycje magazynowe jest już niewiele – przyznaje Ewa Zawadzka, wiceprezes Prologis w Polsce, dewelopera z wielkiej czwórki aktywnej na naszym rynku (to jeszcze Goodman, Panattoni i Segro). – Obszary, które można wykorzystać na realizację inwestycji, poza cechami typowo geograficznymi, jak lokalizacja, kształt czy wielkość, muszą posiadać jasny status prawny i własnościowy oraz aktualny miejscowy plan zagospodarowania, który zakłada możliwość zbudowania obiektu magazynowego na danym gruncie. Ten ostatni element jest kluczowy do szybkiej i sprawnej realizacji projektu deweloperskiego – dodaje. Zaznacza, że większość gruntów w Polsce nie jest objęta takimi planami, co znacznie spowalnia oddawanie na rynek nowych inwestycji magazynowych.

Mimo wszystko Prologis jest optymistycznie nastawiony do polskiego rynku.

– Koniunkturę na rynku powierzchni przemysłowych nadal oceniamy pozytywnie. Rozwój działalności przemysłowej, przy jednoczesnym wzroście klasy średniej, umożliwia stymulowanie rozwoju sektora logistycznego z obu kierunków łańcucha dostaw. Głównym motorem rozwoju polskiego rynku magazynowego są niezmiennie takie branże, jak logistyka, automotive, retail oraz e–commerce, który w ciągu ostatnich kilku lat odnotowuje dwucyfrowy wzrost. Prognozy na najbliższe lata wskazują na to, że handel elektroniczny będzie się dalej rozwijał i zyskiwał na znaczeniu. Dlatego właśnie największe projekty, które będziemy realizować w najbliższym czasie, będą bezpośrednio lub pośrednio związane z tą branżą – mówi Zawadzka.

Zwraca uwagę na przygotowany przez dział badań Prologisu we współpracy z firmą analityczną Eyefortransport raport „100 najbardziej pożądanych lokalizacji logistycznych w Europie". Na podstawie ankiet zidentyfikowano czynniki, na które zwracają uwagę operatorzy logistyczni. To bliskość centrów konsumpcji, otoczenie regulacyjne, dostępność pracowników, infrastruktura transportowa oraz koszty całkowite. Kluczowe dla najemców są bliskość i gotowość siły roboczej, a także bliskość ośrodków gospodarczych.

– Z badań wynika, że dzięki bliskość Europy Zachodniej i rozbudowanej infrastrukturze transportowej Polska centralna (aglomeracja łódzka i okolice – red.) znajduje się obecnie wśród pięciu najbardziej pożądanych lokalizacji logistycznych w Europie, a najważniejszym rynkiem jest Łódź – podkreśla Zawadzka. Polska centralna to pierwszy obszar spoza Europy Zachodniej, jaki trafił do pierwszej piątki najbardziej pożądanych lokalizacji.