Ultrabogacze w 2020 r. ulokowali w nieruchomościach na świecie 232 mld dol. (890 mld zł), o 33 proc. mniej niż w rekordowym 2019 r., ale wciąż o 9 proc. powyżej średniej z dekady – oszacowali eksperci Knight Frank na podstawie dorocznej ankiety wśród szeroko rozumianych opiekunów prywatnych majątków UHNWI (ultra high net worth individuals). Chodzi o osoby z majątkiem netto o wartości minimum 30 mln dol. – tych na świecie jest ponad 521 tys., o 2,4 proc. więcej niż rok wcześniej

Zamknięty rynek

Najpopularniejsza forma to zakup apartamentów – na ten rynek trafiło w skali globalnej 89 mld dol., o 38 proc. mniej niż rok wcześniej. Ponad 59 mld dol. (spadek o 26 proc.) bogacze ulokowali w biura, a 34 mld (spadek o 15 proc.) w obiekty przemysłowo-logistyczne. W obiekty handlowe zainwestowali 28 mld dol. (spadek o 36 proc.), w hotele 12 mld (spadek o 56 proc.), a w budownictwo senioralne 7,1 mld (spadek o 19 proc.). Według ankiety dotyczącej preferencji na celowniku krezusów są przede wszystkim PRS (instytucjonalny najem mieszkań), logistyka i grunty.

Najwięcej, bo niemal 142 mld dol., milionerzy ulokowali w USA (z czego 97 proc. to rodzimy kapitał).

Przenieśmy się nad Wisłę. – Kupujący nieruchomości komercyjne w Polsce to w ok. 95 proc. inwestorzy zagraniczni: fundusze inwestycyjne, emerytalne, instytucje ubezpieczeniowe i finansowe inwestujące pieniądze zarówno publiczne, jak i prywatne, czyli pośrednio niemieckiego emeryta i amerykańskiego biznesmena. Tak duży udział zagranicznego kapitału to ewenement na skalę światową – mówi Krzysztof Cipiur, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank w Polsce. – Nasz prywatny kapitał ma u nas pod górkę, ponieważ brakuje doświadczonych instytucji specjalizujących się w obsłudze inwestycji w nieruchomości. Ogranicza to możliwości zbierania kapitału od mniejszych, prywatnych inwestorów – polskich rodzin, które obecnie koncentrują się na naszym inwestycyjnym sporcie narodowym, czyli kupowaniu mieszkań pod wynajem – dodaje.

Ekspert podkreśla, że brak systemowych ram podatkowych i prawnych ogranicza aktywność polskiego kapitału na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych, gdzie topowe biurowce czy też nieruchomości logistyczne pozwalają na osiągnięcie zwrotu od 4,5 do 6 proc. w skali roku.

– Brak regulacji i zachęt w zakresie inwestowania w nieruchomości jest zaskakujący. W Polsce od wielu lat trwają prace nad wprowadzeniem na rynek REIT-ów, które umożliwiłyby inwestowanie polskich pieniędzy w nieruchomości. Wprowadzenie takich regulacji w Czechach odblokowało rynek nieruchomości dla rodzimych inwestorów i zwiększyło udział ich środków z 1 do 37 proc. Oczekujemy, że w następnych latach udział lokalnych inwestorów w rynku czeskim będzie rósł i powoli wypierał fundusze zagraniczne – podkreśla Cipiur.

Rośnie zainteresowanie

Wojciech Sieńczyk, dyrektor obszaru wealth management w Santander Bank Polska, mówi, że klienci z tej półki stale wykazują zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości zarówno na rynku lokalnym, jak i międzynarodowym.

– W 2020 r. w Polsce na rynek nieruchomości przekierowany został większy strumień inwestycji. Sprzyjało temu środowisko niskich stóp procentowych, co miało bezpośredni wpływ na wysokość oprocentowania depozytów oraz stóp zwrotu z inwestycji o niższym ryzyku na rynku kapitałowym – mówi Sieńczyk. – Potwierdza to badanie „Finansowe DNA Polek i Polaków 2020" wykonywane dla Santander Bank Polska. Wynika z niego, że w przypadku inwestowania w nieruchomości 9 proc. osób posiadających oszczędności zwiększyło wartość takich inwestycji w czasie pandemii. Ten trend może być jeszcze mocniejszy, bo 22 proc. ankietowanych zapytanych o plany inwestycyjne na ten rok wskazywało zakup nieruchomości. Ta tendencja była bardziej widoczna w grupach najlepiej zarabiających, tam odsetek planujących inwestycje w nieruchomości wynosił od 31 do 34 proc. – dodaje.

Mateusz Marczak, partner zarządzający w Heritage Real Estate, komentuje, że osoby zamożne, inwestując na rynku nieruchomości, poszukują stabilnych i bezpiecznych zysków, najlepiej w modelu rentierskim, gdzie stopa zwrotu jest z góry określona. – Osoby zamożne, zwłaszcza te przedsiębiorcze, mające żyłkę do biznesu i dysponujące większym kapitałem, coraz częściej wchodzą jako inwestorzy do projektów deweloperskich, partycypują m.in. w projektach mieszkaniowych z nastawieniem na współudział w zyskach. Ciekawą formą takiej partycypacji jest np. zakup gruntu pod inwestycję czy po prostu zakup udziałów w spółce realizującej projekt. To na pewno jest nowy trend, który w czasie pandemii przybrał na sile – mówi Marczak.

Z większą rezerwą krezusi podchodzą do projektów z rynku komercyjnego, jak biura, obiekty handlowe czy nawet lokale usługowe.